深圳2023年新开商业报告：这些MALL如约亮相
编者按：回顾2023年，经济秩序归位，商业驰骋在复苏的大道上，中国商业展现出强大的韧性与发展活力。赢商网特别策划2023年终报道系列，回顾过去一年中国商业的成果与变故。此篇：2023年度深圳新开商业项目盘点。
来源|三角商业地产
主编|罗嘉欣
本文作者|黄土兰
2023年，全面场景限制放开后，烟火重回，实体商业经济快速复苏。据赢商大数据统计，2023年深圳新开商业项目16个，其中3万平米以上购物中心10个，新开商业总体量约83.27万㎡。
截止2023年末，深圳存量商业总体量达到1555万㎡，≥3万㎡的商场数量总计超过215个。（数据来源：赢商大数据）
这批新开项目中，华润、万科、印力、京基、招商蛇口等头部企业均有布局。其中，不乏重磅力作、首进深圳作品、新产品线首作以及小而精的社区商业作品如：
·华润置地代建代运营的“光明首个亲密型邻里商业”N次方公园
·万科和深圳地铁携手打造的10万㎡深圳湾睿印RAIL IN
·印力集团在深圳打造的首座“印象汇”-深圳龙华印象汇
·京基百纳在水贝核心商圈首家大型全生活购物中心-KKTIME京基百纳时光
·百佳华全新旗舰产品百佳华·佳漾汇
·大湾区首个独栋山姆会员店-前海山姆
·岗宏集团果正商业首秀-深圳融湖广场
·招商蛇口在深圳推出的首个花园里-会展湾花园里
也有深圳重点招商引资项目及公共服务领域存量资产改造项目，如：粤港澳大湾区最大独栋山姆-前海山姆，和深圳首个公共服务领域存量资产改造PPP（政府及社会资本合作）项目-妇儿大厦。
01
中小体量商场占比大
新开商业面积创近三年新低
据赢商大数据统计，从2019年到2023年，深圳五年间新增购物中心总体量约617万㎡，约占深圳目前存量购物中心商业总体量的40%。
其中，2019年和2021年是深圳近五年新开商业的入市高峰。2023年新开商业面积创下2021年以来近三年最低。
细观2023年新入市的商业体，单个体量多在10万㎡以下，仅有百佳华·佳漾汇一个超过10万㎡。新增商业中，体量3-5万㎡社区型或者都市商务精致型MALL 有6个，6-10万㎡商业有5个。部分商业项目延期至2024年开业，可预见，2024年将是深圳商业又一个集中入市高峰年。
一方面，在复杂、多元和不确定的环境中，品牌收缩，招商难度增大，筹开项目筹备周期拉长；另一方面，中小体量商业呈现出多元化趋势。如，主打青年社交、聚焦“小而美”的社区型MALL，也进一步丰富了片区的商业形态和层次。
02
深圳商业格局不断变化
这些商圈迎来商业上新
从商业项目区域分布来看，除了坪山、盐田，2023年深圳七大区（南山、罗湖、宝安、福田、龙华、龙岗、光明）均有新商业体入市。从区域商圈发展格局来看，
#南山：前海、深超总片区商业上新
前海片区，作为大湾区的心脏。凭借粤港澳大湾区红利，近年来进入了商业快速增量期，迎来了华润、卓越、新世界、嘉里、鸿荣源、华侨城等重点企业入驻。2023年该区域开出了粤港澳大湾区最大独栋山姆、全国第二家旗舰店-前海山姆，进一步提升前海商圈消费能级，也强化了片区的辐射范围，优化前海营商环境。同时，2024年初前海壹方汇入市，更进一步丰富区域的商业配套服务。
深超总作为深圳重点开发建设片区之一，深圳7大总部基地之一，目前聚集了众多总部企业和科技企业，商业发展潜力无限，2023年该区域开出了首个购物中心睿印RAIL IN，填补了片区商业空白。
#光明商业进一步丰富
光明区2023年新开了KK park光明广场和光明N次方公园两个项目，新增商业体量12万㎡，商业活跃度大大提升。其中，N次方公园所在的长圳，与凤凰城商圈仅隔一个地铁。
凤凰城片区作为光明商圈门面担当，是深圳未来重点发展的17个片区之一，同时也是光明科学城“一心两区”中产业转化区，今年提出了打造凤凰城超级商圈的规划，引进一批首店、旗舰店、概念店。
#宝安：大空港-沙井片区看点不少
在大空港、前海扩容等利好加持，宝安腹地商业持续迭代，福海、沙井等区域都有新项目入市，改变着宝安商业的格局。
2023年宝安商业上新重点集中在大空港-沙井片区，如会展湾在4月份迎来了首发商业——会展湾花园里，填补了该片区商业配套的空白；在福永沙井片区，总商业面积12万㎡百佳华佳漾汇沙井店亮相。
据赢商网获悉，该片区短期内还会迎来深圳宝安华强广场、万丰海岸城、会展湾花园城、华发冰雪世界等筹开项目。不难想象，作为未来目标是打造深圳五大世界级商圈的选手，未来潜力无限。
#罗湖：水贝产业特色明显、高端奢侈商业看头增加
自2022年开出万象食家、深圳天河城北区后，作为老城区的罗湖2023年商业陆续上新。
如，聚焦在黄金珠宝产业的水贝-布心商圈，2023年迎来了10万㎡商业体量的京基KK TIME，该项目结合片区发达的黄金珠宝产业特色，以“美好生活聚场“为定位，进一步丰富区域商业体验。
值得关注的是，片区高端商业持续加码，深圳万象城（三期）入市，加之一二期调改焕新，引进了一批海外设计师品牌旗舰店，高端奢侈商业看头增加，同时也引导高端零售资源加速聚集。
新开商业项目部分介绍
-深圳湾睿印RAILIN-
2023年4月30日，深圳红树湾超级总部基地首个商业体-深圳湾睿印RAIL IN正式开业。该项目由深铁集团和万科集团联合打造，是深圳湾首个真正意义上的TOD商业，总体量近10万㎡。项目紧扣“创新+低碳+品质”的湾区生活图谱，通过品牌升级和场景创新打造独具大湾区特色风貌的商业风貌，积极引入城市和区域首店、创新概念店，如方所书店3.0版本全国首个城市文化客厅概念、SHANG XIA上下精品店、Olé超市最新形象店、寰映影院最高级别华南区旗舰店、Meland 城市新形象旗舰店等，为片区消费者带来了多元化的商业体验。
-深圳妇儿大厦-
2023年6月1日，深圳首个公共服务领域存量资产改造PPP（政府及社会资本合作）项目-深圳妇儿大厦正式对外开放。该大厦以“万花筒”的独特造型和风格成功出圈，成为了深圳亲子遛娃圣地，更带来全国首座「图画书博物馆」、深圳首家「儿童探索馆」、托育园、儿童成长中心、儿童剧场以及一系列特色女性与儿童主题人文艺术展览活动，焕新了深圳亲子家庭玩乐体验同时，为存量更新商业提供了新范本。
-前海山姆-
2023年6月29日，粤港澳大湾区最大独栋山姆-前海山姆正式开业。该项目是华南首家、全国第二家旗舰店，也是前海为打造深圳国际消费中心城市核心商圈引进的第一家高端仓储式零售品牌，拥有多达3万平方米的体量，提供来自全球30+国家和地区原产地产品，涵盖零食酒水、美妆母婴、百货日化、南北干货、数码家电、烘焙生鲜等4000+商品。同时，针对商圈特征，前海店还特别引入了特色餐饮、高端服务、亲子体验、生活方式等区域，为消费者带来一站式、全方位的购物体验，构建一个高品质的消费商圈。据悉，开业当天，千余停车位满员，甚至需要排队一小时方可进入，人气火爆刷屏朋友圈。
-百佳华·佳漾汇沙井店-
2023年7月28日开业的百佳华·佳漾汇，是百佳华全新旗舰产品，总面积12万㎡，项目在融入契合本土文化特色“蚝乡”元素同时，更加关注片区街区购物休闲体验，带来了24小时深夜娱乐中心“佳华啷街”、屋顶chill十足的新型社交场景，成为深圳西部居民购物、生活、社交的好去处。
-KK TIME京基百纳时光-
2023年9月8日，水贝核心商圈首家大型全生活购物中心-KK TIME京基百纳时光携场内近200家品牌商户开业。该项目商业体量约10万㎡，定位“美好生活聚场”，依托60万㎡市级洪湖公园和片区黄金珠宝产业特色，打造了集生活方式、珠宝文化艺术以及观光旅游为一体的全生活购物中心，通过特色美食街区、珠宝文化主题街区、潮玩梦工厂、特色餐饮、运动健身、国际零售、休闲娱乐、亲子益智等多种业态，焕新商圈消费者的购物与生活体验。据悉，该项目开业三日商场客流量突破28万人次。
-会展湾花园里-
国际会展新城的首发商业-会展湾花园里于2023年4月29日亮相。这是招商蛇口在粤港澳大湾区推出的首个“招商花园里”项目。项目以开放、艺术、生态、分享为核心DNA，聚焦周边亲子家庭及会展客群，全面引进餐饮、生活配套、精品超市等多种业态，以健康、自然生活方式，让会展湾消费者实现家门口一站式消费。
-深圳万象城（三期）-
2023年年初深圳万象城三期开业，为深圳万象城增加了4万㎡的营业面积。迎合90后、95后年轻消费者追求个性化、运动社交化，以及注重当下体验的消费趋势，深圳万象城三期主打先锋时尚、潮流运动、生活方式业态，带来了Santa Maria Novella、cabana、Tiziana Terenzi、BIOLOGIQUE RECHERCHE等多家城市首店，进一步丰富区域的潮流氛围。