菜市场：商业的新风口！

菜场是了解一座城市商业发展的“最佳见证人”。

这两年，菜场改造突然火爆起来，成为年轻人必打卡“景区”：不是旅途终点，而是城市漫步的起点。

菜场已经不再是传统零售空间，而是结合物理和化学空间的一场“烟火+商业”革命先行者。

从2005年风靡全球“菜场爆改”起源地圣卡特琳娜市场到北京“菜场+潮流”艺术展览的三源里菜市和全国首例“菜场+购物中心”模式的崇文门菜市场，有上海“菜场+Prada” 拿捏年轻人奢品基因的乌中市集，有杭州以空间场景重构圈粉的文二菜场，以及成都“菜场+文学”诠释市井烟火与思想高地的益民菜市。菜场新生，已然成为城市商业下一个掘金的新赛道。

菜场作为城市最小细胞，聚合刚需体验双重流量，一线城市用菜场革命造流量洼池来重塑城市的竞争力。菜场升级不是可选项，而是城市焕新和民生工程的必修课。

当菜场都开始卷流量了，城市才有真流量。

“京城四大菜市场”之一崇文门菜场在阔别15年后于2025年回归，建筑师通过“下沉式设计”将近2400㎡空间嵌入合景泰富的京城商业“第一子”合景·摩方购物中心B2层。空间切割成“故宫红”与“水泥灰”的碰撞实验，食材挑选的触感、现制美食的香气、摊主唠嗑的声景，及崇文大肉、电烤串、同日升粮行等老记忆菜品回归共同激活菜场五感经济崛起，构成不可替代的线下消费护城河。

在近2400㎡的空间内，共规划了近100个档口，共有12大板块，其中蔬菜区20个，以及4个高端蔬菜店；水果档口达12个，肉、蛋、奶及海鲜等档口约20个。 硬件上不仅将菜场转化成激发代际情感共鸣的老北京记忆“活化博物馆”，软性内容上既温柔完成年轻化转型也将在地文化与商业运营的有机结合，打造名副其实的“菜篮子”，这些特质均指向菜市场的新趋势：

菜场不再只是交易场所，而是通过嫁接购物中心的运营逻辑再叠加有温度的场景化服务将超越标准化零售商业。

主体运营上，由物美集团与北京国资崇远集团组成的合资公司负责崇文门菜市的运营管理。起初对于合景在招调中，也并未沿用“引入超市主力店”的传统思路以及常见的租赁模式，而是通过深度共创，实现菜市场的落地。

其中，现场管理与运营由北京崇远万家邻里服务有限责任公司负责；北京摩方团队则在空间场景设计、宣发推广、社群运营、活动运营上主导深度共创。

2020年开业的苏州双塔市集是公认的中国新菜市践行者。

著名设计师沈雷用光影魔术解构了传统市集的刻板印象。双塔市集由表及里的有机更新体现在多业态多体验的融合，青砖黛瓦的屋檐和苏绣纹样的灯箱照亮生鲜货架，“一步一景”的空间美学使买菜行为升华为文化体验；露天市集、姑苏生活展、手作课堂等多元场景又让菜场成为邻里关系的黏合剂。

苏州古城本地文化和生活方式的交织融合在双塔市集也得到具象表达，昆曲票友在改造后的中庭唱着《牡丹亭》，与本地摊主的吆喝声、时令食材香气交织引游客与市民共情打卡。 双塔市集用行动和口碑告诉大家菜场可以不止是菜场，还可以是生活场。

与双塔市集同改造团队的杭州文二菜市也是菜场“扛把子”，这个总投资数千万元改造的6000平旧厂房菜场其屋顶开辟的“可食花园”实现从土地到餐桌的7分钟闭环体验，与89个摊位组合成既有烟火气又自带潮流范儿的社区商业，成为年轻人杭州旅游最爱的打卡“景区”之一，截至今年2月份，整个市集营业额达2000万元。

以“市井博物馆”的建筑理念将混凝土与竹编肌理进行叠合，在保留传统摊档的同时用悬浮式货架系统重构视觉层次，还有锦上添花的“气味导视系统”——水产区的海盐喷雾、熟食区的姜果香氛与果蔬区的青草气息形成嗅觉地标，使空间体验突破二维平面。

除此之外，文二菜市还凭借综艺IP落地来突破业态边界，吸引一大波不逛菜场的年轻人来这里追星、吃面、喝咖啡、买同款菜，以及近期国际青年在共享厨房学做正宗杭帮菜惊叹“First time eating”。

文二菜市爆火背后本质上是西湖城投集团对“地域性+烟火气+年轻化”核心逻辑的实践，通过场景革新、内容营销和文化赋能产生裂变效应，成功将传统菜场转型为兼具实用性与潮流感的社区商业新空间。

另一个维度看，尽管双塔市集与文二菜市成功出圈，但并非是一个可在全国实现复制的模式，受限于高额的设计费以及盛行于南方的菜市文化，使得其它区域的项目在场景复刻外还要更多元综合自身条件，因时因地制宜。

全球视野下，由媒体公司创办的美食文化集市Time Out更可关注，演绎了生鲜菜场改造的另一种可能。

从由葡萄牙百年鱼市蜕变的“平价米其林美食天花板”让海腥味碰上香槟杯，到今年3月份亚洲首店在日本大阪“Grand Green Osaka”南馆盛大开幕，这个惯称“关西美食新地标”的3000平美食空间设800个座位、17家关西顶级厨师主理餐厅、3家咖啡酒吧，为游客和居民提供独特的城市主题美食体验。

如今Time Out Market集市在全球已开设13家不同风格的门店，横跨葡萄牙、美国、加拿大、阿联酋、南非、西班牙、巴林以及日本。其输出管理的合作方式密码就藏在“三七定律”中：

Time-out通常与商户签1年合约，营业额抽成30%，业主负责场地内装修，厨房设备等；其余引入高端餐饮支付溢价租金。

“集约化管理街铺”的商业模式不接受空降的“城市首店”商户，仅接受从当地生长起来的高评价商户，证明菜场的真正价值已从商品交易转向体验制造，用“逛市集+味蕾”替代“买菜”来重塑消费动机的商业逻辑。

崇文门菜场用人文情怀和空间重组解构标准化社区商业，双塔市集、文二菜市用设计赋能在地文化平衡商业效率，Time Out Market注重内容“冲突感”来实现自我造血的商业生态，这些“菜场+”模式的背后逻辑或将引领未来社区商业必答作业的竞争焦点：

谁能高效地整合刚需与休闲、传统与新潮、文化与情感、空间与内容，谁就能抢占社区商业流量入口。

近两年，成都菜场也在抓住流量密码，将“人间烟火气，最抚凡人心”与“精致菜场”交织融合。

茶豆大集其在传统商业地产遇冷之际，从2024年运营开始就藏着社会责任和市井智慧。政府投资1000万元构建社区创新空间，成华旧改企业以“公益+商业”联营模式重估菜场价值逻辑——

精准运营上 ，项目在传统租赁模式与自营模式中探索出通过政府补贴与供应链优化来平衡民生与盈利的模式，菜场以盒马品质、折扣价格、差异化、社区团购覆盖周边上万居民需求，单日流水峰值达4万元。

数据驱动上 ，菜场基于近5000户居民画像与托育、康养业态、社区食堂联动，打造“15分钟生活圈”；数字系统实时监测销售与反馈以达到动态优化商品结构，比如马铃薯销售数据、客群消费满意度90%。

资产增值上 ，茶豆大集以自营核心业态（托管、活动中心）引流时又带动周边商铺溢价，年化收益稳定在8%左右，其背后逻辑便是跳出“租金思维”，以居民服务、社会责任来提升资产长期价值。

有趣又实用的菜场“市井经济学”不仅一次次聚焦“实在”情感营销，也有火锅品牌反向将菜市场装进店里诠释着烟火气是生活的必备氛围感，实现菜场与品牌的“双向奔赴”。

反观成都城市更新系列菜兜兜菜市场，文化IP延展与内容服务并没有实际匹配客群需求以及运营宣传的缺失，让这个原想打造新社区邻里中心蓝本的菜场并没有亮眼的输出端口。由此可见，硬件提升、内容运营、民生需求、政策支撑的相互加持与平衡才是菜场升华生存的必备点。

当上海瑞虹天地引入MUJI菜场，深圳万象食家打造“菜市场主题MALL”，传统商超的护城河正在瓦解。

情感维系上，Z时代在菜场寻找“治愈感”和“新鲜感”愿意为故事性产品溢价买单，商户记住千禧一代口味偏好构建商超无法复刻的信任关系。

社交体验上，年轻人可以在菜市场找到萌宠、咖啡店、书店、艺术展，正进行一场“地气+潮流”的现代生活方式创新探索。

北京三源里菜市依托“明星摊位”的精致菜品引流，杭州东山弄市集靠西湖的盲盒鱼引爆消费者猎奇心，杭州古荡菜场用民国风收割文艺青年。这些创新撕掉了“菜场=廉价”和“脏乱差”的标签，证明市井烟火与商业溢价并非悖论。

商业终要回归人的温度。

无论是菜场还是市集，都是对“烟火气、市井气”的追求。菜场升级正融入市集的场景思维以打造“生鲜+餐饮+社交”复合空间，成为非标商业的“标准”作业。而从入驻MALL的角度来看，升级后的菜场既有稳定流量入口的特点又具备市集“内容引擎”的空间新鲜感与传播力，已成为盘活社区商业的有效路径。

菜场入驻MALL或可起到强化社区生活服务功能和突破传统商业同质化的作用，不仅能 实现高频刚需与沉浸体验的双向赋能，还能推动商业空间从“交易场”向“生活·美学·社交场”进化，更具备以更低的承租能力作为入驻MALL更平衡的选择。

但菜场进MALL不是简单的业态复刻，是一场商业价值观的重构，是运营传播的精准较量，更是商业对人性需求的终极回归。

可以预见，这场始于菜篮子的民生革命，终将重新定义人、货、场的连接，下次在菜场遇见拎着爱马仕挑拣春笋的顾客，请不要惊讶，这正是商业的迷人之处。

当然，对于更多购物中心而言，是否愿意下深水与菜市这一业态共创共担再共享，而不是简单的收租，也是在未来抉择主力店时重要的考题。

毕竟，当下摆在大多数购物中心面前可供选择的商超品牌，并没有太多！