改建、复兴、升级……上海的城市更新“老灵额”

“源力·澎湃Mall & More”，2024年中国（国际）购物中心峰会八月启幕！回归初心，对话世界，韧性生长，激活商业无限可能。在此之前，赢商网将推出系列报道——「首店经济」，聚焦首店发展态势，展现商业澎湃动力。

此为第二篇，“城市更新”之上海~

随着城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。

在保护历史风貌、传承城市文脉、保留城市记忆的同时，通过注入新的功能和活力，城市更新能够优化城市空间布局、提升城市功能品质、推动经济持续回升向好，为城市的长期繁荣奠定坚实基础，是实现城市可持续发展的重要支撑，也是显著提升市民生活质量和幸福感的有力举措。作为中国的经济、金融中心，上海的城市更新更加具有标杆意义。

上海对于城市更新的探索始于近10年前，2015年上海发布《上海市城市更新实施办法》，随之而来的2021年《上海市城市更新条例》、2023年《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》《关于深化实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》等一系列文件开启了上海城市更新的新篇章。

从历史文化街区的保护与复兴，到老厂房老建筑的华丽转身，再到传统商圈的升级换代及存量资产的盘活利用，一系列商业项目的启动和落地不仅为城市空间注入了新的活力，也保留了城市的记忆与文脉。

2024年5月31日，财政部网站发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动，上海赫然在列。可以预期的是，接下来上海的城市更新将进一步提速、增量。

历史文化街区的保护与复兴

上海拥有众多历史悠久、文化底蕴深厚的街区和老街，如金陵路、四川北路、武康路、七宝老街、朱家角古镇等。这些街区不仅承载着丰富的历史记忆，也是城市文化的重要载体。在保留历史风貌的同时，街区的复兴融入了现代商业元素，形成独特的文化氛围和商业价值。像近年来比较知名的武康路-安福路历史风貌街区、蟠龙天地、鸿寿坊、张园等。

//武康路-安福路历史风貌街区

武康路-安福路位于上海规模最大的历史风貌保护区——衡复风貌区内，总长约1500米，街区面积约0.4平方公里。这里汇集了造型别致的武康大楼、黄兴、巴金等名人故居，以及上海话剧艺术中心等文化地标，形成了浓厚的文化气息。

（图源：上海发布）

近年来，该街区通过城市更新，吸引了大量新兴“国潮”品牌入驻，如观夏、话梅、野兽派、三顿半等，成为年轻人的“网红”打卡地。街区内的老洋房与新消费品牌相互融合，形成了独特的商业景观。该街区日均人流量达到2万人次，展现了其强大的商业吸引力和消费潜力。

//上海蟠龙天地

蟠龙天地以“Culture文化唤醒、Nature自然融合、Future城市焕新”为理念，将文化、自然和商业融为一体，创新营造城市生活方式新场景，带来“公园里的新天地”。

（图片来源官方，下同）

依托蟠龙古镇千年历史、建筑肌理和文化风貌，上海蟠龙天地以“十”字型街巷格局，承袭江南水乡传统“粉墙黛瓦”的建筑特色，拥有3公里原生天然水系，并保护性还原程家祠堂、香花桥和凤来桥3处青浦区级文物保护单位，以及6栋木构历史建筑，精心打造充满诗情画意的“蟠龙新十景”。

蟠龙天地集结众多志同道合的品牌商户，为消费者带来充满活力的户外体验。中国营地教育开拓者夏山营地教育、马术运动及生活品牌骑乐马术、城市风格露营体验专家Camp.33、MOREPRK首个陆冲主题滑板公园、西上海唯一对公众开放的室外棒球场TOP BALLPARK等入驻。

//张园

地处南京西路风貌保护区核心位置的张园东至石门一路，南为威海路，西为茂名北路，北至吴江路，总面积约4.68万平方米。曾是晚清民初上海政治活动中心、文化娱乐中心，享有“海上第一名园”的美誉，也是上海最大的中后期石库门建筑群。

2022年，张园西区经过四年保护性修缮后率先揭幕，成为集文化艺术、零售、餐饮、酒店、公寓、商务办公等多维度业态于一体的文旅商业新地标。

张园项目遵循“留改拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，完整地延续了百年张园的肌理和脉络。在修缮过程中，坚持“保护为先，文化为魂，以人为本”的原则，采用传统工艺工法恢复建筑原有风貌，确保每一栋建筑的历史印迹得以保留。

以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，开展多元混合、立体纵贯的综合性规划。西区引入国际顶尖品牌入驻，打造传统与先锋、国际与本土交融的消费场景；东区则设置精品酒店、公寓及创意办公场所，带动片区产业升级。同时，南北区域还将设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆。

//上海苏河湾万象天地

地处“一江一河”的核心板块，上海苏河湾万象天地是上海首座万象天地，包含6万方开放式商业空间及4.2万方城市中心绿地。通过保护性修缮历史建筑群慎余里，并对上海市区唯一天后宫进行异地保护，上海苏河湾万象天地在城市历史文脉之上，融合国际前沿生活方式，以全新商业空间诉说着上海的故事。

上海苏河湾万象天地以“生活，自在天地”为核心理念，深度发力“首店经济”，开业时吸引了140多个品牌入驻，其中全国首店、上海首家、区域首进等占比达到了70%，如：BIBILEESTUDIO上海首店、INXX CONCEPT STAGE上海首店、THISNORTHAT上海首店、RuirUirul上海首店、24ans上海首店、PRO101区域首店、BLUEBOX购物中心首店、BOOCUP书店&娱乐联合概念店等。

老建筑的华丽转身

随着城市产业结构的调整，许多老建筑和老厂房逐渐失去了原有的功能，但它们独特的建筑风格和工业遗产价值却成为城市更新的宝贵资源。例如EKA·天物就是老厂房改造的成功案例，这里曾是旧海关的浦东工厂和上海航海仪器总厂的所在地，改造后项目占地约100亩，建筑面积约5万平方米，包含了30余栋风格迥异的建筑。园区内不仅有知名设计师设计的“铜堡+广场水景”，还引入了各种具有网红效应的品牌，规划了剧场、夜经济等业态，成为吸引年轻人的新生活方式目的地。上生·新所，源自一片拥有深厚历史底蕴与文化积淀的建筑群，其核心区域原为哥伦比亚乡村俱乐部旧址，并融合了包括孙科别墅在内的多栋历史建筑。通过对保护的历史建筑采用“修旧如旧”的手法进行修复，对非保护的工业建筑保留特色并进行局部新材料、新手法的植入和改变，上生新所实现了从工业遗存到文化艺术新地标的华丽转身。

//%莘荟社区购物中心

地处大宁板块核心区域的“%莘荟社区购物中心”，原为上海联华生鲜食品加工配送中心，主体以冷库建筑和生产车间为主。由于其良好的地理位置，周边的居民区密集等优质因素，百联资控将其重新定位为全新活力社区商业空间，打造“10分钟总社区生活圈”。

在具体的空间改造上，围绕“开放、连通、立体空间”三个要素做“加减法”。将原来封闭的仓库内场向城市开放，创造廊道空间，将场地内与室外空间相连，并将主体建筑的二层作为开放性邻里集市。

改造后的闲置厂房彻底“改头换面”，蜕变为面向社区消费者集生活集市、餐饮娱乐、儿童亲子、健身医美、运动休闲和社区服务功能，融便利、服务、体验、社交为一体的现代家庭全生活舞台。商业、办公、公寓的多元业态为这破土地注入新的活力，也让老厂房焕发了第二次生命力。

//上海A.F.A

上海A.F.A凭借载有厚重工业印记与艺术沉淀的文保建筑以及大型城市生态公园的独有价值，以文化、生态、科技作为理念，将Art 、Park、 Digital Operation与商业融合，将在上海开放出一个全新的文化体验场所。

A.F.A购物中心是项目的核心商业部分。建成开放后，这个总面积约5万平方米的商业综合体将围绕零售、餐饮、文化与生活方式三大业态，引入多元品牌组合，分设餐厅、轻餐、主力店、零售、特色餐饮和艺术商铺，并以艺术创意串联多种商业生态，打造购物、生活、娱乐等紧密结合的一站式体验。

项目的ROJO艺文空间今夏即将正式揭幕。作为前身为上海第十钢铁厂的历史文物保护建筑，ROJO艺文空间的开放，不仅延续了其辉煌的工业历史，更将在新时代焕发出全新的文化活力。ROJO艺文空间的“ROJO”命名源于西班牙语中“红色”的含义，象征着其前身钢厂的火红历史，也预示着这片文化艺术园区在新时代的崭新面貌。

//外滩·老市府

黄浦区160街坊的上海老市府大楼，始建于1914年，被誉为“远东第一围合式建筑”，曾是上海市人民政府的办公驻地。该项目是外滩第二立面更新改造的先行启动项目，也是上海城市更新的示范项目。

该项目于2024年3月完成更新改造，定位为高端现代服务业经典历史街区，以商务办公、文化展览和商业配套为主，融合国际金融办公服务平台、中央活动区文化标杆和城市共享公共空间。改造后的老市府大楼占地约1.52万平方米，地上面积约4.2万平米，地下面积约2.6万平米。

项目通过新旧共融的方式，填补了百年前“缺角”，形成了70%办公、20%文化和10%商业的复合型街区。沿街围合建筑布局创造了一个在外滩地区独一无二的中央庭院空间，为市民和游客提供了一个极富吸引力的公共场所。

//Gate M西岸梦中心

Gate M西岸梦中心位于上海徐汇滨江龙腾大道沿岸，紧邻黄浦江，曾为亚洲最大规模的上海水泥厂，自诞生至今已有百年之久。项目规模共16.2万m²，整体划分为现象级城市户外区、微度假休闲区、梦工场、可持续时尚区、演艺文化区五大分区。重构“生态水岸、优秀建筑群、历史文化、工业遗存”等元素，混搭出独属于西岸的文化艺术氛围。实现从“工业锈带”向“生活秀带”的转变。

Gate M西岸梦中心将充分利用工业遗存的开阔建筑空间，打造城市滨水集市。拥有14米挑高和一线江景的3楼则将作为时尚艺术内容的发生地。不仅如此，项目还将引入拥有1500平方米户外空间的Molifornia by Moreprk滨江主题滑板公园、2000平方米岩壁面积的岩时攀岩、patagonia等户外业态。为国内城市形态和产业功能的更新给出一份全新答卷。

存量资产的盘活利用

在城市更新过程中，上海还注重存量资产的盘活利用。通过改造和升级，一些原本闲置或低效利用的资产被赋予了新的生命。例如，合集the lightbox项目就是在原太平洋百货不夜城的基础上进行改造的，通过引入新的商业业态和空间设计，打造出一个具有现代感和时尚感的商业综合体。

//锦沧文华广场

锦沧文华广场的前身锦沧文华大酒店曾经是上海的第一批五星级酒店，它是彼时上海滩最具国际风范的文化地标，也是数代上海人心中的时髦奢华象征。2012年底，新宝华资产管理集团接棒，历经十年改造，尊重和延续塔楼部分的平面布置、外轮廓及商业裙房的外轮廓，以新的工艺和技术重塑建筑的空间功能。2022年8月，锦沧文华广场以「新灵感风尚地标」焕新归来。

锦沧文华广场甄选零售、家居、健身、美容、餐饮等多个领域的一线品牌。在仅2万方的商业空间里囊括了一众国内外奢潮品牌首店，以OTB集团旗下四店——Maison Margiela全球最大旗舰店、MARNI中国首家概念旗舰店、JIL SANDER中国首家旗舰店与AMIRI亚洲首店暨中国旗舰店为首矩阵式入驻，同时，还有第一次从“巨富长”街区走出进入商业体的SHUSHU/TONG全球首店、Short Sentence中国购物中心首店、MAISON LE FAME中国首店等。

// 百联TX淮海｜年轻力中心

百联TX淮海｜年轻力中心是由魔都老牌地标重建，它的前身是华亭伊势丹。百联TX淮海不是传统概念上的商场，而是策展型零售空间的先行者。作为创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，百联TX淮海结合了沉浸艺术体验、策展型零售品牌和社群联接平台，为新消费社群创造一个传递多元文化与年轻生活方式的空间，为大众构建一个崭新的潮流文化地标。

许多潮流商业品牌入驻其中，比如：HUMAN MADE、NIKE STYLE、HAMCUS、BLUE蓝岐、公路商店......有近百个品牌的单品，许多品牌在国内都是首家店铺，各种潮流精品随意挑选，为消费者提供多种选择。早期来自日本福冈的全国首店NO COFFEE、周董的上海首店machi machi以及巴西“网红莓碗”OAKBERRY等潮流店铺都曾成为网红打卡地。

//百联ZX创趣场

百联ZX前身为南京东路上的华联商厦，项目聚焦新生代客群的精神需求，以“Play Together”为口号，在营造内容丰富的商业生态基础上，将次世代娱乐方式延伸和拓展至活跃的线下社交互动之中。以开源共创、永续时空、跨次元驱动等新型商业系统的构建，呈现一座由全国动漫粉丝及年轻潮流族群共建、共享，共同守护的“二次元聚落”。

​以内容运营为核心，百联ZX创趣场引进万代魂（TAMASHII NATIONS）、MEGA HOUSE海外首店，animate中国首家直营旗舰店，东映动画、模玩熊、COMIPLUS等全国首店，还有GASHAPON万代扭蛋、VR ZONE、三月兽、蓝月的娃娃屋、热气球等上海首店，被消费者誉为中国二次元圣殿。今年五一期间ANIPLEX、GuGu Home,Comic Store by Gift Lounge × animate三大全国首店接连开大、首发全国新品，再次提升了主力店在整个商场的影响力和销售份额，构筑起项目在二次元文化领域的业务壁垒。

上海的传统商圈如南京东路、淮海中路等，在保持其历史风貌的同时，也通过升级换代焕发出新的生机。南京东路步行街以其丰富的商业业态和浓厚的文化氛围，成为国内外游客的必游之地。而淮海中路则通过引入更多国际品牌和时尚元素，打造出更加年轻、时尚的购物环境。此外，徐家汇商圈的港汇恒隆广场经过改造后，不仅提升了购物体验，还引入了更多年轻时尚的品牌，吸引了大量年轻消费者。

未来，随着“人民城市人民建，人民城市为人民”理念的深入实践，上海的城市更新将更加注重人文关怀与可持续发展，致力于构建更加绿色、健康、智慧的宜居环境。无论是老城区的微更新，还是新城区的高品质建设，都将以人民对美好生活的向往为出发点和落脚点，不断提升城市的功能品质、文化品位和生态颜值。