关注我们
赢商网 > 行业 > 观察 > 正文

港企商场,为何集体错过深圳?

独角Mall
摘要:前期,在一次又一次的抉择和取舍之下,双方都不是对方的首选。后期,大家都想坚定选择对方的时候,时机却不再有。

作者/唐一刀

港企,内地商业地产淘金的最强王者!

90年代初,港企进入内地,最先角逐风云一时的上海滩。彼时,李嘉诚、陈启宗作为先入局的执棋者,在上海商业最中心南京西路,落子就是王炸。

先施百货之后,港企开发的大型购物中心梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场相继开业,成为后来的“梅泰恒金三角”。

2001年,上海恒隆广场更是吸引了Hermes、LV、Dior、Chanel等超过20个奢侈品牌进驻,开启上海乃至全国奢侈品的商业格局。

首出香港“弹丸之地”,李嘉诚和陈启宗就赚的盆满钵满,看到了广阔大陆市场“遍地是黄金”,这会 “内地的风都是香的”。

随之而来,更多的港企,都想深深沉醉在内地的香风之中。

新鸿基、九龙仓、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等,组团在内地大小城市大面积囤地,多个棋手入场厮杀,竞争火热。

上海恒隆广场图源:官网

港企在内地争先恐后,与之相对,内地各个城市,港企的高端商业格局也是发生了翻天覆地的变化。

从上海、到北京、广州等一线城市,再到苏州、南京、武汉、长沙、成都、重庆、无锡、杭州、沈阳、大连、天津、南昌、郑州等二三线城市。

据笔者不完全统计,截至目前,4大港企太古、恒隆、九龙仓、新鸿基,代表性重奢商业太古里、太古汇、恒隆广场、IFS、IFC,在一线城市北上广深的项目数量(已开业),北京1个、上海5个、广州1个,深圳0个。

看下来,深圳吸纳港企商业的实力,港企高端购物中心在深圳争得一席之地,在与北上广鲜明的对比中,“遥遥落后”。

多年来,很有意思的一个现象:

在港企购物中心布局上,深圳很尴尬,离香港最近,却又离香港最远!

以致于,经常有不少网友吐槽和不解:

成都、长沙、武汉、南京、无锡、杭州、沈阳等地都有太古里、IFS、恒隆广场和IFC,深圳为什么迟迟没有一个港企高奢商业?

深圳目前的港企高端商业实力,甚至都不如二三线城市?

为啥很多港企重奢玩家都不在深圳投,“搞不定”还是“瞧不上”深圳?


01

港企&深圳商业  

太古里、IFC、IFS、恒隆广场…全0  

晚了20多年,只有1个K11  

从香港出发,20来分钟左右,不到半小时,高铁从轨道驶过,深圳就在眼前。香港和深圳,隔海相望,最近相连。

站在地理近距离之上,观察深圳与香港商业地产的关联,笔者在各大港企最新2023年财报中,搜索深圳,不放过任何能看到深圳的地方,寻找与深圳相关的信息,却格外“困难”。

在太古地产2023年财报,228页里搜索深圳,结果跳出来,只出现了4次深圳。

点进去看相关的详细信息,4次提及,都是在说太古目前在深圳兴建的居舍系列酒店情况。

在恒隆地产2023年财报,224页里面搜索深圳,结果跳出来,也是只出现了4次深圳。

与太古地产不同,恒隆财报中目前出现的深圳字眼,带出来的信息,基本上都是在陈启宗致股东函中,直言其对深圳的观察和看好,“奢侈品牌可以开三至四家分店。”

并且有一定的惋惜,截至目前,恒隆尚未能在深圳投得地块,打造优质的高端购物商场。

在九龙仓集团2023年财报,44页里面搜索深圳,结果跳出来,仅出现了1次深圳。

相关信息,更是与地产都完全不相关,提及的是九龙仓在深圳的物流基建方面的情况。

在新鸿基地产2023年财报,247页里面搜索深圳,结果跳出来,是目前提及深圳最多的港企,一共出现了9次深圳。

值得注意的是,尽管提及相对次数较多,但新鸿基目前在深圳却更为空白,不仅未涉及商业购物中心,甚至也没有相关展望和规划。

多次带上深圳,都只是借助深圳湾效应,为香港地产住宅YOHO系列进行景观宣传。

此外,瑞安、恒基、香港置地等,财报和官网上关于深圳的信息,都是少之又少。因为参与和涉及的深圳拿地较少,自然搜索瓜葛不多。

看完多家港企的财报,笔者观察,深圳之于港企,港企之于深圳,各自高端购物中心的招驻和筹谋,零星的深圳字眼和结果,那是另一个港企与深圳博弈的世界。

而在这之下,深圳&港企大型高端购物中心格局,突破0的界限,还要归功于新世界,感谢郑志刚。

2020年,郑志刚斥资百亿投资深圳太子湾,计划打造深圳K11ECOAST项目,深圳由此迎来第一个头部港企开发的高端商业项目。

不过,值得关注的是,深圳太子湾K11项目,当前仍未正式面世。早前2023年外界就传会开业,但根据官网透露,其拟于2024年年底开业。

相较于同为一线城市的上海、北京和广州,早在2000年左右就开出了港企代表性的重奢商业上海恒隆广场、广州太古汇等,而深圳与港企双向奔赴,整整晚了差不多20年。

并且目前,深圳第一个港企高端商业,仍在建设筹备中,商业效果还未知。

02

深圳之外  

港企上海、北京、广州…扎堆  

走出深圳,根据财报、官网以及其它公开渠道,笔者也梳理了几个代表性港企,目前在内地其它城市,重磅代表性购物中心的布局。

太古地产:广州、北京、上海、成都、西安、三亚等。  

2001年,太古在广州筹备内地重奢商业,广州太古汇。

随后20余年,又分别在北京、成都、上海开出北京三里屯太古里、北京颐堤港、成都太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里和上海张园等项目。

值得注意的是,目前,太古在北京和上海,都已开出2个以上商业。同时,北京和上海还仍有新项目开发,如北京颐堤港二期、上海前滩、洋泾项目等。

上海前滩太古里 图源:官网

此外,太古还在西安和三亚布局了西安太古里、三亚零售商业。

恒隆地产:上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州等。  

1992年,陈启宗就开始进军内地,布局旗下购物中心项目。

早期,先后在上海开出上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场,随后,恒隆的扩张策略是,重点在二线城市布局高端商业。

上海恒隆广场之后,在沈阳、济南、无锡等城市,恒隆纷纷开出重奢商业。其中,上海、沈阳更是开出2座恒隆广场。

沈阳市府恒隆广场 图源:官网

目前,杭州恒隆广场,也正在建设中。

九龙仓集团:长沙、成都、重庆、无锡等。  

九龙仓商业地产进内地,2000年在上海开出第一个项目,大上海时代广场。

之后,九龙仓在内地的代表性购物中心以国金中心IFS为主导。根据官网,目前九龙仓IFS系列商业已布局长沙、成都、重庆和无锡。

直到现在,九龙仓在内地,一直还是非常谨慎,内地土储并不多,其它城市扩张和步伐并不明朗。

新鸿基地产:北京、上海、广州、南京、成都、苏州等。  

1993年,新鸿基购物中心项目初进内地,首站落地北京,开发的北京新东安广场,就是现在的北京APM。

在这之后,新鸿基带着旗下重奢和高端商业IFC、iapm、环贸广场等,外拓上海、广州、南京、成都、苏州。

上海国金中心IFC图源:官网

在国内多个城市分别开出多个城市标杆商业,如上海国金中心IFC、上海环贸iapm、南京国金中心IFC、广州天环广场、成都和苏州环贸广场等。

目前,新鸿基在杭州、上海和广州仍有待开项目正在筹备中。

新世界发展:上海、广州、武汉、沈阳、天津、北京、杭州和宁波等。  

1980年左右,新世界发展进入内地,早期以新世界百货掘金内地商业,后才拓展了巴黎春天百货和K11等知名商业产品线。

2008年,郑志刚创立K11集团。根据官网,K11目前已分别在香港、上海、广州、武汉、沈阳和天津开出购物中心。

其中,近来,广州K11从艺术高端提档重奢场势头明显,据悉已经上了Gucci、Valentino、Bottega Veneta、D&G等奢侈品品牌围挡。

广州K11 图源:官网

同时,K11还在北京、杭州、宁波等城市拿地建设,多个重磅项目亟待开业。

根据财报显示,从2024财政年度开始,中国内地和香港将有20个K11项目亮相,预计到2026财政年度,数量将会增加到38个。

瑞安房地产:上海、武汉、重庆、佛山、南京等。  

瑞安,相对较早谋划内地的选手之一,1984年就成立了内地业务公司。

目前,瑞安内地最有名的项目是天地系列商业。根据官网,瑞安大型商业主要布局了上海、武汉、重庆、佛山、南京等城市。

其中,上海新天地、武汉天地、佛山岭南天地和上海蟠龙天地等商业项目,都已成为城市文旅商业地标。

上海蟠龙天地图源:官网

不难发现,相比内地其它城市,无论是站在一线城市、还是站在二三线城市的视角,多多少少都有了1家、2家或多家港企购物中心。

而深圳,对当前最强港企们来说,却仍是一块尚未开发的“处女地”。

同时,不只是当前商业城市布局,港企纷纷缺席深圳。根据财报,笔者发现,各大港企明确提及,在内地各个城市的土地储备,都是仍未涉足深圳。

03

最强港企们

“搞不定”还是“瞧不上”深圳?  

仍将“双向错失”吗?  

没有对比就没有伤害。观察之下,笔者好奇,明明深圳离香港最近,但多年来,港企和深圳,缘何却成了“最熟悉的陌生人”?

1.天不时。  

时间倒回到上世纪八九十年代,港企这会初进内地。

内地首站,选哪里,能落哪里?摆在太古、恒隆、新鸿基、九龙仓和新世界等巨头面前的城市选项,首选北京、上海和广州是肯定的。

因为上海是国际金融中心,北京是政治中心,广州是千年商业古都。而彼时的深圳,还只是一个正在开发中的小渔村。

虽然,改革开放后,深圳城市发展已经算是相当迅速,但是毕竟还未达到一日千里的速度。

按照当时城市商业实力和发展潜力,深圳不确定性较强,并且商业地产投资风险较大,缺少稳定和可观的高消费人群带来的高消费力。

想必现在让陈启宗等人回忆当时的选择,八九十年代的深圳,其实可能就像现在的三线小城市,有一线和二线城市的机会,深圳都没有进入他们的备选。

不过,回过头来看,放在当时,多家港企的选择或许并没有什么问题。但是,放在更远的视野,40年后再来分析,港企的商业格局仍是相对有所受限。

甚至是在多家港企,当时由于是外来者,与本地开发商博弈,进到上海、北京和广州也是艰难拿地和曲线合作的现实环境下,取舍之中,全部的港企开发商都没有将深圳,置身于一个长远发展的未来中。

而尽管当时,邓小平已经在这里画了一个圈。

2.地不利。  

聚焦港企商业地产购物中心多为重奢商业的特点,深圳作为香港的城市邻居,距离太近或许也是港企一直以来“忌惮”和犹豫不决的重要原因之一。

一方面,香港本就是由各大港企打造的购物天堂,更是港企商业的起源地,每家都在香港家门口已有一家或多家重奢、高端商业项目。

一山不容二虎,深圳所处的位置,短期内来看,很大程度上会威胁到港企商业大本营,香港商业项目的发展和消费。

甚至,港企肯定也会害怕,要是一不小心玩脱了,香港的家都可能会被“偷”,得不偿失。

另一方面,多家港企早期共性,缺乏地域优势和资源,在内地扩张和拿地必须谨慎。

“性格”决定命运。谨慎之下,一丝一毫“害怕”,都直接成为港企操盘手做出选择的重要评判因素。尤其是,如若当时有了较好和相对模糊的多个选择,深圳肯定是最先被放弃的。

3.人不和。  

细数内地大多城市商业地产的发展,很直观和很现实的一个现象,地头蛇长期占据本地商业市场,占据“本地人”优势,地头蛇在当地城市拿地往往更多、更容易。

而这种情况,放在深圳来看,尤为明显。在深圳,几乎全部中高档及以上商业项目,都由本土开发商自主开发和运营,且普遍布局了多条产品线。

首先是,华润一家独大。截至目前,据笔者不完全统计,华润已在深圳开出9个商业项目,还有11个项目待开。

其中,分别为2座重奢商业,深圳罗湖万象城和深圳湾万象城;1个深圳万象天地;1个布吉万象汇;1个万象前海;1个万象食家;1个光明N次方;1个南山欢乐颂;1个1234space。

此外,还有招商蛇口、华侨城、鸿荣源等实力强劲开发商,虽都是地产住宅起家,但是凭借地产拿地,也在深圳开出了多个地标性商业。

如鸿荣源壹方城、招商蛇口花园城、华侨城欢乐海岸等。

强龙也难压地头蛇!

多年来,在本地开发商和外来开发商多元发展层面上,深圳商业地产陷入了恶性循环。相比北京、上海和广州等一线城市,深圳商业地产格局,本地的越来越强势,外来的越来越进不来。长此以往,成了一盘死局,无解。

以此来看,深圳和港企长久以来的双向“错失”,或许并不是一日之功。

而是前期,在一次又一次的抉择和取舍之下,双方都不是对方的首选。后期,大家都想坚定选择对方的时候,时机却不再有。

近来,站在2024年的时间维度,看完多家港企的财报时,笔者看到他们最新对深圳城市商业的展望和看法。

太古指出:大湾区发展势头强劲,我们看好该区长远前景,我们积极在深圳寻找新机遇。

恒隆陈启宗指出:不计香港,本人把中国分为三组城市。第一组为上海和北京。第二组城市包括广州、杭州、成都、深圳、南京和武汉六大城市。

跨过20多年后,太古和恒隆的话语表达里,终于有了某种对深圳更新的观念。但其实,这是藏在和建立在过去的残酷之上。


返回赢商网首页
下载赢商网APP