2023云南183万㎡商业拟开业：期待“落空” 增量市场回归稳健

在疫情常态化的大周期里，商业地产的发展表现出了明显的不稳定趋势，增量市场的增长疲软，以及存量商业的空铺率居高、客流整体下行。

来源：视觉中国

毗邻南亚、东南亚的区域属性，让云南的国际化进程一直保持着向前的状态，而具化到商业地产领域，同样存在着存量粗放，增量放缓的问题。受到资金、工期等多重不确定因素的影响，众多项目的开业时间一拖再拖，很多项目已经延期了3年以上，新入市的项目也把开业时间笼统划定，保持着谨慎的态度。

万象城、龙湖时代天街、旭辉Cmall明年恐难相见

本土商业体“姗姗来迟”

据赢商网云南站不完全统计，2023年云南将会有23个商业项目预计开业（商业面积≥3万㎡），总体量达到183.4万㎡，平均单体建筑面积约为8.0万㎡。

行业的发展需要标杆性的项目提振士气，但事与愿违，像昆明龙湖时代天街、昆明旭辉Cmall、昆明七彩万科里这样的全国头部商业基本无缘2023年的开业档，而当下云南最瞩目的昆明万象城的开业时间也被划定在2023年底和2024年初，明年与昆明见面的机会只能随缘。

当然，另一批本土优质的商业项目蓄势已久，会在2023年精彩呈现。2022年末，饱含着全城期待的又一大高奢场金俊广场试营业，但遗憾的是，此次只开放了负一楼，27个“高化”品牌亮相，整体开业会延期到2023年上半年；还有以运动为主题的星耀广场；邦盛集团首个全业态一站式商业项目邦盛广场；占据昆明最中心核心地段的地下情景式商业街区南屏茂；以及铂港时代中心、北城天地、润城第三大道等特色的社区商业项目。

此外，调改项目也是明年的重头戏。京东MALL进驻昆明海乐城，重新定义一个消费者必逛、必玩、必打卡的科技购物新地标；爱琴海与南悦城强强联合，以跨圈层潮趣主场为更新主线，重置区域潮流青年、Z世代、新一代家庭生活方式。

地州方面，金版纳尚城、三千城购物公园、石屏正丰广场、文山城南光大广场、临沧新亚太时代广场、怒江广场等一众当地优质，具有标杆效应的项目也将在2023年全面开业。

增量市场持续维稳

从粗放走向精细化

从2021年到2022年，云南的增量市场锐减严重，整体体量减少约100万m²，数量也减少10个左右。

2022年的拟开业商业项目数量减少到22个，体量降到180.2万m²；2023年有轻微的增幅，拟开业的数量为23个，总体体量183.4万m²。

2021年是四年中的最高水平，拟开业的商业项目体量达到284.95万m²，与2020年的282.62万m²基本持平，数量也维持在30个左右。

可以看出，受到大环境的冲击，云南的增量市场在2022年开始出现大幅缩减，但按照趋势，目前也基本稳定，并伴随着小幅度增长，这是行业开始逐步复苏的一个信号。

另一方面，在这轮”震荡“中，云南的商业也开始从粗放型的发展中剥离出来，开始了更加科学和精细化的成长模式，不盲目追求体量和规模，而是更加注重场景精神和舒适的体验感。

昆明稳坐“大佬”位置

大理、丽江、保山、昭通等“原地踏步”

在全省23个预计开业的商业也项目中，省会昆明占据总数量的一半，达到11个；而在体量上也占据着大头，达到了94.2万m²，依旧是整个云南商业的重头戏，也是发展的风向标。

其余地州，红河有石屏正丰广场、红河聚乾城市广场、红河时光3个拟开项目，体量为22.8万m²，紧跟昆明；文山和曲靖各会有2个项目预计开业，总体量分别为19万m²、9.6万m²；而西双版纳、玉溪、临沧、怒江、楚雄分别会有1个项目预计开业。

值得一提的是，在2023年的拟开业名单中，大理、丽江、保山、昭通等地州却未有出现，没有将要开业的商业项目。

开业潮抢先上半年

中、大型商业体重磅来袭

5-10万m²有8个，3-5万m²的有7个，10-15万m²有5个，15万m²及以上的有3个。综合来看，超过10万m²及以上的商业项目拥有8个，从规模上来看， 属于大型的商业体。

此次拟开业的商业项目中，体量量级都偏中到大型，以购物中心为主，其辐射的范围会更广，受益的人群会更多，通常会形成整个区域，甚至整个城市的商业效应。

开业时间上，通过以往的经验判断，又将会有半数的项目到明年底依旧无法开业。

有明确的的开业时间，即确定到了某个月或某个季度的有14个，其中上半年有10个，下半年有4个；另外，9个没有明确的时间点，笼统的划定在2023年开业，能开的概率较小。

有意思的是，与往年都不太一样，到年底才会有大批项目开业，而明年上半年就会迎来一波开业潮。

随着疫情的一步步解封，2023年又会是一个新的开始，云南商业的发展从逐步的回暖，发展到稳健的增长，再到快速的进阶。