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文创+社交+TOD,宁波万科在三官堂打造创造力社区商业

赢商网 汪静
摘要:萤集·三官堂不仅仅是宁波万科产品线的新探索,更为开发国内TOD社区商业提供了一个新型范本。

​后疫情时代,社区的商业需求越来越被重视和聚焦。国内关于社区即community的概念要源于上世纪30年代费孝通的一堂课,费孝通认为community既要有地缘、空间上的接近,也要有人与人之间的互动,合起来就是“社区”。所以社区商业必然离不开概念的本质和初衷,其业态和运营无不围绕着这样的主题而开展。

随着中国商业的醇熟发展和演变,社区商业进入了细分市场和差异化运营。为增强客群黏性和提升客流的转化率,作为社区商业先锋代表的宁波万科,与宁波轨道交通集团合作,在万科缤虹里综合住区上进行了一次前瞻性的探索。基于宁波万科多年经验,宁波万科萤集·三官堂(缤红里的商业部分)突破了多重局限,以半开放式空间为客群提供更多的社交和创意价值。

项目区位图(地图来源谷歌地图,仅供参考)

萤集·三官堂效果图

TOD+THE FORUM组合

万科创造力社区新物种亮相

作为浙江省内GDP仅次于杭州的城市,宁波迎来变革式的发展,商业呈现多元趋势,其中以轨道交通为中心的TOD项目成为宁波发展的重头戏。宁波万科瞄准未来方向,去年携手宁波轨道交通集团拿下宁波江北三官堂TOD项目,欲打造4000㎡的社区商业——萤集·三官堂。

萤集·三官堂模型

TOD项目面世并不少,但萤集·三官堂的确让人耳目一新。项目在宁波地铁2号线和5号线双轨换乘之上,大量的地铁人流通过一条空中走廊在商业街来回穿行。宁波万科采取无围合的半开放式打造出一个创造力社区,以完全新物种姿态亮相市场。商业体的外立面为大面积玻璃幕墙点缀透明色彩展示时尚和通透感,灵活的“无界”设计传递了亲切、开放、松弛的氛围。

萤集·三官堂定位THE FORUM空间,聚焦于小而美的创造力TOD社区,其背后来源于宁波万科对项目周边商圈和客群的深度洞察。

其一,根据数据显示,2021年宁波地铁日均客流有了新的增长。开通已经7年的地铁2号线和去年开通的5号线的交汇,连接会展中心和宁波大学等重要站点,未来必将承担更大的客流。基于此,萤集·三官堂在满足本社区的自有客流之外,需要以更开放的形式拥抱轨交空间和人流高峰。

宁波2号线实景图

其二,三官堂位于宁波的北文教区,聚集了包括宁波大学、中国科学院宁波材料技术与工程研究所、浙江纺织服务与技术学院、宁波工程学院等宁波高校群,还有北侧即将开工的国际化研究院校东方理工大学(暂名)。虽然周边已有美食街和传统购物中心,但大批艺术型与研究型的师生群体需要富有创造力的公共社交空间,同时满足对潮流文化和时尚生活的更高需求。

宁波大学和浙江纺织服务与技术学院

其三,项目位于甬江科创大走廊示范核心宁波文创港8公里规划范围内,文创港晋升为文创打卡坐标,对文创产业和创业人才具有极强的吸附力。萤集·三官堂提供富有活力的文创空间,彼此共生共享创造更多价值。

宁波文创港实景图

显然,萤集·三官堂已经突破了传统社区商业1公里范围的局限,填补了商圈创新性产品的空白,承接更广的客流,辐射更多元化的客群,传递更开放式的文化,最终将THE FORUM成为贯穿创造力社区的灵魂。

先社区再商业

THE COMMONS在国内的“在地”探索

新物种的探索需要一个漫长的过程,对此,宁波万科乐此不疲,在各种考量和寻找之下,终于决定邀请泰国THE COMMONS设计方Department of ARCHITECTURE承担项目设计,赋予了萤集·三官堂破圈创新的能量。

Department of ARCHITECTURE翻译成中文名是“建筑系”,在2004年,由两位创始人Amata Luphaiboon与Twitee Vajrabhaya Teparkum共同创立于曼谷,以空间、感知和景观为界面,成功开创以感觉为主的“泰国性”建筑,在泰国乃至东南亚引起较大的轰动。他们完成了一系列如SunOne集团总部(SunOne)、邦盛海滩多功能亭(The Flow Multipurpose Pavilion)、通罗公共社区商场(The Commons Thonglor)、TCDC泰国创意与设计中心(Thailand Creative and Design Center)、朱拉隆功大学建筑系图书馆(Chulalongkorn University Architectural library)等项目,荣获许多国际关注与奖项。

建筑系创始人Amata Luphaiboon与Twitee Vajrabhaya Teparkum

国内社区商业规模不小,但很难做出亮眼的成绩,这背后与“社区”“商业”两者的博弈有关。泰国THE COMMONS之所以成为潮流人士的聚集地并风靡国际,被时尚杂志誉为曼谷“小纽约”,最重要的是它将重点倾斜在“社区”上,围绕着社区公共空间匠心独运。

THE COMMONS实景图

在这个共有4层、5000㎡的社区商业内,每一层都预留大面积的公共区域,并通过技术处理,创造出使人们在热带一年内的任何时间都能享受的空间。为解决多层建筑的引流问题,建筑师在宽敞的底层空间设置了一系列的台阶和平台,引导顾客前往看书、聊天、散步、品尝美食,在悠闲自在中享受舒适的空间感,自然而然地消费。

THE COMMONS公共空间

萤集·三官堂毫无保留地让THE COMMONS设计团队担任设计,充分发挥。同样是小而美的形式、多层建筑,THE COMMONS的成功自然地贴合在萤集·三官堂上。

萤集·三官堂透明彩色玻璃幕墙的外立面富有时尚感,加上公共空间和第三层的无遮挡设计,整体呈现着轻盈和通透感。商业建筑面积的近半比例让利给了THE FORUM空间,设置了台阶和桌椅。无论是年轻客群还是家庭客群,在这里可以参展、聊天、散步,或者是坐下来看书、品尝咖啡奶茶等,营造了完全开放式的社交圈和创意文化圈。

萤集·云汇中心实景图

另外,公共空间通过绿植、绿墙营造回归自然的场景化空间,传达环保理念,带来亲切感和松弛感,引导顾客走上建筑高区,甚至拍照打卡留恋。

示意图(THE COMMONS实景图)

萤集·三官堂设计图

如同THE COMMONS,萤集·三官堂通过轻盈而统一的外立面和强化公共空间功能,削弱店铺之间的壁垒,从而营造了一个健康和多元化的生活场景,带来如同家的温暖氛围,以更高层次的社区意识形态展现了人们希冀的生活品味,被赋予了时尚地标的基因。

萤集·滨江奥体实景图

文创圈+社交圈

以强内容力引擎客流

“小而美”的社区商业与购物中心不同在于,业态和品牌的组合契合项目理念,成为自洽的完全体。在空间突围基础上,萤集·三官堂会通过潮流品牌的引擎,文创品牌增强客群黏性,以匹配客群的内容力保持高客流转化率。

比如业态规划上,一层为网红餐饮为主,二层为除了快闪零售,还有文创类的业态以及潮流的小酒馆。为了引流,项目意向在1层餐饮品牌上选择场景化的潮流咖啡店,可以迅速抓取客群眼球,在市场上达到“破题”的效果。

项目效果示意图

比如充分发挥THE FORUM功能,借鉴宁波万科在萤集、芝士公园等产品经验,在公共空间开展美食集市、文创集市等,吸引一些社交客群和目的性客群;邀请周边的高学历高校客群一起策展,满足目标客群的文创需求,同时强化项目本身的定位,延展了产品的可持续性。

芝士公园活动实景图

萤集·三官堂还将继续探索创意办公空间,提供共享文创工作室,在这里不仅可以社交、活动,还能工作和休息,满足创业型客群的需求,放大项目本身的文化属性,附加社会价值。

社区商业并非萤集·三官堂的最终目的,不追求短暂的利益,从“长期主义”着手,将温暖且便捷的归属感作为商业终点站。

从萤集出发

宁波万科社商提供多元借鉴

萤集产品线诠释了健康与活力的社区生活,赋予空间温度,在消费场景和社交场景上迭代创新,除了三官堂,宁波万科还在萤集·滨江奥体、萤集·云汇中心和萤集·镇海新城等项目均有实践案例。另外,宁波万科还孵化了槐STAGE、芝士公园代表的X系和加生活等综合住区社商产品线,以相应的产品契合不同的空间和客群。

萤集·滨江奥体实景图

而萤集·三官堂不仅仅是宁波万科产品线的新探索,更为开发国内TOD社区商业提供了一个新型范本。

其一,在TOD项目上,宁波万科和宁波轨交合作创造了一个全新可能,即双地铁上盖+半开放式社区,迎合新一代生活方式需求,体现了大胆、探索和前卫的精神;其二,先社区再商业,突出社区商业的“社交空间”,回归社区的本质内容,遵循了商业的“长期主义”;其三,大胆尝试将社区商业的客群拓展到1公里范围以外,匹配高校师生客群和创业客群,附加文创基因,创新商业表达。

目前,萤集·三官堂已经启动招商,预计明年下半年开业。赢商网期待更有活力的品牌加盟,与项目共同在宁波掀起商业浪花。

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