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城投接盘之后 深圳坪山世茂广场复工前情

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摘要:在房地产行业调整周期,城投公司接盘出险房企停工项目或将成为常态,但接盘方的资金未来健康状况也需持续观察。

撰文/冯嘉炜

被地方城投盘活,是众多爆雷项目期待的归宿。

4月2日上午,深圳坪山世茂广场二期项目复工仪式如期举行。

据了解,坪山世茂广场项目位于深圳市坪山区商务核心区,坪山大道与振荣路交汇处东北侧,距地铁14号线锦龙站500米内,总建面约18万平方米,涵盖300米地标写字楼、高端天际公寓及4.3万平方米商业。

此前,坪山世茂广场项目由苏州世茂投资与坪山城投共同开发。今年3月14日,据世茂集团公告,苏州世茂拟将其持有的项目公司坪山区城投宏源投资有限公司60%股权转让给坪山城投,至此项目由坪山城投全资持有。

坪山城投公司总经理郭斌于开工仪式上表示,世茂广场项目停滞后,城投公司采取一系列措施全力协调推进项目复工盘活,经过艰苦的谈判和不懈的努力,世茂广场二期项目终于迎来复工。

该项目可追溯至2017年12月下旬,深圳市坪山中心区G11336-0068号商服用地挂牌出让,占地面积3.07万平米,起始价为18.73亿元。按照竞买人主体资格要求,宗地内须建设一栋不低于300米的超高层地标式建筑。

最终,上述地块由深圳市坪山区城投宏源投资有限公司于2018年1月中旬以底价竞得。

据世茂2020年披露,坪山世茂广场项目由一幢300米超高综合体和一幢36层高的商业公寓环绕两座商业裙楼组成。项目规划总建筑面积为29.45万平方米,其中一期约4.87万平方米,二期约24.58万平方米;原预计建设周期为2018年至2024年,预计总投资约34.55亿元(含土地成本)。项目按自持十年后可售预计全部销售收入56.89亿元,预计销售净利9.73亿元。

项目一期包含四十年产权公寓720户,已竣工并可供销售,目前228个单位尚未售出,二期甲级写字楼及商业综合体已自2021年年底起暂停施工。

到了2022年4月,世茂宣布终止将2500万元定增募资投入该项目。原因就在于一期销售欠佳,去化水平未达到公司预期,导致后续推盘计划延期。彼时,该公司预计项目销售周期将进一步延长,且后续开发建设经营步骤也将相应放缓。

“坪山第一高楼”的构想,也就此放缓至今。

世茂此前的资产出售包含两部分内容,除了将城投宏源60%股权以3000万元转让给坪山城投外,全资子公司南昌悦盈企业管理亦将其持有的对城投宏源的5.86亿元债权以对价2.16亿元转让给坪山城投,合计2.46亿元。

截至2023年9月30日,城投宏源总资产为27.49亿元,净资产为1.31亿元。经评估,该公司股东权益评估值为-5.85亿元;其60%股权评估值为-3.51亿元。也就是说,此次交易为平衡股权及债权价值后,各方协商厘定。

世茂方面透露,城投宏源60%股权存在限制工商变更的情形,已被质押给北京银行深圳分行。北京银行深圳分行已同意解除质押,并将向深圳市市场监督管理局提出申请解除质押,但市场有人士认为,城投宏源存在多起诉讼和债权债务纠纷,无法排除后期其他债权风险。

在2021年3月24日,世茂股份曾公告称,城投宏源拟向金融机构申请金额不超过10亿元的借款,当时世茂按持股比例提供6亿元借款担保,其他股东按照持股比例提供相应的借款担保。

企查查显示,城投宏源投资为失信被执行人,涉案金额27万元,另外有5次列为被执行人,被执行总金额288.63 万元。

就此看来,坪山城投从合作方世茂手里接下的不仅是资产,还有未来需要厘清的复杂债权关系。

事实上,就在4月2日下午--项目复工仪式当天,苏州世茂还与坪山城投在广东省高院对簿公堂,案号“(2023)粤民终4820号”,案由为“损害公司利益责任纠纷”,目前处于民事二审阶段,苏州世茂为上诉人,坪山城投为被上诉人。

据坪山城投2023年上半年报告显示,该公司报告期内营收4.32亿元,归母净亏损1.94亿元,亏幅同比扩大约62%。

2023年上半年,坪山城投利息费用1.66亿元,同比增加39.8%,期内有6支债券存续,分别为21坪山 城投 PPN001、21坪山 城投 PPN002、21坪投 01、22坪投 01、23坪投 Y1、23坪山 城投 MTN001,也就是所谓“城投债”,累计余额50亿元。

截至2023年上半年末,坪山城投现金及现金等价物余额4.76亿元,同比减少56.2%。

对此,有行业人士就认为,在房地产行业调整周期,城投公司接盘出险房企停工项目或将成为常态,但接盘方的资金未来健康状况也需持续观察。

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