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深圳龙华:夜经济火爆,未来还有超级商圈、Costco旗舰店、北站超核万象商业……

————深圳TOP6城区商业进化图谱

赢商网 罗嘉欣
摘要:从城市副中心进入都市核心区,深圳龙华发展速度“一路狂飙”。与GDP一同增长的,还有一路向北的城区商业的不断加码。

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本文作者|罗嘉欣

头图|龙华大浪时尚小镇

深圳,是一个容易诞生“奇迹”的城市。如果说前海是过去十年中国变化最大的城区,那龙华就是过去十年深圳变化最大的“行政区”。从功能新区到跻身“深圳各区GDP排名前五”,龙华仅用了7年时间。从城市副中心进入都市核心区,从产业大区到数字经济先行示范区,梅林关外的龙华,发展速度“一路狂飙”。

与GDP一同增长的,还有一路向北的城区商业的不断加码。

如今龙华区存量商业已跃居深圳各区第四位,诞生了诸如龙华壹方天地这样的“省级示范特色步行街(商圈)”项目、大浪商业中心这样的烟火气夜经济标杆……未来,伴随着超级商圈打造,华润北站超核万象商业、龙华海岸城等亮相,龙华商业将继续进阶。

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一路狂飙的龙华

存量商业跃居全市第四位

2011年之前,龙华还叫龙华镇。2011年最后一天,龙华镇正式成为深圳龙华新区。2016年9月,经国务院批准,深圳龙华区正式设立,从功能新区晋升行政区。2018年,龙华区GDP正式超越“老大哥”—罗湖,晋升各城区GDP排名第五位。

后来居上的龙华,这些年一直致力于打造北站国际商务区、九龙山数字城、大浪时尚小镇、观澜文化小镇、龙华超级商圈等一个个重点建设片区,城区面貌日新月异。

另一方面,因与福田CBD比邻,加之轨道交通优势,龙华成为了福田CBD人口外溢的最大受惠城区。

从2012到2022年间,龙华区新增常住人口近110万,目前常住人口达到253.51万人,排在全市第三位。其辖区常住人口密度达到1.44万人/平方公里,远高于南山、宝安和龙岗,是深圳第三大人口高密度城区,是名副其实的“人口大区”。

具有强大购买力的消费人口的迁移,为龙华区商贸消费市场后来的“火爆”奠定了基础。

社零数据是最好的佐证。2017年,刚刚“转正”的龙华区社会消费品零售总额仅为287.80亿元,到2022年,该区社会消费品零售总额已达到了1263.67亿元。五年时间暴涨了339%。

# 商业现状:存量商业位居全市第4位

据赢商大数据统计,截止2023年第一季度,龙华区已开业商业项目单个商业体量≥3万㎡的达到24个,存量商业总体量达到236万㎡,位列深圳各行政区第4位。

从商业发展历程来看,2014-2015年,龙华商业有一个短暂的爆发期,目前在区域内具有相当影响力的购物中心,如星盛商业打造的龙华星河COCOCity、中航打造的龙华九方(已更名龙华天虹购物中心)、观澜湖集团打造的观澜湖MHmall、8号仓奥特莱斯、恒冠投资打造的大浪商业中心等均是在这个阶段陆续进入市场。

从2017年到2022年,壹方天地ABCDE五个区域的陆续亮相,成为了龙华品质商业提升的代表。而招商与华侨城合作的红山6979则为龙华带来一个主打文化休闲消费的街区商业;另一厢,以大浪商业中心三期——后浪新天地为代表,成为龙华夜经济的一张闪亮名片,也是颇具烟火气的城区生活代表。

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#城区商业格局:一带三圈多节点

从城区商业格局来看,目前龙华区主要沿着地铁4号线一路向北,相继形成了深圳北站商圈、红山商圈、大浪商圈、龙华国际商圈、茜坑商圈、观澜湖商圈等。

在《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》中,明确提出:在商务发展空间布局上,龙华区将以地铁4号线为轴线,串联三大特色商圈和重大商业节点,构建“一带三圈多节点”的商业发展格局。其中,

  • 一带:指一路向北的地铁四号线商业消费活力带;

  • 三圈:指北站商圈、红山商圈和龙华商圈;

  • 多节点:指民治上河坊、大浪商业中心、观澜湖新城一大地生态艺术园等夜间经济示范点和硅谷大院、潮loft文化创意园等电商园区。

以龙华商圈为例,商圈立足龙华老城区,借助大型城市更新带来新的商圈蝶变,晋级未来城市“超级商圈”。目前商圈内主要的商业项目是60万方大型商业集群-壹方天地(ABDE+C区龙华壹方城)。

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商业变化

超级商圈+夜经济+文旅商业

《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》指出,龙华将以打造区域消费中心、创造夜间经济消费新亮点、培育壮大电商消费新业态为重点,积极营造优质消费环境,提升区域消费竞争力。

这三年来,龙华城区的商业发展特色也日趋鲜明。且相较于其他城区“商业抱团”逐渐形成商圈不同的是,龙华区多以“单项目自造商圈效应”。

以壹方天地为核心的龙华商圈,经过多年发展逐渐形成了龙华区最具代表性的“品质消费生活圈”。

从2017年开始,壹方天地ABCDE五个区域陆续亮相,引进超1000个国内外知名品牌,从潮流时尚、高端美妆、都市运动娱乐体验、全球美食、新潮生活方式、微醺夜经济到一站式品质零售购物,在60万方的商业集群中,均得以全面呈现。

尤其是2020到2022年这三年,随着B区、C区(龙华壹方城)和D区的相继开业,带来大量城市首店、旗舰店等,让壹方天地成为了龙华名副其实的“品质商业引领者”,也是深圳城市商业中一颗“重量级新星”。在2022年,该项目荣获第三批广东省级示范特色步行街(商圈),也是龙华区唯一上榜项目。

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龙华壹方天地商业活动

在大浪片区,则形成了“烟火气+夜经济+都市文娱”为主打的大浪商业中心特色商业区。

总体量超过34万㎡的大浪商业中心,以“大浪商业中心一二期商业街区+后浪新天地”等商业集群构成。值得注意的是,该项目原为“同富裕工业园”,经过长达近15年的微改造微更新,逐渐呈现了如今的集合“街巷商业+盒子MALL+轻奢公寓+酒店于一体的大型商业消费区。这也是深圳最大的“工改商”城市更新典型示范项目。

大浪商业中心商业群像

这里被誉为“深圳最具烟火气”的夜生活中心,从街巷美食、网红餐厅到微醺酒吧,再到夜间游逛文艺打卡地标,是区域商业“有机生长”的典型代表。2021年,后浪新天地的开业,助推该项目从“龙华小东门”升级为“具有品质感”的夜娱+夜购+夜游+夜读+夜食等于一体的城市夜经济特色街区,吸引众多年轻消费者前往。

观澜湖新城紧扣“都市微旅游”概念,结合度假区的文旅资源,成长为深圳较为少见的“微旅游”特色商业。

立足于国家5A级旅游景区——观澜湖休闲旅游度假区,观澜湖MHmall基于周边五星级酒店、文创园、高尔夫球场、生态运动公社、大地生态艺术园等资源,打造出项目特色的“宠物经济+运动赛事经济+户外经济”,借助地铁开通,成为微旅游概念下不容忽视的特色商圈。

红山片区打造文娱消费中心,原有商业升级成为新的看点。

作为在2020年疫情影响重压下深圳首个开业的商业体,红山6979因毗邻龙华区“三馆一城”文化配套的优势,带来了“开心麻花剧场”等优质文娱品牌,让红山进阶成为了龙华“文化休闲”消费中心;而龙华天虹购物中心升级引进高端化妆品牌,进一步夯实了区域消费标杆地位。

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未来商业机会

从城市一路向西发展的宏观叙事下,龙华要在“数字产业+时尚产业+文化产业”格局之下,开拓一条持续增长路径。紧扣“数字龙华、都市核心”的战略发展定位,这些年,龙华一直大力推进“区域消费中心”建设,营造优质商贸消费环境。

相较于其他几大核心城区,龙华在社会零售总额与高端商业数量上仍存在差距。

据2021年《深圳市龙华区促进商贸服务业高质量发展若干措施》指出,

对区内商业综合体、夜间经济示范街区引进使用面积100平方米以上,持续经营1年以上,经认定的国内外知名品牌龙华首店,给予运营主体5万元奖励,单个运营主体奖励总额每年最高不超过100万元。

这些政策一定程度上将推动区域内的投资企业,积极引入优质商业品牌。

目前龙华区共有六大重点片区,分别是两个市级重点片区北站国际商务区和九龙山数字城;两个省级文化特色小镇-大浪时尚特色小镇和观澜文化特色小镇;两个重点片区鹭湖中心城和龙华超级商圈,六个片区总面积共104.62平方公里,占龙华全域面积的60%。

其中,北站国际商务区和龙华超级商圈,将是承载龙华区着力打造“国际消费中心城区”重任的所在。

按《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》:

  • 龙华商圈依托高品质商业综合体及地铁立体商业空间,重点发展品质生活消费。

  • • 北站商圈规划以品牌经济、首店经济、首发经济等中高端商业消费为发展重点。

  • • 红山商圈规划为聚焦年轻消费群体,重点发展潮流消费、文化消费、休闲消费等新型消费业态。

# 龙华商圈扩容打造“超级商圈”

据《深圳市商业网点规划(2023-2035)》(征求意见稿)将龙华商圈定位为全国级引领商圈,重点布局首店经济、体验型消费。

龙华超级商圈-国际竞赛第一名<街坊里巷 百态生活>规划图图源:深圳龙华融媒发布

其核心区面积5.39平方公里,中远期规划目标为打造全国级引领商圈和世界级未来消费体验中心。商圈内除了壹方天地外,目前还在加快推进龙华商业中心、龙华第三工业区等原有老旧工业园区的更新改造。

其中龙华第三工业区旧改已确定由海岸集团负责开发,未来将打造龙华海岸城。正在推进中的华润置地上塘旧改,初步规划了超20万方体量的万象系商业。

龙华海岸城规划示意图

☛龙华另一个商业发力方向,则是北站国际商务区。

北站国际商务区是深圳市“中优、北拓”战略和都市核心使命担当的发展引擎,发力总部经济和金融、科技、文化等现代服务业,集聚融通世界级高端资源,建设具有全球影响力的“国际会客厅”。

2022年,华润置地联合深铁集团拿下北站“超核”地块,带来16万㎡绿芯公园和13.4万㎡创新型万象系商业。据悉,这个未来的“五星购物中心,将延续万象城、万象天地高端商业基因,融入城市潮流品质生活方式与绿色商业概念,将打造深圳商业新地标。

华润北站超核中心示意图

短期来看,Costco华南旗舰店将贡献商业话题

以2023-2024年计划入市的商业项目来看,除却龙华印象汇和龙华益田假日天地两个社区商业之外,最受关注的当属于“星河开市客环球商业中心”项目以及龙光位于红山片区的龙华蓝鲸世界。

其中,星河开市客环球商业中心位于在红山与上塘交界处,由星河+Costco共同打造,项目带来的Costco华南首家旗舰店预计在今年第四季度开业。可以预见,Costco与山姆会员商店在龙华区“贴身肉搏”,将是今年深圳备受关注的“商业话题”。

从整体来看,如今龙华区的夜经济发展是各个区域中呈现面貌最好的。未来龙华几大重磅商业项目筹备时间均较长,短时间内不会对现有商业格局造成大的冲击。细观深圳TOP6其他城区,龙华区未来两年筹开商业项目相对较少,从商业基本面而言,想要与其他核心城区一较高下,仍需更多中高端商业、更多品质消费客群共同撑起消费格局。而这,都需要时间沉淀。

参考资料:1、搜狐焦点.《龙华海岸城效果图来了,规划细节曝光!打造4大主题组团》2、赢商网.《首次完整解读“商业巨舰”龙华壹方天地的运营逻辑》3、龙华发布.《龙华区构建“一带三圈多节点”商业发展格局》4、深圳龙华融媒发布.《设计方案尘埃落定!龙华超级商圈未来或长这样……

编者按:在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下,深圳各城区“铆足马力”打造商业名片。赢商网特别策划“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道,记录过去三年各区商业变化,展望未来发展机会点。本期——龙华篇。

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