城市更新与存量改造成为2024年商业市场的关键词

4月18日，CBRE世邦魏理仕在郑州召开“以稳为进，蓄力复苏-2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望”媒体沟通会，对郑州商业地产市场在2024年第一季度的最新动态与未来走势进行深度剖析。数据显示，郑州优质写字楼市场供需关系将持续调整，市场呈现温和复苏态势。零售物业市场方面，核心商圈在疫情后首次迎来新增供应，城市更新与存量改造成为2024年商业市场关键词。此次沟通会吸引了众多郑州及河南地区主流媒体记者出席，与世邦魏理仕家展开深入交流，共同探讨郑州商业地产市场未来发展前景。

一、优质写字楼市场

——需求温和复苏，供需持续改善

2024年第一季度，郑州优质写字楼市场迎来新增供应14.5万平方米，主要集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，推动市场总存量攀升至518.4万平方米。受整体经济形势影响，市场净吸纳量并未出现大幅波动，一季度录得自持楼宇净吸纳量约4.5万平方米，占2023年全年近35.78%，整体利好全年标准，预判2024年吸纳量将突破疫情期间整体水平。空置率受新项目入市带动升至26%，回到18年水平。

新增供应成为影响空置率的最新指标。分区域来看，北龙湖、高铁站东广场等新项目入市较多，拉升整体空置情况，但反观核心商务区中，如CBD、CGD及高铁站西广场，空置率均有小幅下调。

展望2024年，写字楼市场供需关系将持续调整，市场呈现温和复苏态势。核心区域的新增供应对市场影响逐渐减弱，以北龙湖金融岛周边为关键变量，客户需求由观望转向积极入市。租金方面逐步企稳，市场进入租户方市场，并长期保持。

世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳表示：“随着传统行业的复苏，创新科技成为市场新增变量。各行业创新领域的‘新贵’，尤其是传统金融领域衍生出的新型金融模式，将成为市场主力客户。在供应充沛的市场环境下，租户对楼宇品质的要求日益提高。随着市场经济逐步自愈，客户在租赁过程中对装修的投入不断‘瘦身’，未来‘拎包入住+定制化装修’属性将成为市场主流需求。”

二、 优质零售物业市场

—— 市场两极分化，核心商圈仍是品牌重点拓展区域

2024年第一季度，郑州优质零售物业市场录得11万平方米新增供应，季内唯一一个改造型项目新田360广场国贸店北区入市，标志着郑州核心商圈在疫情后首次迎来新增供应。

受停业项目和品牌撤铺的双重影响，全市空置率攀升至17.8%。租金方面，各级商圈持续分化表现，全市购物中心首层平均租金环比下跌，报330/平方米/月。

需求方面，当前市场呈现出明显的两极分化趋势，核心商圈仍是品牌重点拓展区域。以丹尼斯大卫城和正弘城所引领的“首店效应”持续发酵。丹尼斯大卫城在2024年第一季度继续加强和丰富国际品牌阵容，如LVMH集团旗下的Louis Vuitton升级为双层旗舰店，FENDI开设河南首店暨双层旗舰店，GIADA也从郑州万象城迁至大卫城。新兴商圈中，金融岛片区表现尤为抢眼，位于该区域的银泰in Park本季品牌入住率和开业率均实现双位数增长，展现出迅猛的发展势头。

分类别看，餐饮品牌积极拓展市场，本季度迎来多个城市首店品牌进驻，成为市场需求的主要驱动力，占比达42%。时尚服饰类（31%）和生活方式类（11%）紧随其后，成为一季度郑州优质零售物业市场的三大需求来源。值得一提的是，香氛美妆品牌在郑州市场的投入进一步加大，如Burberry旗下同名彩妆品牌首次登陆郑州市场、BYREDO开设华中首店暨旗舰店，为市场带来新的活力和机遇。

城市更新与存量改造将成为2024年商业市场的关键词。过去三年里，郑州商业市场涌现出郑州记忆·油化厂文创园、郑州芝麻街等一批充满烟火气与城市工业文化气息的项目。进入2.0阶段，城市更新将围绕大片区/城市功能区更新与小片区/综合街坊更新两个维度展开。前者由政府主导，旨在实现产业空间的更新突破，后者则强调政府引导、企业运作，推动多元功能的更新。

新能源汽车品牌调整拓展策略，加速在汽车城战略布局。鉴于在售车型日趋多样化，现有购物中心展厅已难以满足展销需求，新能源品牌正逐步将体验中心转向快闪店、限时车展等灵活租赁模式。同时，随着新势力品牌的成熟、客户群体稳定，新能源汽车品牌开始逐步向性价比更高的传统“汽车城”或“4S店”聚集区域选址，以优化展示、提升体验，并寻求成本效益的最优平衡。

非标化商业正在成为新趋势。在“去标准化”的主旋律下，商业不再局限于冰冷的“交易城”，烟火气也焕发出精致的光彩。同时，“在地文化”的植入成为商业新标配，为商业空间注入深厚的文化底蕴。此外，“微度假”商业的兴起，更是为忙碌的都市人提供了一个轻松愉悦的休闲场所。

展望2024年，市场预计还将迎来约69万平方米的新增优质供应。项目类型涵盖大型城市综合体、奥特莱斯、特色街区和工业遗存改造。新增供应在丰富商业及消费场景的同时，将进一步提振市场与投资信心复苏。世邦魏理仕预计，在新的发展趋势下，市场也将迎来三个显著变化。首先，商圈效应将得到进一步提升与凝聚。其次，商业载体将加速细分与衍变。最后，城市更新将主导成熟区消费场景的蝶变。

世邦魏理仕郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部 | 商业负责人张桐表示：“步入2024年，各项消费数据均呈现出显著的回暖和增长态势，餐饮、旅游等服务性消费领域表现尤为活跃。同时，在‘审慎精明’的消费风潮中，‘极致平价’和‘优质平替’商品正逐渐受到年轻一代消费群体的追捧。心甘情愿为‘情绪’买单的新趋势悄然兴起，我们预计未来，在‘悦己悦心’的消费大趋势下，将会有更多情绪消费形式涌现。”