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年终特辑丨2023,这些城市的商业大有可为!

赢商云智库
摘要:拼尽全力,稳住江湖地位。

《2022年终特辑》关注风云多变世界中,确定可行的商业大势,节奏未乱的高能玩家。以回答2个问题:商业在变,我们能把握什么?2023年,还有哪些机会?此为,城市&商圈篇


拼尽全力,稳住商业江湖之位,是368座城市共识中的奋斗目标。但,不进则退的铁律之下,总有掉队者存在。

老牌商圈积极谋变,新晋顶流大秀才艺,城市商业的模样还在进化。

商圈巨变、微变,实则是圈内商场、品牌组合,及周边消费人群、区位条件之变,而它们呈现出的个性特征,亦由此而生。


一、城市商业魅力,因排位之变而变

在凸显、放大的不确定性中,每座城市重新审视自己的价值与商业之间的关系,找准新的角色定位,【城市商业报告】由此而出。

城市商业力排位之变,因商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度、城市商业潜力五大维度而变,且最终呈现在《2022城市商业力排行榜:成都被挤出前三,苏州急召高端mall,青岛客流“惊人”》上。

深圳登上中国商业第三城,成都被挤出了TOP3。这一变化,虽有意外,却见合理。2021年,深圳GDP破3万亿元,全国第三,仅次于上海的4.3万亿、北京的4万亿。经济基础再上层楼,交通畅达度跃升。

以经济基础、畅达交通为底,深圳商业在2021年呈大爆发之状。一方面,新mall涌现,全年3万㎡以上开业购物中心+独立百货增量超200万㎡;另一方面,高档次首店蜂拥而来。据赢商大数据不完全统计,这年深圳引入的品牌首店270家,同比上升178%。

沈阳直接掉到了商业2线城市阵营,长沙勇猛上位替补、“造星”凶猛。2021年,沈阳离万亿GDP阵营、千万人口之城,皆有距离。而后来居上的长沙,2021年GDP已站上1.3万亿元新台阶。

涌动人潮的缺失,遇上大环境消费冷却,根本上限制了沈阳商业活跃度、及商业潜力爆发。2021年,沈阳3万㎡以上开业购物中心增量56万㎡,增速7.4%,增量、增速相比2020年相对持平;而长沙对应商业项目的增量、增速均大幅提升。

“钱途”稳定的苏州急召高端mall,一直扎在商业2线阵营的青岛商场客流密度“惊人”。在核心商业档次对比图上,2021年,苏州中高档及以上项目体量比例仅为5.7%,为TOP20城市最低值,还不及北京的1/3。

在榜单上,活成典型的城市之外。去年,我们重点关注了一些长期在聚光灯边缘行走的城市,一如泉州、福州、贵阳、昆明、三亚、海口。有一些或惊喜、或意外的发现。


二、城市商圈进阶,因商场之变而变

重塑中的城市商业模样,还具象在商圈之变。在【商圈观察】这个系列,我们看到了:

魔都上海,29个市级商圈开杠

15个旧将八年“蝶变”。(详见:《上海29个市级商圈开杠,谁才是魔都的“门面担当”?》)早在2014年,上海已规划了15个市级商业中心(《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》),构建综合性商业功能区。至2021年,这些市级商业中心内的商业体量、商业形态及场景空间出现大升级。

南京东路商业中心变身“新潮青年聚集地”,南京西路商业中心高端范与特色风齐飞,淮海中路商业中心20个特色mall大集结,小陆家嘴-张杨路商业中心新mall与存量项目斗艳……

◎图片来源:新天地官方微信

14个“新晋者”兼具实力与潜力。在《上海市商业空间布局专项规划(2021-2035年)》草案中,上海未来计划新增14个市级商业中心。

浦东前滩风头正热,重塑上海高奢商场格局;浦西北外滩低调爆发,各方大佬抢地进场;苏河湾走红,上海首座万象天地来了;杨浦滨江、徐汇滨江、吴中路,区域商圈进阶;五大新城概念落地,上海市级商业中心外拓。

天府成都,春盐商圈C位坚挺,区域、社区商圈层出不穷

春熙路-盐市口商圈站C位,商圈内既有成都IFS、成都远洋太古里和成都仁恒置地广场三大高档零售项目,同时也配备有四个大众化综合型项目,如成都银石广场、恒大华置广场等。这些不同的消费档次与业态项目,找准落点,采用不同的定位策略,为来来往往的人群,提供多元且丰富的商品与服务。(详见:《别只盯着春熙路,成都这些商圈也不输北上广!》

在规模庞大的核心商圈外,依托区域产业、交通枢纽等,建设路、金融城、双楠等多个片区内都有辐射能力超过3公里以上的区域商圈。它们顺着城市发展轴错落有致,数量超过30个,面向所在区域甚至全市,以满足综合性消费为主。

在区域商圈周边,还有一些依托单个商业综合体或其他类型的商业空间,它们被称为社区商圈。毗邻着高度聚集的居住或工作区,面向所在社区消费人群,满足步行15分钟范围内的日常生活需求和品质消费需求。

南国广州,“广州第二CBD”商圈定板

万博商圈,PK掉琶洲、金融城、白云新城、明珠湾,成了“广州第二CBD”商圈的最佳候选者。(详见:《别争了,“广州第二CBD”商圈就是TA!》

这里的区位交通,番禺“顶配”级别,辐射范围广;日均客流量83万人,瞄准广州年轻新贵阶层。虽常住人口绝对数不及天河路、珠江新城两大市级商圈,但年轻活力足,结构也更丰富,涵盖单身贵族、亲子家庭、商务白领。

这里据赢商大数据监测,有7大已开业代表性购物中心,因定位特色及商业形态有别,品牌业态组合各具看点。

这里,是广州一张未来的新名片——“世界级地标商圈”,但仍有不少亟待改进之处:

  • ■ 商业同质化态势明显,高奢品牌、特色体验稀缺

  • ■ 商业氛围感差,mall之间、片区之间联动性弱

  • ■ 商圈配套仍不完善,交通通达性亟待提升

■ 海口七大商圈争头位,万象城、免税城登台

在众多优质新商业体带动下,海口商圈不断扩容、更迭、释放影响力,繁华之地从最早的解放西商圈、海秀商圈再到现在的国贸商圈,不一而足。(详见:《万象城、免税城、昆府天街“三箭”待发,海口七大商圈争头位》

■ 解放西、海秀两大传统商圈在“等一个春天”。前者,将以建设自贸港“文商旅产”融合发展为新目标,促进商圈的活跃发展。

■ 繁华商圈“撑起一片天”。兴办高端商务办公楼,吸纳大量头部企业进驻,叠加着高净值人群不断增长,国贸一带已发展为海口的CBD中心,国贸商圈晋升为海口最繁荣的商圈。

■ 新兴商圈“正在过夏天”,大英山商圈、西海岸商圈、椰海商圈、观澜湖商圈崛起进行时。

◎图片来源:海口观澜湖免税城

广西首府南宁,“国际范”靠3个市级商圈撑腰

立下“区域性国际消费中心城市”FLAG,底气之一是“三足鼎立”的埌东-凤岭商圈、五象新区商圈、朝阳商圈,这是南宁城市发展“整体向东 重点向南”的缩影。(详见:《南宁立下商业新flag,“国际范”还得这3个市级商圈撑腰》

上述3大城市级商圈,坐拥352万㎡商业存量,占据南宁18个商圈商业总存量的45%。按照《规划》,这3个城市级商圈还将释放110万㎡商业增量。

另随着龙湖、华润、绿地组团涌入,南宁15个区域级商圈也”支棱起来了。在在百万级存量规模的全貌下,南宁15个区域级商圈也有不同的细分特性。(详见:《龙湖、华润、绿地组团涌入,南宁商业这“半壁江山”支棱起来了!》


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时间地点:2023年5月 广州

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