从「张园」开街，看商业项目怎么做到未开先火

那些曾经代表着城市形象的步行街区，由于早期规划不合理、老城区逐渐空心化等问题，渐显颓势，成为近两年城市更新的重点热点。怎么改才能破除同质化，重新吸引人游逛与消费，成为运营方头疼的问题，从专业设计出发，叮梆提出以下几点建议。

立面与门头改造

传统步行街的改造涉及到与多商户多业主的繁复沟通，很多投资者和管理商从成本、工期、时间等原因考虑，会直接跳过沟通过程，在立面改造上，采用统一主题风格、规格装饰的方式处理，这样的操作虽简单易行，但也因场景的千篇一律容易造成审美疲劳而难具持久竞争力。

在立面改造上，要想做到既兼顾设计整体性又满足商业差异化运营，我们提出两点建议：一是运营方可以请人对商户立面改造进行设计，难点在于要与每个商户进行沟通，但能够确保最后的统一效果；二是在大框架下让商户自行做特色改造，为了保证效果，这种方式需要最后进行统一审核，把每个商户的门头设计纳入全图中模拟效果，避免跟主要风格脱节。

街区尺度调整

街区的宽度、高度、长度大小及比例，影响游逛的舒适度，也决定着街区是否“聚人”。步行街长度随商业规模而定，没有具体的约束和规定，但如果长度过长的街区，需要通过一定的设计手法去缓解过长尺度带来的游逛疲惫感。

宽高比例从心理角度来看，宽高比小于1时，街区两侧建筑互相干扰，会让人产生一定的压抑感；宽高比等于1，产生内聚感， 安定但不压抑；宽高比等于2的时候，会产生内聚向心的感觉，且不至于排斥、离散；宽高比持续增大，则会失去空间围合感。因此街巷宽高比在1:1-1:1.5最为适宜。

​步行街更新过程中，如果街区过宽，则可以通过外摆、景观小品等进行调整，如果街区过窄，则需要清除两侧多余的部分，尽可能扩大尺度，或是通过一些材料的修饰让空间的看起来更宽阔。

商业外摆区设计，建议为每个商户统一划定外摆范围，然后任其自身进行个性化的装饰，这样既保证了整体性又创造出差异化。

地面个性化铺装

进行特色的路面铺装不是街区改造的必要部分，但通过色彩、图案的添加，路面也可以作为美化街区景观的一部分，同时可以作为区分不同功能区的显著标识。

动线节点打造

一条笔直、单调的步行商业街不会给人留下深刻的印象，多节点打造带来的视觉或互动体验，则会丰富游逛的层次感，同时起到聚集人流与引发自传播的效果。

步行街中的节点打造，围绕主题，可以做观赏性的景观小品，如水景、雕塑等，可以做互动性的场景，如互动性艺术装置、真人互动等，也可以做亭台座椅等休憩空间、舞台表演等活动空间，又或者放置一些水吧、餐饮店铺等。

需要注意的是，节点的打造需要多元形式的组合，做到移步易景、处处有惊喜，才能真正让人“留下来”并产生消费。

主题选择与业态规划

线上消费冲击下，步行街再做纯粹的零售已经没有竞争优势，通过主题性营造形成“景点+零售”的商业模式是一种更新思路，大唐不夜城、成都宽窄巷子、上海愚园路等都是成功改造的案例。

街区主题怎么选择，我们的建议是“因地制宜”，在地基因是其它项目难以复制的核心竞争力，同时也是倍受消费者青睐的体验内容。一个最大限度展示城市商业文化和本土风情的地方，既能服务于来来往往的游客，又可以用持续的魅力吸引居民重游。

步行街业态规划上，一般是购物功能占40%，餐饮功能占30%，休闲娱乐功能占30%。基于大的环境背景，我们建议可以围绕街区主题适当增加休闲娱乐功能比例，通过体验性业态让更多年轻消费群体重返街区。

此外，街区主题和业态的定位，还可以根据商圈的特点，进行优势互补，例如商圈内商业都具备较为浓郁的主题氛围，那么商业街更新可以定位为时尚调性，做出差异化特质，与商圈其它商业互补成完整的生态系统，各业态间资源共享、协调发展。

灯光设计与夜经济

步行街的灯光照明既具有艺术装饰和美化环境的功能，又是提升街区夜经济的重要手段。步行街灯光设计大的原则：做到主次兼顾，重点突出，层次感强，亮暗分布合理，无眩光与光污染，创造出热烈活泼氛围的同时，具有良好的视觉导向性。

具体操作上，灯光可以结合建筑外墙结构的基础上，灵活布置，使得照明方式和形式更加多样化；街区部分满足基本功能性要求后，挑选照明设备的时候，可以选择具有装饰性的外型灯具。街区还可以结合灯光秀的形式进行展示，以此增添游览者的新奇感，或是借助声光电及互动体验技术，在街区中设置趣味性的参与活动来吸引客流。

此外，商业步行街照明设计应充分考虑安全隐患，由于商业街人流量较多，近人设备应选择低温、低压产品。

最后，传统步行街改造是一项复杂的工程，仅靠文中讲到的点不足以应对改造过程中出现的方方面面问题，还需要聘请专业的策划、设计团队进行调研评估并提出可行方案。

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