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戴德梁行:2023年杭州商业及写字楼市场疫后复苏序幕开启

戴德梁行
摘要:2022商业观望情绪弥漫,2023市场复苏回暖成为必然。

杭州,2023年1月11日— 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2022全年商业市场及写字楼市场进行多维度的回顾与解读,并对2023年的发展趋势进行了展望和预测。

2022商业观望情绪弥漫 2023市场复苏回暖成为必然

2022年疫情散点爆发,多次停业和不间断限制出行,对于商业可持续经营形成较大冲击,商业市场呈现比较大的震荡。戴德梁行数据显示,杭州新开商业面积为677,600平方米,新开商业数量为11个,开业兑现率仅为68%。同时,有不少品牌及大型商业关店,商户端、消费端及运营端情绪低靡,进入深度调整周期。

从运营表现来看,虽然因疫情导致消费端受到影响,但全市优质商业租金表现依然平稳,商业体以维稳租金作为年度基调,仅大江东商圈租金负增长,人口导入速度未如预期是其主因。2022年商业首层平均租金为13.2元/天/平方米,首层平均租金相较于2021年增长率为2%;空置率方面,全市优质商业空置率小幅上升,平均空置率为9.19%;客流动态方面,全市优质商业客流下滑明显,疫情反复及防疫政策收紧成为主因,基于全国客流平均下滑15%,杭州受影响幅度已相对较低。

从商业品牌动态和首店表现来看,品牌拓展意向趋于谨慎,品牌新旧交替、迭代速度加快,餐饮、生活品牌受疫情管控影响相对敏感。杭州新增首店数量增速明显放缓,2022年杭州首店数量同比下降39%,排名降至全国第六,被深圳及武汉超越。

2023年商业市场,根据戴德梁行数据显示,待开商业面积为1,638,000平方米,存量商业突破1200万方。区域商业发展的主旋律已从增量转向存量改造升级,各大商场或启动浩大的业态调改,或加速品牌焕新,以应对不断加剧的行业竞争,满足快速变化的消费需求。随着疫情告一段落,消费信心也将稳步增长,客流回温,但消费趋向理性,报复式增长的可能性较低。

戴德梁行杭州策略发展顾问部陈校锋

戴德梁行杭州策略发展顾问部陈校锋表示:“从整体来看,商业市场还需要时间夯实修复基础,2023年将会是杭州商业市场缓步前行、迈向复苏的一年。对于杭州商业我们充满期待,商业客流的回归,消费的升温将为杭州商业发展注入动能。商业复苏回暖成为必然,从“复苏”到“升级”回归,杭州实体商业必将迎接新一年的考验。”

2022年杭州写字楼市场表现起伏动荡 2023年将迎来需求和供应的双增长

从土地供应表现来看,2022年全年土地交易热度较低,板块冷热分化加剧,本土开发商及国有城投公司为主要拿地支撑。板块间热度分化明显,投资意愿明显偏向价值高、去化风险低的地块。从行政区看,成交热度往中心城区集中,全年西湖区、上城区成交土地宗数为全市首位。

租赁市场方面,2022由于疫情、经济等多种因素影响下市场表现起伏动荡,需求端动力不足,租金上升空间受限。根据戴德梁行数据显示,2022年第四季度杭州甲级写字楼的平均租金为4.05元/平方米/天,多数业主方下调价格应对挑战。由于市场整体需求减少,年内持续下调租金;大租户结构调整,新增供应积压,空置率上升。戴德梁行数据显示,2022年第四季度杭州甲级写字楼核心商圈整体空置率为15%,新兴商圈整体空置率为18%。

销售市场方面,成交大幅回落,自用买家为成交主力。2022年,全市共录得8宗物业大宗资产交易,相较去年交易宗数上升,交易总额有明显回落。其中,国企及政府买家超六成,整幢新楼宇可满足其升级及大面积办公的需求。同时,新兴商圈的金融中心和总部经济概念也在进一步深化,世纪城、未来科技城的优质楼宇受自用及投资客户垂青。

2023年,超过30万平方米的自持写字楼预计将在2023年入市。此外,大量散售型写字楼将于2023年内交付,新增供应的入市将会为杭州商办市场注入新生活力。尽管大体量的项目积压将会带来激烈竞争,但整体市场将会持续温和的回升,迎来需求和供应的双增长。

戴德梁行杭州公司项目咨询部冯帆

戴德梁行杭州公司项目咨询部冯帆表示:“积极和开放的疫情应对机制将有利于市场活力的逐步回归,但短期内,各行各业仍处于防疫措施优化后的调整过渡阶段,将迎来曲折上升的修复期。2023年9月杭州将迎来亚运会,届时杭州将对亚洲、世界开放,经历了上半年疫情的调整,进入下半年,亚运会对于城市的赋能作用将更加突出,有利于激发市场活力,创造新的可能。”

戴德梁行杭州公司总经理汤耀光

戴德梁行杭州公司总经理汤耀光表示:“商业市场方面,2023年我们充满期待,但也不乏挑战。杭州是一个充满活力的城市,有着良好的消费力基础,加上杭州市政府促消费的一系列措施,杭州商业市场依然具有相当发展潜力;写字楼市场方面,2022年,杭州写字楼市场在曲折中前进,金融保险需求稳定,产业类租赁需求平稳上升,但面对复杂的经济环境,全市呈现出租金调整频繁,空置率高企的现象。2023年经济逐步复苏,市场信心回升,因疫情压制的写字楼需求有望得到释放,杭州商办市场将迎来更多机遇。”

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