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2023中国零售商业关键词:这一年都经历了什么?

赢商网 周彩云、陈绮琪、李芊
摘要:站在2023年的终点,回望过去一年,跌宕起伏,是魔幻、是复苏,是付出,也是收获。盘点2023零售商业关键词,看这一年都经历了什么?

2023,是商业的新一轮起点,更是新挑战的开始,商业秩序更迭,在纷繁复杂的环境中,“复苏”是贯穿全年的主线,这是行业最大的信心和动力。

站在2023年的终点,回望过去一年,跌宕起伏,是魔幻、是复苏,是付出,也是收获。赢商网特别策划【看,2023这一年】,总结过去一年零售商业地产的足迹,并展望未来发展趋势。此篇为《2023零售商业关键词》。

提振消费

- 复苏是2023年主基调

2023开年伊始,就被定档为“消费提振年”,各部委年度工作会议将恢复和扩大消费摆在优先位置,部署2023年工作。

围绕“提振消费”,全国各地商务局积极出台促消费政策,创新消费场景、发放消费券、举办购物节、打造夜经济、对消费进行补贴、允许商业外摆……村超、村BA、淄博烧烤在此背景下走红全网。

各地大力支持首店经济,提升消费体验,从上海、深圳、广州、武汉、厦门、拉萨……从国际化大都市到三四线城市,都将首店经济提到前所未有的战略新高度。

在一系列促消费“组合拳”的刺激下,全国消费持续恢复向好,复苏成为2023年妥妥的主基调。春节、五一、国庆等重要节假日消费数据大幅上涨,今年1-11月份,社会消费品零售总额427945亿元,同比增长7.2%。

图片来源:视觉中国

集体冲刺IPO

- 中式快餐最受挫

年初到年末,霞飞冲刺IPO的消息不断,有成功上市的,也有半路折戟的。从品类来看,餐饮品牌(包括茶饮)积极性最高,但受挫也最多。

2023年,“中国披萨第一股”——达美乐中国(达势股份)、“中国预制菜第一股”——锅圈食品、“中国医美第一股”——美丽田园均在港交所诞生。

冲刺“中式快餐第一股”的却集体折戟。老乡鸡、德州扒鸡于8月、9月先后自主撤回上市申请,老娘舅上市申请在11月份被终止,中式快餐的IPO之路戛然而止。麻六记、西贝还在前仆后继,奋力冲刺。

同时,盒马以及一众茶饮品牌,包括茶百道、蜜雪冰城、古茗、沪上阿姨、甜啦啦、茶颜悦色、霸王茶姬等今年均有上市传闻。


图片来源:达美乐披萨

品牌加盟大战

- 直营品牌的归宿?

并非新鲜事物的“加盟模式”,今年在头部品牌先后推出加盟业务后,又被推上行业聚焦点,甚至被市场戏称为“直营的尽头是加盟”。

喜茶、奈雪的茶、乐乐茶齐齐开放加盟。喜茶1月首批14家加盟店开业,3月开放海外加盟。上半年加盟门店已经超过1000家。

奈雪控股的乐乐茶,4月24日宣布开放加盟,8月第一批50家加盟店陆续落地,11月启动2.0加盟模式(即小店模型),12月70+新店开业,预计2024年乐乐茶总门店数将达1000家 。

奈雪的茶亦于7月20日宣布开放加盟,预计年底加盟门店或达100家。

此外,瑞幸、库迪、挪瓦、Tims天好中国、零食很忙、赵一鸣零食等一众品类头部品牌,均以加盟模式疯狂扩张。

但,加盟是一把双刃剑,有利也有弊,入局者需谨慎。


喜茶事业合伙门店模型,图片来源:喜茶官网

折扣店爆火

- 不是正价买不起,而是折扣更有性价比

零食折扣店,今年席卷全国。零食很忙、赵一鸣零食、零食有鸣为代表的零食折扣店,疯狂拿融资+开店,在三四线小县城跑马圈地,贴身肉搏,烽烟四起。

主打临期尾货的好特卖、嗨特购、繁荣集市们的“绝对低价”、“大牌低价”,也是年轻人的心头好。

另一方面,以管理效率和供应链优势做到低价优势的“硬折扣模式”风生水起。永辉在全国门店增设“正品折扣店”;盒马全面启动折扣化变革;奥乐齐、Costco、山姆会员店等今年中国开店加速度。

恰逢经济下行时期,大肆兴起的折扣店,不免让人思考,是消费降级了,还是消费者更加会精打细算了?其实不然,“品质+低价”的高性价比,才是消费者追求的本质!正如那句“不是正价买不起,而是折扣更有性价比!”。

图片来源:零食很忙官方

联名大年

- 有爆款也有雷区

2023年是茶饮联名大年,奢侈品、服饰和鞋履、美妆、香氛等品牌的联名活动从未停歇,茶饮咖啡品牌更是平均1.12天推出一个新联名。稀缺性、反差感、情绪价值、情怀成为爆款关键。

瑞幸与茅台的酱香拿铁,俘获了00后到80后各个年龄段人群,单品首日销量突破542万杯,单品首日销售额突破1亿元;喜茶与FENDI联名卖爆单,让不少人直呼以几十元拿到人生第一件“奢品”;乐乐茶、喜茶分别与 loopy联名,以拿捏了打工人的情绪而走红。

但,不是所有的联名都出爆款,Manner x LV帆布包因580元“低消”而遭吐槽,喜茶X FENDI也曾引来“门不当户不对”的非议,喜茶联名“无语佛”被约谈......

过度联名有风险,品牌需谨防踩雷。

图源:瑞幸咖啡微博、喜茶微博

品牌出海势如破竹

- 新茶饮、潮玩最勇猛

2023年,中国品牌出海势如破竹。新茶饮和潮玩等新消费品牌最勇猛,重餐品类,火锅、酸菜鱼品牌最积极,如海底捞、九毛九、呷哺集团。

喜茶今年先后进入英国、澳大利亚、加拿大、马来西亚、美国;瑞幸今年在新加坡已开出超30家店;库迪今年底要在印尼开出400店;蜜雪冰城越南、印尼门店已超1000家,计划到2028年在日本开1000家店;甜啦啦10月开出印尼首批6家店,并计划2024年海外门店达500家;奈雪的茶、茶百道、库迪均在今年开启出海步伐。

名创优品计划今年在海外净增350-450家门店,开出了美国第100店,全球旗舰店登录纽约时代广场,在世界顶级商圈伦敦牛津街开出英国旗舰店,截止9月底海外门店达2313家。

泡泡玛特今年以来在马来西亚吉隆坡、法国巴黎、澳大利亚悉尼、泰国曼谷等地开设了多家线下门店。

品牌出海是顺应潮流,也是另辟市场,今年或许只是前奏,明年大潮将至。

图片来源:名创优品

关店大潮不止

- 烘焙是新重灾区

品牌关店大潮在2023年持续蔓延,从往年的百货商超延伸到烘焙、快时尚、美妆、教培等。家乐福、沃尔玛、步步高、大润发、人人乐、伊势丹、洋华堂等国内外零售巨头关店已不是新闻,但一批新中式烘焙品牌成为关店新重灾区,倒在了2023。

今年以来,网红品牌虎头局陷入倒闭风波,明星网红面包牛角村破产清算,“烘焙界第一股”克莉丝汀门店全关、濒临破产,墨茉点心局紧急缩减市场规模、断臂止血。

还有,定位高端的昂司蛋糕倒在了年初;上海网红精品高端烘焙dikka bakery全国首店开业不到半年闭店;被誉为“法甜界天花板”的LENÔTRE雷诺特法式西点最后一家门店5月关闭、日本知名甜品LeTAO小樽洋菓子铺大量关店仅剩4家……

烘焙品牌如多米诺骨牌般挨个倒下,意味着烘焙赛道狂奔的大势已去,未来将进入洗牌后的新格局。

图片来源:LeTAO官方微博

餐饮品牌进入万店时代

- 门店规模成竞争壁垒

当赛道进入竞速期,门店规模、市占率成为品牌的竞争壁垒。竞争最激烈的茶饮、咖啡、快餐品牌率先冲入千店、万店俱乐部。

今年6月,瑞幸咖啡成为中国首个开出万店的咖啡品牌;成立了六年的锅圈食汇在上市前夕加入了“万店俱乐部”;入华36年的肯德基宣布其中国第10000家店已于12月15日在杭州开业。门店破万的还有正新鸡排、华莱士、蜜雪冰城等在内的7家餐饮品牌。

古茗、茶百道、沪上阿姨等以8000家左右的门店向万店迈进;去年年底才开出首店的库迪剑指“三年万店”;麦当劳将万店目标定在2028年。MANNER以1100+门店正在试探全直营门店的可能;突破6000家门店的塔斯汀掘金下沉市场……

下沉市场潜力释放,催生万店时代,未来行业竞争将更加激烈,规模优势将更加明显。

图片来源:瑞幸咖啡官方微博

奢侈品中国“高开低走”

- 依然坚定押宝

2023年,奢侈品在中国的表现反常,从上半年的业绩劲增、高管满怀信心访华,到下半年的业绩下挫,全年走出了一条高开低走的大曲线。

上半年,几大奢侈品企业财报展露出中国市场强劲的消费能力,随即LVMH、开云、Prada等一众奢侈品企业高管纷纷访华,显露对中国市场的高度期许。

第三季度情况出现反转,中国以及全球市场出现不同程度的下滑迹象。第三季度,LVMH销售额同比仅增长1%,远不及分析师预期;开云集团销售额同比下跌13%;爱马仕增速大幅放缓,历峰集团4月至9月销售额同比下滑2%。其中中国市场表现多不如预期。

虽然市场波诡云谲,但庞大的中国消费市场,吸引力依旧,奢侈品牌们一致坚定押宝中国市场。

图片来源:unsplash

消费基础设施REITs破冰

- 首批四单获批

2023年3月,国家发改委和证监会发布关于推进基础设施领域REITs项目申报的相关通知,首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。10月,中国证监会宣布将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,在商业地产圈引起了一阵狂欢。

据赢商网不完全统计,约10个企业宣布申请消费类REITs项目,最终4个成功“上岸”:11月26日,金茂、华润、印力首批3只消费基础设施REITs获批;12月15日,物美消费REIT获批,为首单民企消费基础设施REITs。

12月下旬,消费基础设施REITs再扩容,首单奥莱REITs——华夏首创奥特莱斯REITs、百联消费REIT已申报。

消费基础设施REITs的发行,不仅有助于恢复和扩大消费,并且可以改善消费型商业地产运营商的流动性。未来,消费类REITs规模有望达万亿级。

图片来源:青岛万象城微博

轻资产加速度

- 规模企业“霸屏”,上海亮了

轻资产加速度,万达商管、华润万象生活、龙湖商业、印力、星盛商业、碧桂园文商旅、新世界发展……从国央企到民企,再到港资企业,规模商业地产运营企业霸屏。

在轻资产项目落位方面,更倾向于商业更发达的一线、二线城市,其中又数上海最亮眼。

华润万象生活外拓轻资产业务狂奔,今年已签约外拓项目超过10个,多为大型TOD项目,主要位于上海、深圳、北京、武汉、成都等城市,其中上海5,深圳3个。

此外,今年印力、龙湖、新世界发展、保利商旅、融创商业均在上海有新签轻资产项目,印力4个。

星盛商业今年目标新增不少于4个项目;碧桂园文商旅更是激进,年内高峰时期两月签7个项目,年末6个轻资产项目开业。

商业存量时代,轻资产大势所趋,规模企业优势尽显,经济发达城市更具吸引力。


图片来源:视觉中国

奥莱爆火

- 搭上CityWalk的热潮

在2023回归的商业热潮中,奥莱爆火,人潮涌涌,销售暴涨。

具备城市微度假和轻旅游概念的广州8号仓流溪河奥莱小镇,国庆假期客流破50万+人次、销售近3000万元。北京西长安中骏世界城,开业前3天客流超50万人次、总销售量破3800万元。百联旗下9座奥莱国庆10.1当天整体客流翻番;奥莱板块整体创造单日十一期间的历史最好业绩。首创奥莱全国十五城2023年销售创历史佳绩,1-9月销售增长超三成;国庆假期客流增幅达25%,8天销售额仅6亿元。王府井奥莱业态上半年收入10.19亿元,同比增长42.08%。

随着消费主力军趋向多元化、年轻化,奥莱凭借“折扣+名品”成为中产消费新胜地,而“度假风”、“奥莱+”等新标签让奥莱出其不意的搭上了CityWalk的热潮,成为年轻人“打卡圣地”。


图片来源:广州8号仓流溪河奥莱小镇

城市更新如火如荼

- 非标商业出圈

政策赋能,城市更新如火如荼。城市更新大潮下的新产物——非标商业炸裂出圈,成为一张张城市新名片。

上海蟠龙天地依托蟠龙古镇千年历史文化,融合古镇旅游、公园绿地、运动场所、艺术人文等多种内容,打造“公园里的新天地”。

上海瑞安鸿寿坊,还原鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构,打造具有海派风的社区商业新地标。

上海龙华会,与千年古刹龙华寺对望,将延续千年的非遗龙华庙会融入其中,打造出一座城市理想街巷商业。

苏州仁恒仓街,位于姑苏区平江历史文化街区,汲取江南精粹,是一座富有姑苏韵味的城市更新范本。

杭州绿城吉祥里,位于宦塘河畔祥符桥传统风貌街区,保留了原街区石库门、高围墙、直屋脊等江南院落特征,打造老杭州记忆的城市更新范本。


图片来源:上海蟠龙天地

存量商业“反向”改造

- 购百变商办

存量改造势头一路走高。今年以来,已有超50个存量改造项目争相开业,合计体量近250万平方米。

传统的老旧厂房、购百改造已不新鲜,由购百变身创新型商办空的“反向”改造,成为今年新焦点。

上海太平洋百货变身新型办公商业物业——「合集TheLightbox」,项目总建筑面积4.26万㎡,其中商业空间约2.4万㎡,占据B1至L2楼层,引进多家体验以及复合型零售的主力品牌;办公空间占据L3至L5楼层。

北京北辰购物中心改造成现代智慧化写字楼——北辰·新空间,项目总建筑面积约3万平方米,地上5层,首层商业配套,配置金融、商务服务、轻食简餐等,2-5层为商务写字楼空间。

此外,由北京双桥农场改造而来的北京惠多港购物中心,其“会员制购物中心”模式为国内首创,高颜值的工业风为项目锦上添花。


图片来源:合集TheLightbox 官方

港资房企内地商业布局分化

- 激进派VS保守派

港资房企内地的商业布局,加速分化,一边是逆势激进派,如太古地产、香港置地、新世界等;一边是谨慎保守派,如恒隆、九龙仓、瑞安房地产等。无论快慢,企业各有思量。

太古地产一改慢节奏,近两年共新增7个商业投资项目,今年继续开疆拓土:收购成都太古里剩余50%股权;收购上海浦东新区洋泾地块、前滩21号地块各40%股权;参与三亚海棠湾云戒岛(有税)商业项目焕新升级;西安太古里项目开工启动、广州太古汇计划扩建…

香港置地在年中发布了未来3年“10城17环”布局战略,即在内地11座城市布局17个“中环”/“光环”项目。

新世界借“轻资产”模式快马加鞭,K11 Select产品线相继签约上海、无锡、杭州。K11集团计划2023年底内地商业管理轻资产项目将增至10个。

另外,以九龙仓、恒隆、瑞安等为代表的一派港资房企则明显放缓扩张,审慎观望市场。


图片来源:太古地产官网

珠海万达商管IPO“一波四折”

- 大限前引入投资者化解危机

2年前,万达与投资者签下上市对赌协议,筹得380亿资金,赌注是珠海万达商管最迟要在2023年年底完成上市。珠海万达商管分别于2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月先后向港交所递交了四次招股书,历经一波四折,毫无意外,2023年12月28日,珠海万达商管第四份招股书宣告失效!

而在上市对赌大限步步逼近之时,眼看珠海万达商管上市无望,王健林在最后关头引入投资者化解危机。

12月13日,万达集团与太盟投资集团(PAG)签署新投资协议。太盟将联合其他投资者,在2021年的投资赎回期满时,经大连万达商管集团赎回后,对珠海万达商管再投资。按照新协议,大连万达商管持股40%,为单一最大股东,太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资,总计持股60%。

危机解除了,但万达也失去了对珠海万达商管的绝对控制权。

来源:视觉中国

华润万象生活成“显眼包”

- 进入百mall时代、轻资产外拓加速

华润万象生活在上市3周年之际,活成了商管公司里的“显眼包。

2023年,华润万象生活体内的“高速增长”因子火力全开,全年新开13个项目,总项目数达101座;轻资产外拓加速,全年新拓展10+个轻资产项目,主要集中在上海、深圳、成都、武汉、北京等一二线城市,大部分为TOD项目,且处于城市核心地段或者成熟商圈。

12月9日,恰逢华润万象生活上市三周年,公司3年净利润年均复合增长率达87%。在收入结构上,物管业务是营收主力,商管业务却是利润贡献主力:2023H1商管板块收入23.09亿元,毛利13.51亿元,高于物管板块。其中,购物中心毛利率71.8%,成为盈利能力提升的核心引擎。

来源:华润万象生活

三亚高端商业一路进阶

- 商业顶流IP聚集

在海南建设自由贸易港中,三亚被定位为国际旅游消费中心的核心功能区,重磅利好助推三亚高端商业一路进阶,吸引商业顶流IP“组团”落地。

今年7月,三亚出台扶持首发首秀首店经济发展政策,最高奖励300万。

10月,全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世计划2026年前建成三亚首个世界级七星奢侈品零售和休闲娱乐胜地——DFS迪斐世亚龙湾项目;10-11月,太古与cdf达成合作,深度参与三亚海棠湾云戒岛(有税)商业项目焕新升级,推动国际重奢品牌路易威登LOUIS VUITTON海南首店、迪奥DIOR海南首家精品店相继开业;12月10日,三亚迎来海南首个轻奢MALL——Hi Place天悦城亮相,带来Stella McCartney、三克映画、CANALI等一波品牌首店。

此外,中免太古里、万象城、大悦城正火热建设中,预计2024年至2026年陆续亮相。

自贸港、离岛免税购物政策多方利好加持,三亚高端消费同步起飞。

DFS迪斐世项目效果图

来源:官方渠道

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