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大湾区下一片商业沃土!万象汇、天河城等巨头正在疯抢

赢商网 卢致珍
摘要:寻找商业“MALL”力之中山。

今年10月,研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体,传达商业原创能力,是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道,以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之中山。

01中山商业市场回顾

提及中山,古有香山文化、孙中山故乡之丰厚底蕴,今有粤港澳大湾区时代备受关注的深中通道如火如荼地建设,城市发展节奏逐渐驶入快车道。

聚焦至商业层面,游离在这座城市身上新旧力量的碰撞气息,同样浓厚。

位于石岐区的孙文路,被视为中山商业的发源地。上世纪80年代,这里以临街商铺的商业形式,成为中山市民购物消费的重点区域,并逐渐带动周边街区商业氛围,形成中山首条步行街——孙文西步行街。

图片来源:中山发布

1995年,中山第一家综合性百货——益华百货石岐总店正式营业,成为当年最大的百货商场(已于2020年停业)。隔年,楼高12层的中山百货扩建重开,进一步推动中山百货业的兴起,与街区式商业互补发展,共同促进中山传统商圈——孙文西商圈的繁荣崛起。

时间来到千禧年后,2004年,位于石岐区大信南路的大信·新都汇A座亮相,商业面积达11.8万㎡,集超市、百货、家居、餐饮、娱乐业态于一体,正式将中山带入购物中心时代,并以一己之力开辟出辐射全城的大信商圈。

随后,从石岐区到东区等中心城区,再到小榄、古镇等镇区区域,以中山假日广场、利和广场、兴中广场以及大信·新都汇的各家分店为代表的购物中心项目“遍地开花”,加速推动中山商业版图的地理扩张。

根据赢商大数据监测(不完全统计),自2012年东区利和广场开业以来,中山经历了商业发展的“黄金十年”,十年间新增商业项目44个,新增商业建筑面积共达299.97万㎡。

其中,“增量高峰”出现在2016年,且成功延续至2017年,两年里18个项目带来了百万平商业。此后,新入市商业体量更是保持逐年上升态势。

究其原因,这一时期,粤港澳大湾区提出打造“一小时生活圈”,连通中山与深圳的深中通道落地开建,独属于中山商业的高光时刻来临。

城市战略地位的凸显与随之而来的交通等公共设施建设,让中山商业地位急剧攀升,不仅促使本土房企大信商业加速扩张,而且吸引了星河COCO City、华发商都、时代芳华里等湾区地产商的明星产品线集体“入侵”,极大地盘活了城市商业发展活力。

截至2022年9月30日,中山购物中心(含独立百货)共计54个,总体量约360.87万㎡。今年内,还有中山石岐万象汇、中山悦来天虹购物中心将接棒亮相。

到明年,又一波入市高峰即将来临,8个商业项目将带来72.6万㎡新增供应,华侨城欢乐海岸、海雅缤纷城、大信活力城(横栏店)等同台竞技,将进一步提升中山商业影响力。

02区域商业发展

//行政区:小榄、石岐领衔,独特的“镇街商业”模式

作为广东省地级市,中山市下辖15个镇和8个街道,区域内含有1个国家级开发区(中山火炬高技术产业开发区)和1个经济协作区(翠亨新区)。

“画风”独特的行政区划,造就了中山独具特色的“镇街商业”模式,呈现出整体分散、小范围集中的特点。

当前,西北方向的小榄镇存量商业项目数量及商业体量均位居全市第一,其次是两大中心城区石岐区、东区,以及与小榄相邻的古镇镇、东凤镇。此外,还在西区街道及东升、港口、黄圃、三角、三乡、坦洲等镇区散落布局。

从增量市场来看,未来两年内,石岐区是供应大户,将有2个大体量新mall入市。环绕周围的沙溪镇、火炬开发区、南区、东区同样为潜力区域,将带来中山宝龙城、富逸城·TopPark等项目。

//商圈:大信商圈是唯一的城市级“顶流”

按照此前公示的《中山市商业发展规划(2019-2035年)》显示,中山将在2035年形成“一主两带三核多心”的商业格局,除了继续发力中心城区、西北方位的商业提档,还将推动东部、南部组团新商圈发展。

截至目前,根据赢商大数据监测,中山已形成13个商圈,共囊括30个购物中心(含独立百货)项目,主要集中在商业起步早、氛围较成熟的石岐区、东区、小榄镇,比如大信商圈、假日商圈、孙文西商圈、中山三路商圈、小榄商圈等。

在中山其他区域,商圈布局大多呈现“一镇一商圈”以点带面的特征,比如东凤镇的东凤商圈、三角镇的福源路商圈、港口镇的世纪东路商圈。

值得注意的是,城市商圈的形成及影响力打造,往往依靠知名项目的带动。例如,大信·新都汇A座、B座坐镇的大信商圈,是中山当前唯一的市级商圈,与之相似还有依托天奕星河COCO City全新形成的天奕星河商圈,成为东区又一新兴商圈。

03运营商洞察

纵览中山现代商业生长路径,2012年开业的利和广场,可谓完成了对当地人商业性教育的使命。这座与益华百货一街之隔的13万㎡大体量mall,在百货没落之时,以丰富的业态和较为高档的品牌组合,顺利承接了人们日益升级的消费需求。

时至今日,利和广场所在的中山三路商圈,仍是中山最成熟的商圈之一。

本土巨头大信商业,不仅是中山购物中心时代的开创者,而且是推动城市商业繁荣发展的核心力量。大信·新都汇,遍布中山各镇区,有效提升了各个区域的消费氛围和商业水平。

大信·新都汇小榄店 图片来源:大信控股官网

迈入粤港澳大湾区时代,越来越多的商业巨头也将触角伸向中山,尤以湾区系房企为代表,在日益激烈的竞争氛围中,进一步激活中山商业发展潜力。

细分来看,“外来入侵势力”主要有三波:

  • ·深圳房企:总部位于深圳的益田、星盛商业、华润万象生活、天虹、华侨城、海雅等,自2018年开始陆续布局中山市场,带来紫马奔腾益田HOLIDAY PARK、天奕星河COCO City、中山石岐万象汇、悦来天虹购物中心、中山华侨城欢乐海岸、中山海雅缤纷城等知名产品线项目;

  • ·深圳之外的湾区系房企:广州的时代商业、万民商业以及珠海华发商业,去年分别开出中山时代芳华里、中山万民汇MO CITY、中山华发商都;

  • ·非湾区系房企:深耕长三角的宝龙,2021年首进中山拿下东区53.8万㎡地块,拟建中山宝龙城,其中涵盖9万㎡大型购物中心。

中山华发商都 图片来源:华发商业

这些外来房企落地中山的途径不一,其中,轻资产合作输出或搭配旧改是主流形式。

例如,紫马奔腾益田HOLIDAY PARK由迪兴实业与益田旅游商业集团合作打造,天奕星河COCO City由星盛商业与展盈地产合作,悦来天虹购物中心则依托租赁方式,中山石岐万象汇将由完美金鹰广场项目升级改造而来……

未来,以运营方角色“入主”存量项目,并推动项目改头换面的形式,仍将成为潮流。比如,广州乐晟商业拟将兴中广场打造成为“中山首个奥特莱斯”;天河城以轻资产拓展形式,拟将中山海港城购物中心打造成为更具活力、更有影响力的商业新地标……

04项目情况

在赢商大数据监测的54家在营购物中心(含独立百货)里,商业建筑面积在10万㎡及以上的大体量项目仅有13个,占比不到三成;大众化定位的项目比重达46%,中档项目占15%,中高档和高档型商业缺席。

这意味着,在标杆型项目和城市商业影响力的打造上,中山仍有较大发掘空间,这也是“后来者”的重大机遇。

与此同时,从在营项目面向的核心消费客群来看,中产人群和青年主流型人群占比最多。这侧面反映出中山其实具备较强的消费潜力,也要求各个项目在后续经营中,需在业态档次和潮流度方面多花心思。

2024年,深中通道将正式建成通车,广州地铁18号线中山段也将于年底动工。未来,珠江东西两岸将实现史上最大程度地互联互通,随之而来的产业和人口等时代红利,正加速在中山凝聚和释放。

中山这片沃土,将生长出怎样的商业之花,值得期待。

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