180岁香港中环街市，给内地商业“爆改”支了3个大招

群体迭代，体验升级，场景更新，存量购物中心“调改大戏”不可不为。本系列，关注存量商业从内而外、由表及里的立体重生之道。

此篇为，香港保育中环项目案例分析。

封面/头图丨香港旅游发展局官网

内文图片丨除特殊说明外，均来自赢商云智库实地拍摄、项目官网、香港旅游发展局官网等

撰写丨熊舒苗 主编丨付庆荣

香港，寸土寸金。灰色主调建筑群中，穿插彩虹色外墙、街头涂鸦，隐藏一些活化新生的商场、街市。

香港暴走三日，我们遇见了“618上海街”，酷似广州上下九。这里曾是九龙最盛繁华地，因弥敦道兴起而式微，因14栋唐楼活化再次走红。

我们走进了“中环街市”，180岁的它，在岁月中荣光黯淡，在争议中进化蝶变。2021年，这个与众同乐“Playground for All”的地儿重新出发，成为继PMQ、南丰纱厂之后，香港又一文青创意基地。

活化保育，是香港特色的“城市更新”代名词。保育，是第一步，厘清旧建筑、旧厂房、旧商场的资产、文化价值；活化，是第二步，以在地化的视角、元素，叠加现代化的技术、流行，重塑存量物业的定位与形象。

在内地商业进入存量时代后，爆改出街、出奇制胜的“非标商业”赚足了眼球，一如北京西单更新场、北京DT51、上海张园、上海蟠龙天地……

它们创造了一种商业成功的新范式。此范式，看似惊喜，入局却需谨慎。因为背后涉及的工程复杂、内容多元，非一般玩家不可轻易尝试。

但在香港，活化保育早已是商业参与者们的常态化工作。商场、街市、邨屋、厂房、码头……时刻都在上演着一出出旧改戏码，嵌入其中的智慧、逻辑，为内地商业的存量之变积攒了一个个创意idea。

01 偶遇中环街市

出发香港前，我们的考察清单中，并无中环街市。可正因为此，才创造了偶遇的惊喜，与实探的意外。

◎中环街市改造前后照片（图源/香港市区重建局）

抬头望见白底黑字的“中環街市”四个大字，跨入玻璃门，奇幻的冒险之旅由此打开。入口上方高挂着香港菜巿场的经典标记——500多个袖珍版红色鸡蛋灯，椭圆形循环的灯束，由里而外扩散，回放着中环过往的故事。

恰到好处的复古、怀旧元素，在情感深处链接着新旧时光，是香港“翻新”旧建筑的关键要义。

在中环街市的中庭，设计团队保留并活用天井式设计，在自然通风和照明环境中，创造一个流动的无边界空间，摆脱了传统商场的区间间隔，人流可自由穿梭，自然交流。

◎中环街市中庭改造前后对比

活化再用的，还有原建筑的主楼梯。去除老化油漆，扶梯墙刷上暖调的米色，楼梯步子则是干练简洁的白色，配上“上”（上楼）、“落”（下楼）的指引文字。新生的大阶梯，重现昔日「上海批荡」工艺方式，复古风满满。

◎中环街市主楼梯改造前后对比

建筑修复的“新旧并举”的理念，步步渗透到中环街市的业态、品牌组合中。

3层的中环街市，体量约1.1万㎡，有100+个店铺，新奇又有本地特色。用官方语言表达，“既保留集体回忆，也为社区带来崭新的体验。”

饮品、小吃、甜点、西餐厅……风味多元的餐厅，散落在三层空间中。傍晚时分，座无虚席，一些小吃店排起了长队。从写字楼、工作场所奔赴而来的香港本地人，在这里寻得一份满意的口粮，悠悠坐下，享受晚间放松时刻。

显然，中环街市是香港社区餐饮消费主场的一隅一角。但在“买买买”这件事上，其同时兼顾了项目的旅游属性。

金源米业、银杏士多、渔民办馆……10多个原有街市档口新鲜入目，保留了传统商店的招牌和标志，浓浓的港式风情。满足本地居民的生活需求的同时，刺激着外来游客按下快门、到此一游的打卡晒圈心理。

保育传承，是内外兼顾。而香港有礼、好掂档2部分的内容与品牌，则带有明显的“游客生意”导向。

• 香港有礼，是香港老字号名产、本地创新品牌的集结地。【叮叮老香港办馆】以电车与春秧街市集为主题，售卖生活家品、小食、模型玩具、旧唱片等杂货；【香港淳记】专卖港式图案手作；【十八廿二】专卖旗袍、手作包等。

◎叮叮老香港办馆

◎香港淳记-专卖港式图案手作  十八廿二-专卖旗袍、手作包等

• 好掂档，是生活杂货品牌的集大成者。香港本地环保主义品牌【Slowood】2018年创立，已在香港拥有多家门店，洗衣液、洗头水、消毒液等液态产品论斤售卖，中环分店还带来全新的Grab & Go Kiosk，售卖本地品牌的食物；【Moono纯素甜品】以全天然食材钻研无蛋无奶的纯素甜食；樽仔奶茶品牌【山浪】将得奖手艺奶茶的美味带给更多人。

从旧至新，由内而外，中环街市创造了一个叠层的公共空间。这里不仅仅是多元消费场，亦是文化社交地。

中庭配置了大型投影与音响设备，可变身为街头表演、大型活动的“舞台”，观看者置身不同楼层，均可共同参与。绿意盎然的休憩空间，WiFi覆盖，或择地而坐，或倚栏而谈，舒适的感觉，值得体味。

而一场场在地化展览和活动，不断强化着项目、客群与社区的关联性。4月份的20多场活动，没有重金投入的华丽装饰，却能感受到满满的诚意和尊重。项目方悄悄隐藏在幕后，民众成为活动主角，强调内容共创、社区参与。

Playground for All，中环街市是所有人的游乐场。

◎关于“爱自己”的展览

“中环街市历史旅程展”，诉说着街市近180年来经历过的四代变迁故事

◎“跳出劏房的音乐儿童”音乐会，关键词中“劏房”常见于香港，贴合在地文化

02  “保育中环”启示录

中环街市，香港“保育中环”系列的代表作。同处此系列的，还有“大馆”、“PMQ元创方”。

2009-2010年香港《施政报告》公布的「保育中环」计划，意在保育中环区8个项目内众多社会、历史及建筑特色，同时为中环地区注入新生命和活力。

这8个项目分别为，中环新海滨、中环街巿、中区警署建筑群（大馆Tai Kwun）、荷李活道已婚警察宿舍（PMQ元创方）、中区政府合署建筑、美利大厦、香港圣公会建筑群、前法国海外传道会大楼。

◎图片来源/香港发展局

PMQ元创方位于中环半山，所在建筑前身为香港中央书院、荷里活道已婚警察宿舍，楼龄超60岁。经保育活化，建筑设计修旧如旧，定位变身为文创园，集结香港本地青年艺术家，推广香港本土的创意文化和艺术。

据公开资料，目前元创方已有超过 100 名青年艺术家入驻，园区内散布着创意工作室、独立商店、买手店、小餐厅、咖啡馆以及画廊，以及部分艺术原创的服饰、装饰品、家具用品、创意生活产品，成为新晋潮流打卡地。

同为香港艺术文化地标的“大馆Tai Kwun”，较PMQ元创方更近中环心脏地带，周边画廊、古董店、餐厅和酒吧环伺而生。

大馆前身为香港中区警署建筑群，包括前中区警署、中央裁判司署及域多利监狱。投入近38亿港元爆改后，2018年5月正式对外，由香港赛马会与香港特别行政区政府联合运营。

重新出街的大馆，每栋建筑都是个可供鉴赏的艺术品，内外空间可多变式承载来自全球各地的展览、节目、表演等活动。沉浸式体验的精品餐饮、手工作坊等补充业态，让高雅的空间有了更多常人的情感链接。

◎图片来源/香港发展局

通览上述“保育中环”三大经典案例，可明显感知香港的“城市更新”智慧与内地存在的异同点。

它们看重文化内核，把老旧建筑、街区及厂区当做一个沉淀着金灿灿时间的“文物”，而不是“废物”；它们注入艺术品味，斥巨资改造老旧“文物”，将其化作一个个艺术品重新出街；它们强调公共属性，链接城市历史与记忆的多元体验，重塑区块与功能的更多可能性，而不限于开发商圈起来的私域生意地。

1、文化内核不可丢，艺术性新生有讲究

老旧建筑的迷人之处，在于沉淀的历史记忆与情感价值。

中环街市、PMQ元创方、大馆，三者的保育活化过程，均未大拆大建，而是尊重原有建筑特色风格，保留原有建筑物的基本框架、以现代手法再现标志性元素，既保存了集体记忆又让老建筑重获新生。

“大馆”精心修复16座历史建筑，保留了原有的红砖、屋檐瓦顶等建筑元素，这些都是由百年前向中区警署提供物料的厂商生产。

◎保留原有建筑元素的大馆检阅广场

PMQ元创方极力恢复建筑物的原有设计风格，保留多个历史遗迹，甚至还原了楼梯栏杆的颜色。

◎还原的楼梯栏杆颜色

文化内核是历史建筑的魂，艺术设计赋能则是它们新生的开始。

“大馆Tai Kwun”翻新的参与者，有世界顶尖设计事务所、普利兹克大奖获得者Herzog& de Meuron，曾参与悉尼歌剧院、水立方、蓬皮杜艺术中心的结构工程团队Arup，以及专注于古迹建筑的Purcell事务所。

在大师们的妙手下，新建的27000㎡  赛马会艺方JC Contemporary、赛马会立方JC Cube  ，合金车轮铸造成的环保铝砖，与旧建筑的砖墙互相呼应，贯彻建筑群整体的一致。昔日洗衣坊所在地而命名的“洗衣场石阶”，被改造成表演、活动空间。

◎新建的赛马会立方

◎“洗衣场石阶”（图片来源/大馆古迹及艺术馆）

2、严选品牌商户，以在地特色为支点

重塑老旧建筑，成功的标志之一是可持续的生命力，以及造血力。

“保育中环”计划中的项目，多匹配自身气质相符、在地特色浓郁的业态及品牌，让精准的目标客群，在这里一次性搞定吃喝玩乐游。

PMQ元创方，2010年11月宣布改造原址成为标志性的创意中心，2014年重新开业。项目以「创作企业家精神」（将创意转化为商机），培育本地创作企业家及设计师，推动本地的创意文化。

目前，引入的品牌有，复古眼镜品牌Absolute Vintage、注重环保的服装品牌Tove & Libra、生活杂货品牌Glue Associates、复古餐厅Gustaci、以饮食意念为题的图书馆「味道图书馆」等。

香港赛马会慈善信托基金对大馆的入驻商户，制定了颇为严格的筛选标准。商户必须承诺不会损坏古迹建筑物，并须积极参与项目运营方举办的各类活动。入驻商户中，有40多年历史的阮氏洋服店，曾为赤柱驻港英军量身订做洋服。

3、策展型思维打开，公共空间潜力无限

时下，内地多数商场依旧是个私域流量场，做着“少数人”的生意。但，在“保育中环”的项目中，可明显感知，它们都把自己做成了不可替代的公共空间，捕捉着城市内外的公域流量。

强大的策展思维与逻辑，则贯穿项目的整个改造及运营全过程。

在大馆，在洗衣场石阶、监狱操场、检阅广场等展演场地，以及大馆当代美术馆可体验到视觉艺术、音乐戏剧表演、电影放映和工作坊等文化活动。免费的午间音乐会、艺术范的公共空间装置，都给了城市人流连于此的一个或多个理由。

据不完全统计，2018-2020年，大馆便举办了约1000场公众节目和活动。大馆当代美术馆前艺术主管Tobias Berger曾表示︰大馆的所有展览均为香港而设。我们所做的一切均从香港的角度出发，并为本地观众着想。

PMQ元创方，年历上排满了活动，有本地及国际设计师与艺术家的展览。Chanel、KAWS都在这里举行过大型互动展，「香港国际雷鬼斯卡音乐节」、「ALTN8」等大型年度音乐活动、跳蚤市场、永续发展展览会、本地精酿啤酒及杜松子酒品酒节等，如约而至。开业初的1600熊猫游香港· 创意X保育展吸引数十万人慕名而来。

◎PMQ元创方官网的活动日历

香港中环，200年历史。从小渔村开发成转口港，由制造业中心转变成服务业中心、环球金融中心。

这里是香港的心脏地带，钢铁森林冷艳不已。而错落其间的中环街市、大馆、PMQ元创方们，以老旧建筑自带的温度、记忆及情绪，包裹着穿梭于高楼间的香港人。

步履匆匆的人们，在新生建筑中，听个音乐会午间小憩，吃碗鱼蛋面晚间轻松一刻，亦或是周末约上三两好友赴一场久违的大师展之约，不亦乐乎。

当然，曾经习惯在中环扫货奢侈大牌、美妆药妆的外来游客们，奔赴而来的目的，不再只有物质性满足的买买买，还有精神性满足的“逛逛逛”。

这些带有反差性的场景，和谐共生，才是香港老旧建筑“保育活化”真正的魅力所在。内地的学徒们，共鸣于此，大成才有可能。

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