招商蛇口2022商业表现直击：集中商业贡献营收12.89亿

伴随着招商蛇口商业版图不断扩大，商业在资产运营板块扮演的作用也日趋重要。

3月21日，招商蛇口发布2022年财报， 报告期内实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比下降 58.89%。

作为招商蛇口的“品质年”， 该公司在 2022年 提出业务发展方向“三驾马车 ”：开发业务、资产运营和城市服务。

资产运营作为招商蛇口转型重点赛道，涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理，2022年 管理范围内全口径资产运营收入 （未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA （*息税折旧摊销前利润）30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。期内累计减免租金约 8.4 亿元 （并表范围减免租金 7.49 亿元）。

​作为招商蛇口资产运营的主力， 集中商业去年实现运营收入 （未扣除租金减免金额）为 12.89 亿元，营收 首次超过产业园区 （12.14亿元） ， 占资产运营总收入比重为22%，实现EBITDA （*息税折旧摊销前利润）4.69亿元，

从财报中获悉，过去一年，招商蛇口积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升，与超 4000 家品牌建立合作关系，达成全国战略合作品牌超 200 家，年度会员总数突破 500 万，同比提升 63%，会员满意度达 94 分，同比提升 13%。

去年新开7个集中商业项目

自2021年提出“双百”目标以来， 招商蛇口商业开发与筹开不断提速。 截止2022 年末，集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。

2022 年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟等 7 个集中商业项目顺利开业，开业率均超过90%。

其中，厦门海上世界作为一站式商业文化综合体，成为厦门市休闲购物新标杆，开业 3 天客流突破 35 万人次，累计销售突破 3,200 万元，新增会员量超 20 万人次；成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地，开业品牌 211 家，开业 3 天销售额共计 3,308 万元，客流突破30.5 万人次，新增会员量超 20 万人次。

​四个九方全部更名“招商花园城”

值得注意的是，在2022年11月，原九江、昆山、赣州、成都九方购物中心均更名为“招商花园城”产品线。

其中成都九方更名为成都高新招商花园城、九江九方更名为九江招商花园城、昆山九方更名为昆山招商花园城、赣州九方更名为赣州招商花园城。

通过“更名”举措，让招商蛇口旗下集中商业在产品线上形成“统一”。

2021年招商商管发布四大集中商业标准产品线，分别是海上世界——城市级滨水（海）综合文旅商业、招商花园天地——城市级盒子+街区式购物中心、 招商花园城——城市级购物中心、招商花园里——社区级购物中心。

目前招商蛇口在营的33座集中商业中，以“招商花园城”作为品牌项目有15座，占比达到45%。。

三个商业项目年度营收超过1亿元

从单项目营收来看，2022年营收超过1亿元（含减免租金）的商业项目有3个，分别是深圳海上世界（ABCDD+明华轮）1.56亿元、深圳蛇口招商花园城1.44亿元、昆山招商花园城（原昆山九方购物中心）1.4亿元，三个平均出租率分别是91.1%、86.9%和99%。

尤为值得注意的是，深圳招商花园城去年已经启动升级改造工程，是边营业边改造的基础上取得的成绩。

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*图表中“中资产”为整租经营项目

除上述三个项目外，单项目年营收超过5000万的有8个，分别是九江招商花园城、重庆长嘉汇购物公园、赣州招商花园城、深圳壹海城onemall、南京马群招商花园城、上海宝山招商花园城、成都高新招商花园城、上海森兰招商花园城。对比2021年新增加了3个。

据笔者统计，这11个项目总营收超过9.18亿元，占到了招商蛇口集中商业总营收70.7%。

在出租率方面，33个集中商业中有18个商业项目平均出租率在90%以上。在2022年新开商业项目中，常熟琴湖溪里和南昌赣电九方荟均实现100%的满铺运营，成都招商大魔方出租率达到96%、厦门海上世界出租率为93%，十堰招商花园城96%。

值得注意的是，有6个集中商业项目出租率低于80%，运营承压，分别是宁波1872花园坊、上海东虹桥中心、沈阳招商花园城、天津贝肯山商业街、苏州金融小镇会客厅中西区和重庆长嘉汇购物公园。

​2023年，招商商管将迎来12个商业项目开业，在上海、武汉、成都等城市均有布局，包括上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、大连招商花园城等项目将陆续亮相。