托管上海西南商城 ATLAS寰图的社区商业逻辑

文｜陈奇杰

联合办公企业ATLAS寰图开始探索商管领域的更多可能，与宸一投资正式成立合资公司上海寰忱商业管理有限公司。

过去，ATLAS寰图主要专注商办运营领域，根据资产持有方多样化需求输出定制化运营解决方案，并根据项目特性及需求提供运营管理服务。

但商业项目方面，ATLAS寰图涉及较少。

该公司称，宸一投资是成立于2018年的私募股权基金管理机构，其子公司在资产投资、价值评估、改造设计及工程施工、招商运营及物业管理等方面拥有经验。

由此，ATLAS寰图认为，在商业管理这样一门涉及工程、物管、策划、设计、运营等多专业复合领域，双方合作将可以发挥各自优势。

寰乐里试水

爱企查显示，上海寰忱注册资本100万元，ATLAS寰图及宸一投资子公司分别持股65%、35%。上海寰忱经营范围包括商业综合体管理服务；酒店管理；非居住房地产租赁；企业管理；物业管理；企业管理咨询等。

合资公司首发项目是位于上海老闵行居民区的上海西南商城，背靠滨江青创街区，总建筑面积近2万平方米，周边交通便利，覆盖人群甚众，属于社区生态商业综合体。

ATLAS寰图称，该项目为继雅居乐国际广场、寰悦广场之后，在上海第三个商管项目。

从业态看，雅居乐国际广场主要为写字楼配套商场，寰悦广场则属于大型社区商业，与上海西南商城类似，但体量更大。

还可做参考的是，ATLAS寰图曾于2020年进驻运营雅居乐海南清水湾社区商业项目雅都荟，项目建筑体量3.2万平方米，由八座独栋建筑构成。

但与上述两者不同，本次ATLAS寰图开始在运营中引入自己全新的社区商业子品牌“寰乐里”，可见其已于过往项目中积攒一定经验，或在社区商业领域作出更大投入。

凭借便利性、产品业态多样性，能有效满足“最后一公里”消费需求的社区商业被视为商业市场下一阶段蓝海。

数据显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%-60%区间。但中国社区商业占据社会商业总支出比例不到30%，远低于发达国家水平，社区商业未来依旧有较大的发展潜力及空间。

此外，相对于办公和工业物业，商业和居住类物业出租率和NOI（净营业收入）均受经济下行冲击更小，且在经济复苏后能更快恢复，其中社区商业属防御型抗周期配置。

社商的逻辑

从产品和业态逻辑上看，社区商业和购物中心其实大同小异，但因主要服务对象是1-3公里社区范围内的居住，社区商业聚合的各类资源具有更加清晰的属地化特征，以频繁消费和常客消费为主要目的。

所以，社区商业项目打造往往需要开发商、运营商和经营者谙熟属地居民消费习惯，适时根据消费变化做出优化调整。

在招商策略上，ATLAS寰图指出，将对上海西南商城进行定制化调整，包括增加以“娱乐+夜宵”为主夜经济业态，以及可发动周边家庭客群，更易形成集聚效应的儿童业态。同时，开展现有超市优化升级，引入健身房、幼儿托育等社区刚需业态。

另一方面，邻近青创街区所带来的办公需求应该也是ATLAS寰图选择该项目一大理由，这与其过往就具备的资管多元化思路分不开。

在商办市场日趋成熟、企业办公需求不断升级下，只提供基础办公空间和企业服务已不能满足企业办公租赁需求。

因此，除提供全周期产品组合办公空间外，于C端消费需求方面，寰图还拥有自营品牌ATLAS寰图咖啡、ATLAS寰图厨房、ATLAS寰图健身工坊等，分布于塑造的生活空间中。

这使得ATLAS寰图的收入结构更加复杂，在非办公服务收入占比远超行业平均水平。

该公司曾表示，目前盈利渠道中，办公空间会员收入，生活空间旗下咖啡店、餐厅、健身房等配套收入，以及日常社区活动与拍摄场地租赁收入的比例为6:3:1。

具体到在上海西南商城的产品规划及定位上，ATLAS寰图将减少商场纯商面积供给，尝试通过“商业+娱乐+办公”塑造商场复合产品型态，以此为项目导入更大体量的客群。

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