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消费基础设施正式纳入REITs 万科、合生、百联们走到了哪一步?

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摘要:可以预见的是,伴随着基础设施的扩容,公募REITs市场规模和交易活跃度将进一步提升。

撰文/龚丽欣

酝酿已久的消费基础设施公募REITs,正式落地。

10月20日,中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》。

观点新媒体了解到,上述《指引》删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述,将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”以及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围。

这也意味着,消费基础设施正式纳入了公募REITs的范畴。

可以说,这是一次史诗级的调整:一方面,新增了基础设施公募REITs的投资标的,丰富了产品的种类,有利于吸引更多了资金参与公募REITs投资,推动市场的活跃度。

从修改后的《指引》来看,目前基础设施包括了储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施,污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。

可以预见的是,伴随着基础设施的扩容,公募REITs市场规模和交易活跃度将进一步提升。

另一方面,房地产仍旧是中国经济发展的重要一环,随着保障性租赁住房、百货商场、购物中心等正式纳入公募REITs范畴,有利于盘活存量资产,促进消费场所的发展,从而促进经济的增长。

实际上,早在今年3月,监管部门便首次文件明示,要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施。

随后,9月8日,证监会也发文拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条进行修改,意见反馈截止时间为10月8日。

酝酿半年多时间,靴子终于落地。

值得关注的是,3月份监管部分发布相关文件亦明确,政策原始权益人不能是住宅开发企业,但可以是房地产为主业的企业集团的子公司,同时优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

也就是说,一些城市级的、重奢类的购物中心并不在消费基础设施REITs的范畴之内。

不仅如此,10月20日正式出台的文件来看,证监会亦强调,基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。

从这些文字当中,能够明确看出监管部门的担忧所在,但这是商业REITs的出发点,也是必经路。

即便发行有诸多限制,但不少商业运营企业早已跃跃欲试。

据了解,上半年以来,包括百联股份、天虹股份、合生商业、万科等接连传出申报商业REITs的意向。

其中,7月12日,百联股份率先宣布将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs,基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金,由华安基金承做。

而天虹发展、合生商业及万科暂未披露明确的底层资产。

但合生商业罗臻毓在此前接受观点新媒体的采访时亦强调:“可能会将几个主要商场,如合生汇、合生广场放到REITs。”

另有消息称,万科申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行,底层资产为杭州区域的一处购物中心。

不过,此前因政策并未最终落地,上述企业的申报工作还未有实质进展。而今,随着消费类产品的正式纳入,万科、合生、百联的商业REITs又更近一步。

据了解,政策出台两日,证监会官网虽未查询到相关的申报文件,不过不少分析人士认为,随着政策的落地,消费基础设施公募REITs有望进入申报和实施阶段。

对企业而言,通过公募REITs,能够将流动性较低的不动产项目转换为流动性较高的金融产品REITs份额,从而获取到权益性的资金,降低负债水平。

而百货商场、购物中心等,因租金租期较长、租金稳定等特点,更容易吸引资本的参与。更重要的是,目前市场上拥有的存量行业资产巨大,此番消费基础设施公募REITs正式开闸,将有助于盘活市场存量项目。

目前我国存在大量的商业存量资产,戴德梁行数据显示,截止到2022年四季度,全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米,四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米。

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