南京的城市更新商业，蛮摆滴！

“源力·澎湃Mall & More”，2024年中国（国际）购物中心峰会八月盛大启幕！回归初心，对话世界，韧性生长，激活商业无限可能。在此之前，赢商网将推出系列报道——「城市更新」，深度聚焦城市更新的浪潮与趋势，展现商业地产在新时代下的澎湃动力与活力蜕变。

此为第三篇，“城市更新”之南京。

著名城市规划师简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中说，世界上有太多“死去的空间”，这些空间重复单调、没有细节，让人感到不安和乏味。立交桥下、废弃厂房……城市现代化进程中，这些“被遗忘的角落”，该何去何从？

城市更新，可以说是一个城市“新陈代谢”的过程，是城市转型发展必然要经历的阶段，通过将已不适应现代城市社会生活的地区进行科学改建，让城市重新焕发活力。作为全国首批城市更新试点城市，南京今年进入全面推进阶段，不断在制度设计、路径创新、项目推进等方面积极探索，实施有温度的城市更新，留住“古都味道”。

图源：视觉中国

“城市不仅要有高度，更要有温度。”根据《2024年南京市城市更新项目实施计划》，南京将对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧楼宇、菜场、场站、厂区、园区、商业区等进行更新，尊重工业遗产和历史建筑，盘活低效用地，助力产业转型升级。

过去与未来在城市更新中交汇，传统与现代在商业改造中融合，共同谱写着城市发展的新篇章。小西湖城市更新项目荣获“联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖”、颐和路历史文化街区打造历史建筑与现代城市融合共生典范、第二机床厂“蝶变”为文创产业园区、D9街区利用工业遗存赋能文旅消费……南京在探索特大城市转变发展方式中，让城市留下记忆、让人们感受文明，让美和活力在城市发展的进程中不断奔涌，也让市民对生活充满热情与期待。

小西湖街区

- 历史居住类地段的复合共生

南京市秦淮区夫子庙街道小西湖片区，也称大油坊巷历史风貌区，是《南京历史文化名城保护规划（2010—2020）》确定的22片历史风貌区之一。在过去很长一段时间，这里曾是拥挤杂乱、生活不便的棚户区，占地不足5公顷范围内住着810户3000多居民。

小西湖规划平面图

2015年，小西湖街区启动修缮，充分尊重居民意愿，实施“小尺度、渐进式”微更新。在保留传统老城的空间格局和肌理的同时，引入灯彩工作室、虫文馆、茶馆、民宿、轻餐饮、“网红”艺术展馆等多元化业态，打造特色文化街区。

图源：南京规划资源

如今，经过因地制宜“微改造”，老街人居环境显著提升，历史传承与民生改善相得益彰。市井烟火气与现代时尚感在这里交织，小西湖街区已成为当下年轻游客“深度打卡”南京必去的景点之一。2022年，小西湖城市更新项目获联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护奖。

颐和路街区

- 历史建筑与现代城市融合共生典范

“一条颐和路，半部民国史”。位于鼓楼区的颐和路历史文化街区是首批中国历史文化街区之一，也是南京留存的规模最大、密度最高、保护最好的民国住宅集聚区。

近年来，鼓楼区按照“修旧如故、与古为新”原则，逐步设计、修缮、开放颐和路街区历史建筑群，让文化复兴、产业复兴、空间复兴，成为南京历史建筑与现代城市融合共生典范。

颐和路街区分13个片区，总建筑面积25万平方米，现有285处院落，264处民国建筑中有225幢具有文物保护身份。项目以“百年颐和，万国风华”为复兴目标，以艺术创意、国际交流两大主导产业搭配文史博览、时尚游憩、居住与配套服务三大配套产业，打造集审美、轻社交为一体的文化艺术空间。

第十一片区经过3年多时间的腾挪、打造，最终形成一个开放的公共院落。引进的国际高端品牌占比32%、首进江苏品牌占比67%，开街以来举办“玫瑰瀑布”“梧桐树下”“山海颐和”等30余场主题活动，吸引市民游客品味街区文化。

2023年8月，江苏路20号生活用水处理中心（中国第一座自主设计建造的生活用水处理中心）遗址经保护修缮后焕发新生，变成了颐和路数字展示馆，兼具访客服务中心、文物遗址、历史人文的展示功能。展馆分三层，一二层空间由文物展示、颐和展厅、颐和沙龙、颐和咖啡组成，三层为文化艺术空间。现代与传统的融合，体现了在文化遗产发掘保护的基础上，进行功能利用的转变与活化再生。

金基国创园

- 机床厂“蝶变”为文创产业园区

从1896年的江南铸造银元制钱总局到上世纪50年代南京第二机床厂，位于秦淮区菱角市66号的国创园（即南京国家领军人才创业园），由金基集团投资改造成以文化创意、设计服务、科技创新为主导产业的创意园区。

国创园建筑大都为红砖厂房，随处可见机床、齿轮、锅炉等工业机械和现代工业风格雕塑。通过贯穿现代理念的精心设计和修缮改造，这座历经百年沧桑的工业文明诞生地被改造成为文化产业的集聚高地和对外交流的文化名片。同时引入多样的消费业态和灵活的工作空间，吸引了大量企业和游客，成为南京的文化创意地标。

国创园的消费业态大多是具有文化特色和艺术调性的品牌，既有风味独特的异国料理，又有复古格调的新潮餐饮，还有设计师集合店、买手店、复古古着店等，对年轻潮流人群具有很强的吸引力，且随处可见的咖啡馆也是国创园的一个标签，主打环境和氛围。

不定期举办不同类型的展览，让国创园成为南京这座城市的文旅地标之一，提升了园区的文化内涵和旅游吸引力。国创园已建成创业载体7.1万方，自开园来吸引了超过130多家核心企业进驻，发展成集艺术、创意、休闲为一体的开放式文创产业园区。

D9街区

- 利用工业遗存赋能文旅消费

位于杨将军巷9号的D9街区，前身为南京卷烟厂，始建于上世纪50年代。项目占地面积1.55万㎡，建筑面积3.35万㎡，共计有9栋独立建筑，其中1栋为民国建筑。

在整体规划上，项目融通了工业遗产、文化旅游、现代商业、创意设计等元素，定位为集时尚、潮流、趣味于一体的文化创意商业街区，并从杨将军巷9号的地址中汲取灵感重命名为“D9”。

通过再现、挖掘老厂房的核心文化符号，保留了原厂房、居民楼、瓷壁画等标志性建筑，还将原有的工业风格与现代元素完美融合，打造了科技感满满的老瓷画、国内第一长的百米不锈钢T台、旋转楼梯、彩绘墙以及柱廊互动屏等设施。

D9街区是玄武区文旅集团的第一个改造项目，利用工业遗存赋能文旅消费、实现老城更新与产业创新发展相互融合。该项目的升级改造是工业景观、创意内核、人文内涵、文化交流、公共服务的有机融合与统一，是文化价值、社会价值、生态价值与商业价值的兼顾与均衡。

浦口火车站

- 国家级铁路文化主题公园

1914年，浦口火车站交付使用，曾是长三角纵横交汇的交通枢纽，商贾云集。因为朱自清的散文名作《背影》，享有较高的知名度。2004年浦口火车站停止客运，2013年被列为第七批全国重点文物保护单位后，以全新身份重新走进大众视野。

1914年竣工的浦口火车站

作为江苏省城市更新首批试点和南京市城市更新第二批试点，浦口火车站历史风貌区按照渐进式、织补式的“微更新”改造理念，分阶段分层次推进城市更新。

浦口火车站不仅是全国唯一保存民国特色的火车站，还是首个得以完整保留历史风貌的百年老站。雨廊、月台、售票房、候车大楼、贵宾楼、高级职工宿舍…都被系统完整地保存下来。曾经落寞的“铁路遗产”，已重现旧时光，一个具有浓郁铁路文化和民国风情的特色小镇在此新生。

浦口火车站改造效果图

根据改造方案，浦口火车站历史风貌区建设定位为：全国重要的近现代水陆交通联运展示区、国家级铁路文化主题公园、具有民国风貌特色功能复合的时尚休闲街区。围绕这一定位，启动区按照综合类城市更新方向，打造集游、购、食、宿、娱多功能一体的文化街区，植入文博展示、创意书店、特色民宿等多元化新业态新功能，再现片区发展活力。

南京中央商场

- 新街口商业地标升级改造

始建于1936年的南京中央商场新街口店（以下简称为“中央商场”），是名副其实的中华老字号企业。它是新街口商圈的第一家商场，同时也是南京历史上首座大型综合百货商店。

由于部分设计年代久远，中央商场整体建筑立面风格已不符合当前时代潮流趋势。据赢商网了解，中央商场计划投资8亿元在新街口落地沉浸式新消费场景空间项目，助推新街口商圈高端商务商贸业发展和产业转型升级。

此次更新改造，中央商场将对内部空间进行重新规划，致力于打造沉浸式新消费场景，聚焦轻奢消费、首店经济和网红国潮。改造计划包括对商场内部商业动线、环境品质、新零售品牌业态等方面的整体提升。

通过集团投资、品牌招商等方式落地项目企业，全力打造最具互动的艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮流的多元文化社区枢纽。这不仅是对购物中心的物理空间升级，更是对购物体验和消费文化的全面创新。

在设施优化方面，商场计划对东南角入口与地下通道进行扩建，优化入口空间，并对内部消防以及设备进行改造，进一步消除设施老化安全隐患，提升顾客购物体验。

改造完成后的中央商场将形成一个涵盖文化、艺术、零售、时尚、餐饮等多元复合业态的特色商业体系。通过创新的购物中心链接，共建社交生态，让消费者在这里不仅能享受到购物的乐趣，更能体验到“从舌尖到心尖”的满足感。

南京全民健身中心

- 焕新升级为青奥城市客厅

南京全民健身中心是中国第一座高层体育健身中心，也是中国单体建筑面积最大的健身中心。自2005年以来，它已经投入运营19年，不得不面临硬件设施老化、功能业态老旧等问题，亟需焕新升级。

2024年4月1日起，南京全民健身中心已全面停止运营。预计在今年国庆节期间，南京青奥城市客厅将会正式亮相。焕新升级后，南京青奥城市客厅将以运动+商业+文化为核心特色，区别于周边传统商业业态组合。为群众打造多层次、多样化、个性化的体育消费体验新场景，充分诠释“政府公共服务＋运动休闲服务”的体育创新内涵。

同时，改造后的青奥城市客厅还将通过集聚体育本体产业，配套商业优质资源、落户世界体育名城发展峰会及引进奥运城市联盟会议等，构建具有南京奥运特色的体育文化IP综合体，助力打造南京国家体育消费示范城市和世界体育名城。

军人俱乐部

- 打造历史文化与城市商业的结合体

南京市军人俱乐部地块位于鼓楼区中山北路105号，自2018年元旦正式关停之后，军人俱乐部将迎来“新生”。

作为2024年南京城市更新重点项目，南京市规划和自然资源局4月发布了“南京市军人俱乐部地块改造及修缮工程规划设计方案批前公示”，官宣将对地块进行修缮及改造。

改造前现状

改造后效果

项目用地面积约29070.70平方米，既有建筑面积总计约43749.22平方米，包括14栋建筑，其中1#楼为省级文物保护单位，为国民政府立法院、监察院旧址。分“文物修缮、立面提升、建筑改造”三种方式，对现有建筑进行修缮改造提升；延续商业功能，打造历史文化与城市商业的结合体，涵盖零售、文娱、餐饮等功能。

101明潮里

- 探索城市文脉与年轻生活方式的碰撞

101明潮里原址为始建于1955年的中国人民解放军海军一〇一工厂，坐落于狮子山麓、仪凤门旁、卢龙湖畔，与国家4A级景区阅江楼融为一体，是南京城市更新重点项目之一。这里承载了海军的光荣砥砺，也记录着我国新旧动能的跨越式发展。

秉承着对工业遗存的保护与创新，项目在改造过程中，保留了101老厂房的布局结构，对标志性的建筑、场所、树木等加以保护，力求在文化资源与更新利用中找到平衡，使得工业风貌得以延续传承。

园区总占地约2.6万方，规划艺术办公、餐饮街区、文旅酒店、先锋运动四大业态。为助推夜经济发展，规划打造集潮流商业、乐队演出、艺术市集为一体的潮流氛围。

101明潮里至滨江约1.3km，沿线串联起阅江楼、天妃宫、静海寺、中山码头等历史景点，融汇南京600年明文化、近代史文化、以及下关“百年商埠”历史。未来，将紧跟文商旅协同发展政策，作为阅江楼景区延申场域，为市民和游客带来全新体验。

从1955到2024，从海军兵工厂，到无限可能的先锋潮流发生地，这片土地即将焕发新的生命力。

南湖记忆

- 在烟火气中延续城市记忆

2021年，建邺区开启“南湖记忆”城市更新计划，对南湖东路沿线进行八十年代场景的复刻，探索城市、空间与人的关联，打造蕴含时代记忆的新型特色街区。

“南湖记忆”项目一期亮相后，触动了老百姓的情感共鸣，大量市民来到这里打卡、拍照。2022年，“南湖记忆”二期启动更新，不但延伸了特色街巷的体验，也丰富了公共服务配套和生活服务配套，南湖咖啡厅、南湖夜市等特色场景重构并丰富了南湖东路的烟火气息。

《2024年南京市城市更新项目实施计划》已经出台，“南湖记忆”三期项目也位列其中，将延续复古风格，侧重于风貌提升与片区生活方式融合，打造文旅+非遗体验+生活服务的老城生活中心。

所街公交场站

- 南京市内首个公交场站TOD项目

所街公交场站位于建邺区应天大街与江东中路交叉西南地块，在这片4300多平方米地块内，将建设起地上9层和地下1层的大楼，总建筑面积超过1.5万平方米。

该处工程作为江苏省城市公共交通用地综合开发典型案例、南京市第二批城市更新生产类试点项目、南京市低效用地再开发的重点案例，是全国首例由公交企业利用低效用地再开发政策自主运作的项目。

所街TOD项目建筑外立面将采用形状不一的单元化造型，营造出规律而多变的丰富视觉效果。建成后，将与城市服务功能有效结合，集公交驿站、办公酒店和市民休闲等多种功能于一体，打造极富标志性、展示性的“社区客厅”，进一步助力区域加速发展。

结语：

当前，江苏常住人口城镇化率超过75%，城市发展进入由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。南京作为江苏的省会城市，自2024年起至2025年12月，将全面推进城市更新工作。到“十四五”末，基本建成美丽宜居、独具特色、可观可感的美丽古都，让人民群众明显感受到城市更新带来的美好生活。

城市更新不仅是对老旧城区的改造，更是对城市发展理念的革新。这些项目不仅提升了南京的城市功能品质，也显著提高了市民的生活质量和幸福感。未来，南京将继续在城市更新中探索创新之路，为城市发展注入更多动力。