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巨头扎根、首店抢滩、商业下沉……泉州商业升级进行时

赢商网 郑小清
摘要:据赢商大数据监测,截至目前,泉州在运营商业项目(商业体量≥3万㎡,含购物中心、独立百货)33个,商业存量约325万㎡。

​泉州,自古就是开放包容的商贸名城,“海上丝绸之路”的起点。而今,更是我国海峡西岸经济区中心城市之一,经济实力隔几年上一个台阶,被视为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一。

据泉州市统计局发布的2022年泉州市国民经济和社会发展统计公报,根据初步核算,2022年泉州市地区生产总值12102.97亿元,比上年增长3.5%;全市社会消费品零售总额5982.94亿元,比上年增长2.8%。可以说,泉州是福建省内经济最引人关注的地级市之一。

强大的经济实力之下,这个拥有9个千亿产业集群的制造大城,商业发展势态又如何?本文将从商业发展、存量/增量、商业布局、未来规划等维度,观察泉州商业地产市场发展。

图片来源:视觉中国

商业发展:

2017年迎商业入市高峰期

回看泉州商业发展历程,有几个时间点值得被关注:

2005年,德辉广场在石狮开业,于此,以临街商铺和百货为主的大泉州迎来首个集零售、餐饮、休闲娱乐等各种业态于一体的购物中心项目。运营至今,虽说该项目品牌层级并不高,但其在石狮的影响力却不可小觑。同年,国际巨头SM集团入驻泉州,于晋江开出大型商业项目——SM泉州晋江国际广场,也正是从此时开始,各大商业巨头开始逐渐抢滩泉州市场。

SM泉州晋江国际广场 图片来源:项目方

2012年也是泉州商业发展史上极为重要的一年。说起来,泉州主城区购物中心商业形态的出现略显迟缓,2006年开业购物中心项目印象汇(原名嘉信茂广场,2011年更名凯德广场,2018年再更名为印象汇),2007年至2011年均无其他购物中心项目开业。直到2012年,才又迎来浦西万达广场的开业,而这也翻开了泉州商业新篇章,城市商业迈进综合体时代。2014年泉州中骏世界城也在万众瞩目中亮相,如今,这两个项目均是城市标杆商业的存在。

浦西万达广场 图片来源:项目方

2017年,泉州商业迎来集中入市期。据赢商网不完全统计,7个项目(商业体量≥3万㎡,下同)在这一年集中亮相,覆盖丰泽区、鲤城区、晋江市、惠安县,累计增量达71万㎡。

在此之后,泉州商业开业节奏放缓,2018年至2021年仅开业8个项目,其中泉州城东万达广场、泉州安溪万达广场、泉州南安中骏世界城3个项目于2018年亮相,累计体量近40万㎡;2019年仅中闽百汇永春商城一个项目开业;2020年,泉州水头中骏世界城、泉州台商宝龙广场投入运营;2021年南安源昌银河广场、德化万达广场开业;2022年无商业新增。

存量/增量:

存量约325万㎡,商业呈现多点开花

据赢商大数据监测,截至目前,泉州在运营商业项目(含购物中心、独立百货)33个,商业存量约325万㎡,其中独立百货项目仅1个,体量4.66万㎡。

从商业体量上来看,在营项目中以大中型项目为主,5万㎡以下的项目仅6个,5万㎡至10万㎡的项目8个,10万㎡及以上项目达19个。

从项目运营企业来看,万达商业、宝龙商业、SM中国、新城商业、中骏商管、泰禾商业、世茂商业等众多知名连锁运营商均已抢滩泉州。

  • 整个大泉州市场已开出万达广场5座,累计体量超70万㎡;

  • 中骏世界城3座,累计体量近40万㎡;

  • 宝龙广场3座,累计体量约30万㎡;

  • 泰禾广场2座,累计体量27万㎡;

  • SM中国在泉州虽然仅开业一个项目,但体量达17.6万㎡;

  • 吾悦广场1座,商业体量10万㎡……

知名连锁商业累计体量已超六成,各大商业巨头纷纷布局,协力推动泉州商业进阶发展。

从商业布局来看,泉州商业呈现多点开业的局面:

以行政区域划分,在营项目分布区域最多的为丰泽区及晋江市,均有7个项目,其中丰泽区商业体量约74万㎡,晋江市约85万㎡。

鲤城区虽为泉州老城区,或许受地域受限,仅3个购物中心项目,分别为印象汇、开元盛世广场、新天城市广场,累计体量29万㎡。

商业下沉的背景环境下,近5年来,泉州新开购物中心均在南安、惠安、德化等地开出。2019年起至今,泉州主城区未有新项目入市。截至目前,石狮开出4个购物中心项目,累计商业体量约35万㎡;南安3个购物中心项目在营,累计体量32万㎡;惠安已开业项目3个,累计体量约26万㎡;安溪仅万达广场和宝龙广场两个购物中心项目,累计体量约22万㎡;德化拥有万达广场一个,体量9.5万㎡;永春县在营2个项目,累计体量约8万㎡。

商业焕新:

存量项目持续升级,引领商业进阶

消费升级之下,迭代焕新无疑是商业运营的重中之重。谈及泉州市场的商业焕新,泉州中骏世界城、SM泉州晋江国际广场及晋江宝龙广场均是典型代表。

聚焦“大泉州”的定位改变,泉州中骏世界城不再仅锁定当地市场,而是以优质内容和服务精准把握进阶品质商业空白机会,从热门行业及品类视角出发,深度挖掘目标消费者的生活消费动向,并以此为据进行调改升级,实现了以高端美妆、国际名表、网红首店、茶咖生活、户外社交、新能源环保等为内容标签的强品牌矩阵,以新潮的内容和品质的服务,引领城市及区域商业进阶。

泉州中骏世界城 图源:项目方

作为晋江地标性购物中心之一,SM泉州晋江国际广场自2021年起持续招调,升格业态组合,培育消费新动能。特别全面升级三楼区域,将超1万㎡、单一家居建材业态地空间释放出来,规划调改为“小小世界”大型亲子主题街区。街区从“多场景、强体验”发力,综合引进儿童零售、培训、游乐等业态品牌;为亲子家庭打造家庭、学校之外,快乐的第三生活空间。据悉,项目于2021年至今累计引进新品牌超150家。同期,引进的城市级、区域级首店累计55家,为当地注入了商业新活力,带动区域经济发展。

SM泉州晋江国际广场 图片来源:项目方

晋江宝龙广场的调整结果同样可圈可点,2021年,项目以“网红亲子+”为全新定位,从硬件设施到空间场景,从品牌组合到营销策划全面升级,一方面打造了1000+㎡户外儿童运动公园、5000㎡亲子体验业态,满足亲子家庭需求,另一方面打造网红打卡步梯、通道等场景空间,实现破局出圈。升级后,项目依然持续塑造儿童成长中心,并形成晋江特色标杆餐饮群落,黄金珠宝业态得以丰富,为晋江市民带了来丰富舒适的潮流商业体验。

晋江宝龙广场 图片来源:项目方

首店经济:

3年引进首店119家,2022年创新高

作为购物中心名副其实的“流量密码”,首店是城市间必争的商业“焕新武器”。近三年,泉州商业不断发声,首店数量也在逐年提升。

据赢商网不完全统计,2020年至2022年,泉州累计引进品牌首店119家。其中,2020年泉州引进首店18家,包括3家福建首店,15家泉州首店。2021年则引进43家首店,其中6家福建首店,37家泉州首店。到2022年,泉州全年新开首店品牌便达58家,同比增长35%。其中,全国首店2家,占比3%;福建首店8家,占比14%;泉州首店48家,占比83%。

从业态来看,入驻泉州的首店品牌中,零售业态是绝对的主流。三年中,零售品牌首店达63家,占比达53%;餐饮品牌31家,占比26%;儿童亲子品牌16家,文体娱品牌5家,生活服务品牌4家,累计占比21%。

从首店贡献量来看,三年来,泉州中骏世界城及SM泉州晋江国际广场引入首店领先于其他项目,浦西万达广场位居首店贡献量第三位。此外,南安源昌银河广场、南益广场购物中心、晋江宝龙广场、台商宝龙广场等项目均有贡献。

值得关注的是,2022年是中骏世界城首店爆发的一年。这一年,CHANEL、ARMANI、CLARINS、Dior、GIVENCHY、Kiehl's、LANCÔME、YSL等9家国际高端美妆品牌泉州首店,以及Cartier、Chopard、MONTBLANC、IWC、OMEGA、JAEGER-LECOULTRE、LONGINES等7家国际名表品牌泉州首店均在场内落地,进一步增强项目的国际品牌集群氛围,也提升了城东商圈乃至泉州城市的时尚度。

市场展望:

3年内预计增量约31万㎡

2021年,泉州的20年申遗路终成功,这无疑也为泉州的商业发展带来了巨大的机遇。这一点各区出台的政策中也可窥见一斑。

据丰泽区“十四五”商务发展专项规划显示,丰泽区将坚持改造提升和新建培育并举,一方面对浦西万达商圈、泉州商城商圈、东海大街商圈、城东商圈等5个成熟商圈,通过调整结构、完善功能、提升档次、优化形态,进一步找准功能定位,做到优势互补,形成差别化经营特色,另一方面对东海总部区商圈、华大商圈、浦西时尚街区商圈、云山商圈、动车站商圈等5个新兴商圈,通过提高规划水平,发展新型商业模式,做好业态规划和品牌组合,壮大消费新市场,打造区域商圈新地标,实现经济社会发展“节节高”。

鲤城区则出台《鲤城区推进新型文商旅融合发展的若干措施》,通过鼓励文化空间提档、鼓励特色街区建设、支持文旅重大项目建设、鼓励发展品牌首店等多项措施,进一步推进鲤城文化、商贸、旅游大融合、大发展、大繁荣。

台商区实行近远期相结合发展,中远期规划上将结合拟在东园镇打造的中心商圈项目,重点抓商业补缺和沿街立面提升两个内容,分阶段建设台商城市商业中心圈,把杏秀路打造成为集金融商业街区、美食街区、文体综合体、世遗剧场等文旅产业的繁华街区……

多措并举之下,泉州商业值得期待。据赢商网不完全统计,至2025年,泉州将迎来3个新项目入市,预计增量31万㎡。

其中,2023年下半年,晋悦春江里、南安金座唐道636两个项目计划开业,预计增量23万㎡。另有泉州江南新区万达广场计划2025年开业,这也是继浦西万达、晋江万达、安溪万达、城东万达、德化万达之后的第6座万达广场。据悉,该项目已于5月正式开工,待项目建成后,有望进一步完善江南新区生活配套,推动新区城市服务功能和城市品质取得双提升。

未来,泉州商业走向如何,我们就拭目以待了。

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