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公开课 | 商业地产资产管理及商管公司运作模式分析培训

————轻资产+重运营,双效提升专业运营能力

赢商培训
摘要:2023年8月19-20日,赢商培训·公开课《商业地产资产管理及商管公司运作模式分析》即将开讲。

课程主题:商业地产资产管理及商管公司运作模式分析

时间地点:8月19-20日@长沙

课程咨询:020-37128276 、13632218871


“轻资产”管理是一个逐渐热门起来的话题,不仅是开发商设立专门的商业管理公司,接盘自我开发的商业项目,进行专业化的管理,进而走向上市,将商管公司成为可以独立见世面的经营体;而且市场上逐渐形成了专业的“轻资产”管理公司,以专业化的手法接盘管理非自我开发的商业项目。

这两个分支有时呈现混合状态,有时其管理的边界,在开发、购买、管理、退出整个生命链上独自展现出相当的生命力,尤其在当下销售类物业萎缩、持有经营类商业不易的大背景下。

因而,如何做好“轻资产”管理,揭示管理(运营)质量的本质,掌握从基本技能到形成系统和有数据化指标衡量,无论对于从开发商走过来的商管公司外拓“轻资产”管理市场,还是对于“轻资产”管理公司接盘商项目,都有着重要的意义。

本课程正是从这一点出发,深度剖析商业地产资产管理的理念、方法、工具、案例和实践,揭示规律、提供标准、给出方法,从而于纷乱的市场头绪中,亮出清醒和专业。


课程收益

1、学习当下商业地产资产运营模式的概念、方法与实践;

2、掌握资产管理关键指标及相互关系,学会通过指标判断盈利;

3、不同合作模式的特点分析、风险点及注意事项,分清不同模式下的利益与风险;

4、成功的轻资产管理管理公司的衡量准则是什么?甲方如何挑选轻资产管理公司,做为乙方如何提高自已的核心运营能力;

5、到场同学赠赢商出品【轻资产图鉴】电子报告一份。


课程对象

商管公司中高层,当前已有一个以上的在营商业项目,运营、招商条线最佳;

地产开发公司,投资公司的中高层,意寻找或已有正在合作的商管公司;


课程大纲

1.轻资产管理需求的导出

1)在建面积和行业集中度

2)体量和城市布局

1.1商业轻资产管理真伪命题的争论

1.2何谓轻资产管理?

1.3轻资产与重资产的区别

1.4轻资产管理对于地产开发公司转型是否是一个途径,还是捷径?

案例1:宝龙商管轻资产输出特征详解

1.5轻资产管理对于专业公司,是否是蓝海?物业管理是否从属于轻资产管理?

2.优秀的轻资产管理是商业投资回报途径的保障

2.1租金收益和现金流

2.2资产增值和价值提升

2.3如何测算资产价值 介绍三种方式

案例2:从长风景畔到长风大悦城

3.轻资产管理的优势和难点

优势:

投资和管理分离

专业度与经营成功率

价值实现的多方合力和一家独斗

难点:

诚信和信任感是基础

利益与责任

案例3:光大安石管理模式的“模糊”边界

轻资产管理的三个基本资产价值概念NOI、NPI、EBTDA

4.轻资产管理模式

4.1服务内容

4.2服务模式

4.2.1物业租赁

4.2.2品牌输出及运营管理

风险:

a) 不能切割

b) 费用高昂

案例4:南京“冠生园”月饼馅过期事件

4.2.3参股并管理

案例5:步步高与湘潭国资委

4.2.4合资公司

案例6:凯德轻资产管理运营的全流程简析

第一,凯德资产管理(含轻资产)模型

第二,凯德是“开发商”还是“基金(资管)”公司?

第三,项目的金融属性

第一,资管时代顺应潮流的举措

5.轻资产管理管理操作步骤-利益与公允

5.1如何测算服务管理费

不同管理模式下的收费规则介绍和分析

5.2用专业能力为委托方资产增值

商业经营的三个周期

培育期:市场认知、客流增长、租户稳定 九个月到一年 渡过一个里程碑向第二个里程碑迈进

成长期:市场形成口碑 经营和收益形成模式 三个GMV建立

成熟期:市场的标杆 品牌和消费者圈层 经营老练 收益达到稳定

案例7: POS机购买和“融资性租赁”

6.分清不同模式下的利益与风险

业主方和轻资产输出方归并讨论,正反取“利”

6.1委托管理模式

收益:服务费(咨询性质)

1)前期定位

案例8:某购物中心商业定位和业态定位报告精华讲解

2)租金底价制定

3)建筑形态确定及主力租户建筑结构适配

案例9:某购物中心前期商榷结构和机电问题

4)运营管理和物业服务特别是增值服务(事先对“溢价”有约定)

风险:费用留置(不发)

1)与业主方定位分歧导致招商困难

2)工程特别是机电出现严重错漏导致运营“硬伤”

3)运营未达KPI导致服务费被扣减

成本:

1)运营成本(经营成本(三项基本功能)、公共事业费、员工成本等)

2)不承担租赁成本(改造和佣金)

6.2品牌和管理输出模式

收益:品牌使用费和管理服务费

1)前策阶段与委托管理模式相当

2)服务费或利润的固定比例(NPI概念)

3)无“溢价”收益

风险:费用留置(不发)

1)商誉风险

2)输出的管理理念与业主的“急切”心情不合拍(商业“三期”)

成本:输出管理人员成本

6.3整租模式

收益:租金和管理费

1)租金“差价”

2)全额的管理费

3)无前策收入

风险:减收

1)租金“差价”不及前策测算

2)运营成本高企

3)原建筑结构有硬伤,导致运营效益下降

成本:全额(相当于重资产)

1)租赁成本

2)业主收取的配合费用

3)运营成本

7.轻资产管理管理公司挑选准则

7.1成功轻资产管理管理公司的衡量准则

案例10:“领展”收购七宝万科

7.1.1基础文件的扎实

7.1.2流程和制度的完整并简便

7.1.3具专业度的水准

第一,核心运营能力的建立

理解资产管理的注重点

悟透资管与运管的关系

表一:恒隆2021年中期年报

表二:瑞安房地产年报

掌握资本化率及其与资产价值之间的关联

第二,有轻资产管理的抓手

1)权责发生制的应用

2)轻资产公司对系统(设施)管理的概念和流程的融会贯通

第三,能够有资产管理视角下运营目标的确立

a)开业率如何影响NOI

b)收益水平的精确测算

c)轻资产管理资管的信息化管理

7.2轻资产管理公司具备精细化运营能力的标志

7.2.1商场客流与租户客流之间的关系

实例:单店最低客流和商场最低客流计算示例

7.2.2运营收入和支出的分类

a)收入分类和流向

b)支出分类和流向及占比

c)学会分辨资产价值和成本(费用)及其有效性

附件二:成本中心数据计算

7.2.3运营指标体系建立

a)运营管理端指标体系

b)运营租户端指标体系

附件三:运营合成指标

7.3轻资产管理管理于运营管理中的两个成功里程碑

7.4精细化运营是轻资产管理公司能力的基石

7.4.1重大市场外因影响下的招商策略制定,是资产管理能力的体现

第一,主力租户的含义,在目前商业情势下需要“再定义”

案例11:某影院新冠疫情影响下的二次招商被动调整

第二,空置率上升,需要有应对策略

第三,租户要求减租,需要有分析和方法

案例12:某商场如何分析租户运营“健康状况”

7.4.2会员系统(CRM)的建立,是运营颗粒度的体现

7.4.3积分体系及其运用

第一,“积分”一定是消费后才有的吗?

案例13:从“宜家”积分累积方式看客服理念的转变

第二,建立有效的积分规则,洞悉积分的本质

第三,积分背后的逻辑

沙盘推演:从经营数据推算会员营业额贡献值

7.5退出机制的设定和条件

7.5.1引入战略投资者

7.5.2整体出售

案例14:不同商业实体的出售比较

7.5.3REITs

7.5.4公司内部分拆

案例15:澳洲西田


讲师介绍

Allen Fan | 赢商培训资深商业顾问

拥有 20余年商业地产工作经验,历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。

老师成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目,以及10万㎡以上的商业项目。在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。

课程咨询:020-37128276 、13632218871

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