合肥：中国最牛风投城市，商业为啥“总差一口气”？

赢商云智库2024-04-03 17:00

摘要：安全牌，也意味着缺少“惊喜感”

图片来源丨视觉中国、项目官方渠道

撰写丨熊舒苗主编丨付庆荣

合肥，一座经济实力很强、却出圈不多的省会城市。

相较于成都、西安、长沙等网红省会城市，合肥的城市印象亦相对模糊。但随着一些结构性变化的出现，合肥正在一步一步支棱起来：八纵八横的高铁网上，人流货流信息流交换不停；以“最牛风投城市”之名，让资本圈为之一振；人口吸引力多年跑赢南京，离“千万人口俱乐部”一步之遥。

合肥经济的逆袭，可圈可点。但商业轮廓，依旧模糊。坐拥近千万消费人口，响彻全国的标杆商业鲜少出现在聚光灯下，现象级营销大事件、破圈新物种更是少之又少。网友时常感慨：“合肥商业，为什么落后了？”

带着疑问，本篇从存增量数据、城市商业力排位、代表项目等角度，揭秘合肥商业真实面貌与未来想象。

经济力杠杠的合肥，商业力却不“硬核”

放眼全国，在经济增长方面，合肥是一匹闪闪发光的“黑马”。2023年，合肥 GDP录得12673.8亿元，从2012年的全国第31位上升至第20位，是“万亿俱乐部”新世纪以来“增长冠军”蝉联者。

合肥是“科创名城”、综合性国家科学中心，把握住了高成长产业和前沿科研成果产业化项目，打造“新质生产力全国重点城市”。2023年，合肥市规模以上工业增加值同比增长10.6%，位居安徽全省第1位、万亿GDP城市第3位。

城市间的“抢人大战”愈发激烈，合肥悄然上位。2023年，合肥人口增量 21.9万，反超长沙、杭州，成为新的增长冠军。合肥常住人口总量已达985.3万人，有望抢先南京、宁波，成为长三角除上海、苏州、杭州外的第四座“千万人口大市” 。

2023年，合肥社会消费品零售总额实现同比5%增长，总额达到5270.8亿元，稳居全国城市前15位。从人均零售总额来看，合肥更是超过了重庆、成都，远超西安、郑州等其他省会城市，商业消费潜力巨大。

然而，快速发展的经济、旺盛的消费需求，却未能促进城市商业大爆发。

从购物中心存增量变化来看，自2018、2019年的“狂飙”式增长后，2020年以来合肥商业新增供应“急刹车”，截至 2023年总存量732.9万㎡，排名全国第16位。

据赢商大数据《2023年中国城市商业力排行榜》，合肥全国排名18位，较2022年下降1位，于商业2线城市梯队中排名第2位，未能跻身商业准1线。

从人均购物中心面积来看，合肥0.76㎡/人，已属较高水平，属于存量博弈城市。合肥购物中心发展进入存量阶段，增量放缓，竞争激烈，而购物中心消费活跃度高，因此，打造城市标杆项目为进入该城市的核心竞争策略。

对比其他经济强市，合肥商业“存在感”不强：

高能级商业数量少，高档项目仅有合肥银泰中心，市场认可度高的知名港资开发商无一入驻，外资集团项目仅有宜家荟聚；
并且，合肥标杆商场的销售额、客流、知名度等，与杭州、南京、宁波、西安等GDP万亿城市的标杆有一定差距。

显然，合肥的商业能级与其人口规模、经济地位不相匹配。许多城市经济超速发展后，消费者日益增长和升级的需求与发展滞后的商业设施之间会产生矛盾，而这种矛盾在合肥身上似乎尤为突出。

第19届中国商业地产节将于5月在广州举行，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+18个消费前沿省市，召集全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

合肥商业特征：墙内开花墙内香，缺乏“热搜体质”

作为安徽省会城市、周边城市没有“能打”商业的情况下，合肥商业能级长期稳守安徽第一，地位着实难以撼动。

可有时打大安全牌，也就意味着缺少“惊喜感”。

一方面，品牌定制店、主理人品牌等特色店稀少；
另一方面，宠物友好、山系生活、二次元潮玩等从消费者情绪价值出发的新商业体验场景不足，引发行业热议的创意美陈、出圈营销活动鲜见。

赶不上时髦、缺话题、少出圈，“网红打卡地”的标签很少被应用在合肥商业项目身上。

反映在数据上，便是商场客流整体偏弱。据赢商大数据，2024年2月，合肥全市购物中心平均月度日均去重客流 2.2万人，仅有1个项目进入全国前200，且排名靠后。

不过，在很多当地消费者眼中，合肥商场不缺人气，甚至“人满为患”是常态。客观数据与实际感知出现“反差”，原因主要在于：

于当地及周边城市大众客群而言，合肥商场具有虹吸效应，主导着安徽的时尚休闲消费；
但于消费理念更前卫的本地客群，以及来自商业1线/准1线城市的外地客群而言，合肥商业吸引力不足，未能充分满足更高阶或小众消费水准。

提升合肥商业能级，非一日之功，需要政府规划及政策引导、商圈营商环境优化、商业体良性竞争、标杆企业入局等多方面合力。近一两年，我们也观察到，不少合肥商业项目悄悄努力，慢慢活成惊艳的样子。

合肥之心城：年轻潮流地标，2023年客流、销售均创新高

合肥之心城是汉博商业集团自有品牌项目，于2012年10月开业。多年来项目始终坚持“年轻、潮流、热闹”的关键词，不断推动合肥商业的发展，稳坐合肥商业潮流C位。

据悉，2023年合肥之心城客流销售均创开业以来新高，其中：销售同比增长15%、客流同比增长30% 、50家品牌业绩斩获安徽第一、64家品牌业绩斩获合肥第一。

2019年-2023年期间，合肥之心城共计调整了223家有品质且市场认可度高的优质品牌，品牌汰换率高达63% 。

安徽首进品牌数量更是多达53家，相继引入了包括3CE、达美乐、BONELESS、SUPRA、bettersay、RESIMPLE、文墨、CHIC PARK等品牌，还在场内7楼打造了COSMO LIFE主题空间，并引入了DYF舞社、乐刻健身、恒伽普拉提、哈啦子脱口秀等新业态，持续带来活力。

2023年，项目结合时下热点潮流，相继打造了包括时尚发布会灵感秀场、IDOL DANCE唱跳快闪、BATTLE YEAH街舞大赛、万人咖啡节、青年好玩节、跨年极乐之宴COS大会、敦煌飞天秀等一系列营销创新活动，展现潮玩文化的独特魅力同时，也点燃了年轻人的消费热情。

合肥滨湖方圆荟：超大体量，客流全省NO.1

合肥滨湖方圆荟是世纪金源商业管理集团在安徽打造的标杆项目，2010年开业，商业建筑面积40万㎡，为合肥最早的购物中心之一，拥有数百家全业态品牌，客流常年领衔，年均服务顾客数千万人次，已成为安徽乃至华东区域体量最大、业态最全、品类最多的商业综合体之一。

2020年起，滨湖方圆荟启动“年轻力”升级行动，进行大胆的定位重塑，联动不同的业态与活动，匹配创意营销和特色策展，为滨湖新区呈现年轻力社交空间新样本。

2023年9月，滨湖方圆荟焕新B区1层定位为“潮流时尚中心” ，引进运动、潮牌、轻餐、酒吧、咖啡等业态，如包河区首店NIKE RISE 750、adidas SWC，合肥首家李宁最新形象旗舰店，国际潮牌Le coq sportif，社交空间COSTA COFFEE和莫槿概念西餐等。

2023年营销活动进阶，1月联合原创设计师IP兔卯卯打造国风胜景、3月春夏时装大秀、5月搭建”宠爱基地”6月年中庆打造“落日之约“露营地、暑期档的”城市YEAH巷”、9月「要闪光」13周年大庆10-11月奇幻从森秘境…… 全年活动不重样，打造兼容品质家庭与年轻客群的全新社交场域。

合肥万象城：人气品牌首店“收割机”，精致时尚消费地

合肥华润万象城位于合肥市政务区习友路和潜山路交口，是全国正式开业的第11座万象城项目，商业面积18万方，近300家商户入驻，于2015年正式开业。

开业初期，万象城因为定位和招商偏差一度人气不足。2019年起，项目启动品牌升级行动，陆续引入Givenchy美妆、Clé de Peau Beauté、JO MALONE LONDON、sandro、maje、MICHAEL KORS、Tory Burch、ICICLE等轻奢品牌，其中不少为安徽首店，再叠加大批社交主题餐饮，逐步成为合肥代表性中高档购物中心、年销30亿+“业绩王” 。

2023年，合肥万象城持续加码首店，包揽PRADA香水美妆安徽首店、Peet’s Coffee安徽首店、德国餐厅海森堡安徽首店、网红茶酒空间顽徒·ADDICTEA合肥首店、花园餐厅O'eat安徽首店、Nautica白帆合肥首家概念店、KCOOKING安徽首店、Rylee+Cru安徽首店等。

2024年伊始，马不停蹄开出茉莉奶白合肥首店、BUTTERFUL&CREAMOROUS安徽首店……客流量大、消费能力强、消费群体年轻化，是这些品牌青睐万象城的根本原因。

◎茶酒空间顽徒·ADDICTEA合肥首店

强劲品牌力外，合肥万象城的活动举办亦较出色，以时尚秀、市集、美陈展为主，具有精致调性，如：2023春夏时装周、万象·遇见爱、美好的咖啡市集、花开万象 2.0、大英博物馆·世界像素展安徽首展。

合肥银泰中心：合肥最高档Mall，重奢云集

合肥银泰中心，位于庐阳区四牌楼商圈内，是银泰商业落子安徽的首个城市综合体、合肥市场目前唯一定位高奢的商业项目，一二期商业体量共计约15万㎡。

2012年一期开业，带来安徽首家LV精品店、安徽首家PRADA精品店等。2023年二期开业，近60家首店亮相，Van Cleef & Arpels、BOTTEGA VENETA、CHAUMET、Christian Louboutin、GIADA、SALOMON、HELLY HANSEN、SAUCONY、%Arabica、松鹤楼等首进安徽，项目奢品矩阵再度扩容、高化美妆数量丰富至40家、引领合肥时尚生活方式。凭借着更为极致的国际一二线和精品生活方式品牌组合，项目的安徽第一商业的地位更加稳固。

银泰百货合肥滨湖店：集聚高化品牌、高级腕表

项目位于滨湖环湖核心板块，2018年开业，70%的品牌是首次进驻滨湖，是集国际美妆、休闲体验、儿童娱乐、生活配套、多元餐饮于一体的区域型生活共享中心。

同时，项目着力强化高化、腕表属性，包揽Dior美妆、YSL Beauty、阿玛尼美妆、兰蔻、雅诗兰黛、WHOO后等近20家高化品牌，并集聚江诗丹顿、积家、沛纳海、万国、伯爵、名士六大高级腕表品牌。

2023年以来，项目调改动作不小，引进一批品牌新店，如香奈儿香水与美容品专柜、HR赫莲娜、MANNER COFFEE、乐乐茶、new balance 1906、西塔老太太等。运营方面，618大促、双11购物节、美好面包节等，亦带来一定人气。

砂之船（合肥）奥莱：自成商圈，合肥全市购物中心客流TOP5

项目位于高新区蜀西湖畔，为该片区的唯一已开业大型购物中心。高新区定位“建设具有国际影响力的世界一流高科技园区”，汇集高收入高新技术人才，拥有极大商业发展潜力。

项目建筑面积约32万㎡，由奥特莱斯、意式生活中心、儿童世界、国际美食休闲街四大主题MALL组成，携手600余家的国际国内一线大牌打造超级卖场。虽距离市区较远，但项目仍凭借强品牌力、多样折扣活动、优质服务体验等，跻身合肥全市购物中心客流TOP5 。

合柴1972：由监狱改造的文创园，合肥版“798”

国内首座从监狱旧址改造而生的城市文化空间，2019年10月2日正式开园。依托监狱基地，项目曾先后经历合肥砖瓦厂、合肥柴油机厂、合肥轻工业制造厂的身份。

在合肥滨投文化创意发展有限公司的改造及运营下，合柴1972被注入了独特的创意产业和现代设计，打造了合肥家电故事馆、合肥当代美术馆，并引进约100家多业态创意品牌，覆盖滑板体验馆、咖啡小吃、西餐、融合菜、文创杂货、买手店、汉服馆、艺术商店、Live house等细分品类。园区持续打造各类展览、市集、艺术节等丰富活动，活跃消费氛围。

在“非标”商业大热之下，合柴1972关注度走高，成了艺术爱好者、文艺青年常去的宝藏地。2023年，一大批新鲜餐饮品牌进驻，如高颜值西餐厅HHSPACE、融合菜中餐厅半畝·方塘、海绵宝宝主题的流浪汉堡、有温度的随园茶食、朴太院首尔烤肉、日式料理品牌稻禾、广式茶餐厅粤域等。

金大地东西街：酒吧街摇身变成特色商业街

金大地东西街，位于合肥蜀山区怀宁路与黄山路交口。最初是酒吧街，后转型为合肥极具特色的商业街区，将开放式街区、艺术化建筑以及城市文化相融合，打造天仙配大舞台、前清徽州古戏楼、金骆驼雕塑等文化体验场景空间。

目前项目在营品牌超过170家，囊括餐饮、零售配套、酒吧、文化等业态。2023年，项目立足合肥城市底色，举办国风音乐节、城市青年WE TALK、深海3D打印海洋装置环保展、情人节浪漫企划等各类活动，发现新生活方式。

纵观上述代表项目可见，合肥商业圈不缺上进者。但要突破发展瓶颈、挖掘更多增量，要求项目们不仅着眼于城市内部竞争，更要思考扩大影响力“走出去” ，打造更多具有在地文化特色、接轨高消费力客群时尚生活方式及审美需求的新颖消费内容。

进击中的合肥商业，上大分！

“首店经济”加速发展，好玩的品牌越来越多

2023年，《合肥市促进经济发展若干政策实施细则(商务部分)》的正式印发，支持发展首店经济：对今年新开业的中国首店、安徽首店，根据品牌影响力投资和营业收入等考虑结果，合肥市将分档给予投资主体最高20-50万元奖励。

政策激励下，2023年合肥市“首店经济”高速腾飞。据合肥市人民政府发布数据， 2023年新增首店166家，同比2022年增幅达45.6% 。其中，餐饮业态共91家，占比54.8%；零售业态57家，占比34.3%，文娱体验及生活服务18家，占比10.8%。

餐饮首店百花齐放，涵盖火锅、休闲小食、西餐、面馆等，多为网红人气品牌，呈现年轻化趋势。包括Peet’s Coffee、达美乐、Potato Corner、海森堡、TAPEO、顽徒等国际品牌，以及怂重庆火锅厂、八合里牛肉火锅、肥肥虾庄、松鹤楼、四叶咖等国内品牌。
零售首店中，美妆零售表现突出，占零售首店比重约21.1%左右，POLA、黛珂、伊菲丹、TOMFORD、PRADA香水等国际知名美妆品牌新进合肥。
此外，还有集合VR体验、保龄球、桌球、射箭、飞镖、轮滑等体验的PARTY KING运动街区、全省首家可容纳超1000人的LiveHouse展演空间合柴·梵木艺术中心、城市音乐潮流中心九莱福（9LIVE）等首店，带来更多好玩潮流场景。

步入2024年，合肥又有一批新潮首店品牌开业，亦有重磅品牌正在筹备开业。如：

奇境穿越 X-META（安徽首店，已开业）：位于淮河路步行街，门店总面积近两千平，涵盖了元宇宙文娱剧场、超6款全球领先的全感VR产品、实景沉浸剧情馆、主题餐吧和国潮礼品店等多元沉浸式消费业态，在当地掀起文旅元宇宙消费浪潮，为当地文旅产业注入全新的活力。

山姆会员店（安徽首店，筹开业）：据合肥规划局公布，山姆会员店规划方案出炉，位于经开区天都路与繁华大道交口西北，规划了综合超市（地上、地下均为2F）、北侧街角绿地，总用地面积23986.25㎡，力争于2024年9月开业。山姆合肥店为安徽首店项目，该项目引入将提升城市商业能级。

另外，有网友爆料，Apple Store直营店将于2025年落户合肥政务区万象城。

当下，合肥“首店经济”正驶入“快车道”，成为城市培育商业环境、激发消费活力的重要发力点。接下来，越来越多首店品牌落户，将带动城市的品牌能级、创新力和文化力的多维度发展。

2024年，合肥商业爆发大年

据赢商大数据监测，今年合肥至少有8个购物中心蓄势待发，将带来超70万㎡的新增供应，打破近几年合肥商业增长疲态；其中，银泰in系列、龙湖天街、万象汇、杉杉奥莱等知名连锁产品线项目尤受关注。此外，合肥“非标”商业版图也在扩大，由工业遗存改造而来的新粮仓KUKU PARK亦计划开业。

合肥银泰in66

in66是一座存量改造的城市更新项目，位于潜山路与祁门路交口、天鹅湖南侧，原为保利MALL，银泰商业管理集团将会对项目建筑硬件和业态品牌进行重新调整改造，商业建筑面积17万㎡，计划于2024年焕新亮相。

in系列作为银泰商业管理集团产品线之一，以「地标型高端时尚商业综合体」为定位。银泰in66是全国第五个in系列高端项目，届时会有超30%的品牌首进合肥，引入一线国际品牌及潮流时尚元素，打造合肥新消费领域标志性项目。精致社交生活中餐饮及体验业态将是一大亮点，如「日咖夜酒」的湖景餐厅。

龙湖合肥高新天街

龙湖合肥高新天街位于合肥长江西路与石莲北路交会处，毗邻蜀西湖，是龙湖商业在合肥布局的第二座购物中心。其中，购物中心体量16万㎡，规划了盒马、星光嘉映影城等260+个品牌入驻，B1层与地图无缝接驳。同时，高新天街将以多个特色主题空间、室内场景、户外街区，打造“科技+商业”范本项目，引入创新业态，为片区带来丰富的“智趣生活”。项目将于2024年精彩亮相。