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公开课 | 赢在招调:购物中心七步招调心法 实现购物中心商品力和租金双提升实战训练营

赢商培训
摘要:2024年4月20-21日,赢商培训·公开课《赢在招调:购物中心七步招调心法 实现购物中心商品力和租金双提升实战训练营》即将开讲。

​课程主题:赢在招调:购物中心七步招调心法 实现购物中心商品力和租金双提升实战训练营

时间地点:2024年4月20-21日@上海

课程咨询:020-37128276 、13632218871

  招商调改做为当下各家商场的常态化重点工作,经济下行,令当下商场的招商工作更难,很难一步到位,能结合运营的经验,市场的变化等长期调优,抓住机会优化租户组合、增加有效客流,提升商品力,提升会员粘性,从而提升整体销售额,实现商场租金提升及持续的竞争力。

  本课程为赢商培训商业地产实操专业课之招调篇,聚焦当下消费环境,如何制定整体提升方案,以真实案例为背景,通过层层拆解提炼出真实且有用的购物中心招调7大步骤,课上提供真实有效的工具和详细的步骤,学完即可运用。同时,为了方便您在课堂上演练,本课程需自带电脑上课。

  

  课程特色

  学习方法:含调改目标【资产估值-业主目标-资管测算】、市调分析方法【区域-商圈】、项目评价方法【资产-经营-管理】、精准定位方法【SWOT-定位梳理-SLOGAN提炼】、招调方案要点【租决文件-市场租金-业态品类】、招调落位难点【品牌库-落位-租户组合-洽谈步骤】、招调复盘。

  训战结合:有3个需要动手参与的实战训练题;

  讨论互动:有28个需要动脑、与老师互动的思考题;

  课后附送:1个盈亏平衡点计算表;1个经营评审报告;1个招调复盘表;1个市场租金测算表;

  

  课程对象

  购物中心商管和资管公司:招商、营运、推广、客服、综合管理、财务、HR等岗位。

  

  课程纲要

    产品策略——产品经理视角

  一、购物中心顾客——2类

  二、购物中心产品组件

  (1)直接顾客导向:4个产品组件

  (2)间接顾客导向:4个产品组件

  【案例】看懂成都SKP SELECT;定义首店;重庆光环产品创新策略解析


  步骤一 调改目标【资产估值-业主目标-资管测算】

  一、资产估值:

  1、资产估值算法

  2、资产管理模式比较分析——轻、中、重和分段外包

  3、租金定价底层逻辑

  二、业主目标:

  1、资产增值算法

  【课堂演练1:招调时某项资产改良投入是否可行,如何测算?】

  2、如何找到对标购物中心?


  步骤二 市调分析方法【区域-商圈】

  一、区域分析

  1、区域分析3要素——人口、经济、竞品

  2、区域分析价值

  二、商圈分析

  1、绘制商圈地图

  2、获取商圈信息

  3、描述细分市场

  4、分析竞争对手


  步骤三 项目评价和分析【资产-经营-管理】

  评价项目自身的3大方面

  一、资产状况12项检查清单

  二、管理状况7项检查清单

  三、经营状况6类关键指标

  1、一个商铺2个意向品牌,一个是同行竞逐的优秀头部品牌租金低于标准,

  另一个符合定位、租金高于标准、但市场地位一般,你选哪个?

  2、招调时,何时提档、何时提高时尚度、何时增加/缩减店铺面积,主要看哪个指标?

  3、招商时,如何筛选出能稳定交租的租户,在出租的时候就为收租打下良好基础?——盈亏平衡点测算、盈利额测算、现金流平衡点测算

  【课堂演练2:1、计算某租户盈亏平衡点;2、计算某租户某月盈利额;3、计算某租户现金流平衡点】

  4、培育期项目,营运帮扶哪类租户可以赋能招商提升出租率?

  5、合同续签能实现多少涨租,首先取决于什么?(不考虑资产条件和品牌)

  【课堂演练3:计算某租户涨租率】

  6、“前置仓”品牌如何建立涨租逻辑?


  步骤四 精准定位方法【SWOT-定位校准-SLOGAN提炼】

  一、SWOT分析——九宫格

  1、锁定对手

  2、收集信息

  3、筛选排序

  二、定位校准——定位关键词表格

  三、SLOGAN提炼——常见4种方法

  讨论题:

  如何避免SW和OT描述混淆?

  具备什么条件的购物中心,首先选择 “区域型主题购物中心定位”?为什么?

  “上层建筑”式强调精神层面共鸣和情绪价值的SLOGAN,适合什么样的购物中心?


  步骤五 招调方案要点【租决文件-市场租金-业态品类】

  一、租决文件要点

  二、市场租金测算方法——比较网格法7步骤

  【课堂演练4:计算某项目餐饮业态(不含水吧)市场租金】

  三、业态品类规划趋势

  1、四大业态——41个大类、188个种类、289个小类

  2、7万㎡以上中大型购物中心业态品类规划变化趋势

  【课堂演练5:根据案例背景,运用SWOT分析工具,推导主要经营策略】

  讨论:什么情况下,不仅需要招调,还需要资产改良?

  四、品牌库——如何及时获知有效商源信息?


  步骤六 招调落位难点【品牌库-落位-租户组合-洽谈步骤】

  一、品牌落位

  1、识别商铺价值

  2、区分品牌属性

  3、用品牌属性与商铺价值匹配法,实现一个不错的落位

  二、租户组合

  1、游逛深度法

  2、组团法

  3、主题街区租户组合的3次迭代

  三、租赁谈判

  1、洽谈步骤——6步定局

  2、七招创新招商大面积冷区商铺

  讨论题:

  餐饮水平动线如何落位?餐饮垂直动线如何落位?

  一楼品牌落位要注意什么?

  如何实现精彩的落位?精彩的标准是什么?

  孵化品牌有哪些创新办法?

  【课堂演练6:学习某项目招调案例,掌握招调前经营评审方法】


  步骤七 招调复盘

  一、租费收入还原度复盘

  1、租费达成情况分析

  2、租费缺损原因分析

  二、品牌落位还原度复盘

  1、品牌落位还原达标情况

  2、品牌落位偏差原因分析

  三、租赁台账

  四、工程改造费用明细

  【案例:**广场招商复盘总结表】


  【Q&A】

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