香港社区商业：长在边边角角，比高奢mall有趣又好玩 | HK72 小时

撰文 | fufu 米娅 

主编 | 付庆荣

摄影 | fufu 米娅

编者按 Preface

如歌的香港商业，正在回归。奢华、烟火味犹在，但进化有些缓慢，呼唤fresh air。【重读香港】系列，关注大湾区宏大叙事下，香江商业变化中的闪光点。此篇为，HK72小时·中。

往期回顾：

【HK72小时·上】【谁在香港勇敢开店】

“HK72小时”暴走记第一篇，我们以“街头视角”观察香港。文章发出后，相当一部分读者，都联想起自己此前访港的经历，追忆中的画面繁华耀眼。

但现在的事实是，通关恢复数月，内地访港旅客数远没有此前那么多。我们周六晚上10点回到深圳福田口岸，几乎没有看到拖着行李箱、大牌购物袋的扫货客。

五年前，香港售卖的奢侈品、黄金珠宝、奶粉、化妆品、日用药物、球鞋、电子产品等，都是扫货清单。那时候，我们经常可以在罗湖或福田口岸，看到一个人拖着两三个行李箱的“盛况”。

周六晚上10点深圳福田口岸 几乎没有人拖行李箱

香港“购物天堂”的吸引力，确实弱了不少。而正在改变的香港商业，还在尝试探索和制造更多吸引内地以及国际旅客的理由。与此同时，深度经营本地社区客群，成了香港商业的主要命题。

暴走香港第二天，我们以“社区视角”，聚焦非核心商圈商业。它们所处的“边边角角”位置，旅客到访较少，本地客群聚集。从黄大仙的乐富街市（LOK FU MARKET），到远郊将军澳附近的POPCORN和康城THE LOHAS；从未来第二CBD商圈启德，到铜锣湾片区的“隐世”百年村落。

康城THE LOHAS连通康城地铁站

6万步+走下来，我们发现，香港社区商业，总是沿着地铁站而生，并基于TOD开发模式，叠加对社区生活（community life）的思考和解构。

目前内地这种模式，还处于探路阶段，杭州小藤街们爆红效应能持续多久，无法定论。而其他传统型社区mall，公认的精品之作，更是少之又少。

内地社区商业的迷惑之问，我们尝试在香港社区商业中找到答案。从乐富广场往回走向地铁站时，我们不由地感慨：“做好接地气的社区商业，一点儿也不比做高奢mall更容易。”

做高奢mall，有种上帝视角；而做社区商业，是真正的躬身入局，以平等的、谦和的姿态，用心地去体察，当人就在“家门口”，除了柴米油盐，还有什么东西、什么场景，能够触动消费欲望。

乐富街市

01

乐富广场

“网红菜市场”带火的社区mall

在香港地铁观塘线上，有一站叫“乐富”，距离我们住的酒店（深水埗站）仅有4站，车程约15分钟。

从地铁A口经过“绝味鸭脖”门店走出，左前方是乐富广场住宅区——乐富邨，属于香港房屋委员会辖下的公共屋邨之一。

乐富邨

乐富邨有一道连廊直通商场F1层，且可连接UG2层的“乐富街市”。作为香港的“超级包租公”，领展手握超50个“鲜活街市”，雄踞在非CBD处。

爆改后走红的“乐富街市”，只是其中一个典型案例。空间设计上，这里的摊档与摊档，按品类聚合——粉红色1区是海鲜水产，青绿色2区以肉档为主，蓝色4区则侧重日杂用品；以区块分散，横竖交叉的动线中，人行通道普遍较内地菜市场宽敞、直爽。

乐富街市菜市场导视图

视觉感上，乐富街市像是个mini型的商场。每一个摊档，都有属于自己的专属名字；每一个摊主，都像是在经营一家自己的小店，个性感、归属感被放大。

菜市场每个摊档都有个认真的名字

从菜市大门而出，继续向前则来到乐富广场的主入口之一。电梯到达二楼时，视野瞬间开阔，原来是个绿坪如茵的社区公共空间。粉蓝相间的充气床上，有家长陪同的小朋友上蹦下跳；绿地上“生长”出来的座椅可随心而坐。

视线的尽头，2层的玻璃幕墙上，流畅的字体写着“旅程由此展開 your journey starts here”。的确，顺着幕墙两边的楼梯而上，可以选择商场内部细分的商品及服务。美食服饰、日杂百货、银行邮局、药房诊所、儿童教育、养老看护……关于社区生活的一切，都能在商场找到触及之处。

your journey starts here

乐富广场二楼留出宝贵的中庭空间

这才是一个“合格”社区mall，应该有的样子。融入社区，是它的基本生存之道。让社区生活的人们，在这里自由畅快的呼吸与行动，则是它可持续发展之道。

说到可持续发展，在此趟惊喜之旅中，我们在F3层偶遇了“领展可持续未来馆”开幕前的媒体会。从解说员的演示中，看到领展的可持续发展实践，已不限于商场、商户，还要将传递给社区生活的人们。

让可持续发展，成为一种社区精神与契约。

领展可持续未来馆

领展供图

02

POPCORN、康城THE LOHAS

拿捏香港富人心

POPCORN和康城THE LOHAS之间仅有一站地铁的距离，前者连接将军澳地铁站，后者连接康城地铁站。

滴一下八达通，走出两个地铁站闸门，扑面而来的都是整整一大片落地玻璃墙，户外是开阔的绿植。绿植环绕着一栋栋成色较新、楼高逼人的住宅楼。

康城THE LOHAS地铁出入口

显然，与乐富街市聚焦公屋居民不同，POPCORN和康城THE LOHAS周围聚集的是买得起房的人。在香港，但凡能买得起房，至少是千万富豪家庭。周六下午探盘时发现，二者进场客流络绎不绝。

POPCORN开业于2012年3月，占地34.5万平方呎（约3.7万平方米），座落于将军澳真正中心点，由新鸿基地产与港铁公司共同开发，港铁物业公司负责运营管理。

POPCORN外立面

POPCORN连接各区的巴士、小巴总站，为区内主要交汇中心，以东九龙甲级写字楼客群、年轻中产及上盖酒店住客为目标客群。

从商场导视图看，POPCORN零售业态偏重，占比约3/4，涉及时装、零售美食、超市百货、礼品/书籍/文具、运动用品、钟表及首饰、皮鞋/手袋14个品类。其中，国际运动大牌基本全部在这里铺排，还有Dior等几个奢侈品牌。

似乎POPCORN运营方看来，相比富人阶层，中产阶层物欲需求更强烈，即便在离家很近的mall也相对容易调动购买欲。

一个有意思的细节是，我们在POPCORN看到一个店铺排起折了好几道的长龙。走近一看才发现，队伍的起头处，GODIVA冰激凌买一送一。

GODIVA门店大排长龙

相反，餐饮业态大概占比1/4，品牌有29个。由于餐饮品牌少而分散，下午2点饥肠辘辘的我们，“偶遇”不到心仪的餐馆，干脆跑去马路对面的大快活吃了一顿“不用思考”的港式快餐。

POPCORN倾向于通过零售消费，释放年轻客群的消费力。但同样位于将军澳片区的康城LOHAS，走的则是完全迥异的路线。

POPCORN空间

日出康城，被称为全香港住宅数量最多的大型私人屋苑（即小区）、“最富豪区”。分13期开发，目前已有超40座超200米以上的大型高层住宅楼盘，预计2025年全部建成。

“香港体验官”公众号发文称，日出康城备受欢迎的原因是，大户型居多。以第二期领都为例，全部是三居室或四居室，最小户型的实用面积也有700多平方呎（约77平方米）。因为毗邻将军澳和清水湾郊野公园，这里还提供日落海景房、视野开阔的山景房等不同视野的户型。

康城THE LOHAS视野

可以看出，日出康城的主要客群比POPCORN还要高端。那么，富裕阶层在家门口的商场，会为什么买单？

康城LOHAS给出的答案：富人的物欲消费没那么高，在社区mall里不需要传统意义上的高端消费、奢侈品消费，而是需要代表品质生活的餐饮、康养保健、社区服务、休闲体验。正如LOHAS的全称释意：Lifestyles of Health and Sustainability。

商场导视图上，餐饮业态占了接近45%，从1层到4层都有分布。其余的业态亮点是：没有一个奢侈品牌，钟表及首饰也仅有周大福、六福珠宝；保健及个人护理品类，不仅有万宁屈臣氏，还有多家中药房；服务板块品牌清单很长，其中以银行、赛马会、保险、地产置业为主，专业祛斑的高端医美品牌Oasis亦在其中。另外，这里设有全港最大的市内溜冰场。

康城THE LOHAS全香港最大的市内溜冰场

上述考察对比，基本侧重于客群属性和业态品牌，这当然不足以描摹POPCORN和康城LOHAS的全貌。但从中已可看出，香港郊区社区商业，对客群生活需求的洞察功力，如此独到。

康城THE LOHAS客流络绎不绝

03

香港第二CBD启德

南丰AIRSIDE、双子塔SOGO “比美”

在“杀向”将军澳、康城之前，我们在观塘线上拐了个弯，去到了有香港第二CBD之称的启德。

出发香港前，对启德的期待感拉满，很大程度是受两个明星项目刺激。其中，最受瞩目的当属南丰集团地王项目——AIRSIDE，是启德发展区最高摩天大厦，总投资金额达320亿元。

离AIRSIDE最近的地铁，是“启德地铁站”D口。项目对外宣传是2023年启幕，但我们现场看到的依旧是满满当当的围栏。透过细微缝隙，看到了项目正门前大块大块正在修建的绿地与已经成型的小径。整个商场的外立幕墙也已完工，只有1楼还是未完工状态。

南丰集团地王项目AIRSIDE

在寸土寸金的香港，保留足够的绿地或其他形式的公共空间，似乎是商场们一种不成文的规矩。不过是面积有大有小，布局形态不一。

按照目前找到的资料介绍，AIRSIDE设有近6000呎的活动场地外和过千呎艺文创意空间，以进行为香港及国际艺术家提供场地举办活动、展览、分享会、工作坊等，有点K11 MUSEA 范的商场。而它的另一对手，在“启德地铁站”B口正面扑来两座对称的“大家伙”——启德SOGO，同样押宝艺术调性。

资料显示，利福国际以73.9亿元拿下的SOGO地块是启德一代地王，后被AIRSIDE赶超。计划在1座10楼将设置约2层高的艺术展览空间，12楼餐厅层户外设有平台花园，13楼亦会设一个有盖的空中花园。

在现场，我们看到的双子塔SOGO，并不是早期规划的三角形侧面造型——意外的是，这一创意在AIRSIDE身上落地了。而双子塔空中连廊也不见踪影，留下的是可以看见远方山脉的城市天空。

远方山脉的城市天空

而为了解决目前商圈内遇到的“区位联通性弱”“人群不聚集”等现实问题，启德将启动一条长近1500米的地下街，联通九龙城、新蒲岗、启德站及宋皇台站，预计2029年前陆续落成。

期待这条香港最长购物街——半条弥敦道长、尖沙咀柏丽购物大道5倍长——能够为启德商圈带来聚合式的质变。

04

隐藏彩蛋

铜锣湾百年社区，小店聚合新生

我们还发现，香港有另一种相对隐藏式的社区商业形态——传说有大片咖啡聚集的大坑社区。

大坑是个百年老村落，又被称为“铜锣湾后花园”。这个地方，可一点都不好找。

到了傍晚6点左右，体力已经临近极限，全靠意志力撑着。两个人撑着一把单人雨伞，经过香港新生代“顶流明星”姜涛巨幅海报，七拐八拐经过很多树冠巨大的老树，赶在天完全黑之前，终于找到了大坑。

暮色之中，闹市人潮汹涌的喧嚣隐退在身后，空气中都是隐世小社区的安静。

社交平台上打卡很多的NO2咖啡店

这个名声响亮的咖啡片区，其实并不大——大约横纵各有四、五条短小街道。我们打算找个歇脚店，但并没有选择社交平台上打卡很多的NO2咖啡店、MUSE咖啡，而是纯凭个人直觉选了一家UNAR COFFEE。

点上两杯咖啡，就和当地人聊天。

“疫情以来，这一片咖啡店是多了，还是少了？”

“多了！多了十几家”。

但就我们的实际观察推测，“多了十几家”，应该包括咖啡店、酒吧、小食店。因为，相比拥有六七十家咖啡店聚集的广州六运小区，大坑咖啡社区的咖啡聚集现象，并不很明显——目测大概10多家。

​大坑社区里的UNAR COFFEE

那么，真正让大坑在当地人心中，成为一种“后花园”式的存在，原因是什么？我们从UNAR COFFEE店里可免费取阅的小手册里，隐约得到了答案。

这是一本莫兰迪蓝的折叠手册，记录了几座标志性建筑相关的故事。比如，大坑莲花宫，每年会上演手作舞火龙民宿……几段短小的图文，透露出对大拆大建的“商业进化”的强烈反抗，对消逝的社区记忆的遗憾和愤怒，以及对所能留存的珍视。

由此我们忽然发现，香港社区商业，除了备受推崇的菜市场社区商业、郊区巨型社区商业、未来CBD社区商业，另一种重要的存在是，类似大坑这样的小店片区。这里的人，对社区的热爱，得到了适度的包容和尊重。

而显然，多元和包容，是香港作为一个国际大都市，必须有的胸怀。