华润万象生活副总裁王磊：拥抱变化，商业韧性增长
消费需求迭代加速，商业地产运营模式从增量扩张向存量提质转变，在存量竞争下，如何顺应趋势重构商业逻辑，锻造韧性基因，构建可持续发展的商业模式？头部企业正在为行业树立榜样力量。
在赢商网主办的“第20届中国商业地产节”上，华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊带来了 以《拥抱变化，韧性增长》为题的主题演讲。王磊在演讲中提到，行业充满不确定情况下，唯有坚守基本面、拥抱变化面、培育创新面，才能构建真正的韧性增长曲线。做好日常运营工作之外，还要思考如何通过场景内容、数据资产和流量生态来穿越周期。未来项目的集客要素不仅仅是商业本身，要敢于打破商业空间物理边界，构建"大片区故事"。
王磊提到，展望未来有几个趋势正在形成，并且会对商业零售行业产生重大影响。
资本格局重构：随着首批消费基础设施公募REITs上市，中国不动产行业已迈入新周期。虽然政策环境与利益分配机制仍需完善，但未来10-20年资本循环模式将重塑行业底层逻辑。开发商的周转速度将随现房销售政策实施明显放缓，资产运营能力成为核心竞争力。
产品创新加速： 在“十五五”期间将进入增量和存量并存的时期，行业已出现四大分化特征：区域分化（一线城市增速放缓，川渝等内陆市场韧性凸显）、品类分化（服饰零售放缓，日用品/文娱/家电高速增长）、渠道分化（线上渠道增速放缓）、客群分化（大众消费追求质价比，塔尖客群消费力波动）。这些变化倒逼产品创新必须突破传统定位逻辑。
技术驱动变革：流量入口重构、全渠道利益再分配、空间价值重塑构成三大技术变量。特别是Z世代成为消费主力后，"场景"将成为商业空间的核心竞争力，单纯的商品交易场所将逐渐失去吸引力。
基于上述趋势研判，华润万象生活将始终坚持规模质量并重，计划未来3 - 5年每年新增10 - 15个项目，以“一城多汇、多城多汇”策略把握城镇化后期机遇。同时构建韧性生态，通过多赛道布局多元产品线抗周期；打造新服务矩阵，强化会员体系和一点万象平台服务，以数字化辅能租户管理、消费者服务以及内部管理工具；实施新伙伴计划，与品牌商探索创新合作。推进空间价值再造，重构集客要素，沉淀数据资产，搭建流量生态。此外，还制定绿色商业计划，未来目标让50个购物中心实现绿色可持续发展。
以下为演讲内容实录梳理：
现在外部环境变化极快，华润万象生活内部也在不断改变。一句很正确的废话：“不变的永远是变化”。既然无法改变这一事实，我们就只能去拥抱它。
我所理解的“韧性增长”，与过往改革开放40年的情况有所不同。在过去，无论是经济还是我们所处的行业，一直处于向上增长的状态，在我们的认知里，“行业向上”似乎成了常态。未来这种常态一定会被打破，经济增长和行业发展将会呈现出波动式的态势。所以，我们必须思考如何穿越周期，做好应对准备。
从宏观层面来看，外部环境一直在变化，这也会对国内产生重大影响。虽然我国社零总额在一季度有较好的增长，但这种增长能否在二季度延续还不确定。实际上，二季度面临的压力较大，而更大的压力可能出现在二三季度，总体来说，下半年的压力不容小觑。不过，在众多不利因素中，也存在一些利好消息。今年上半年，我们行业尤其是购物中心领域仍有较好的增长表现。以万象生活商场的数据为例，一季度总体增速约为23.4%，单店可同比增长达到10.7%，这也算是一种量变。
展望未来，有几个趋势正在形成，并且会对商业零售行业产生重大影响。
首先是资本循环。我们内部讨论这个话题五年了，因为资本循环的变化会给我们带来巨大的影响。生意的底层逻辑将会发生重大改变，特别是当住房政策未来转变为现房销售后，过往开发行业的周转速度会下降。首批消费基础设施公募REITs上市，标志着中国不动产行业进入了新时代，未来潜力巨大。但这是一个长周期的趋势，预计需要10 - 20年才会逐步发展壮大。这是由于当下的政策环境、法律法规以及原始权益人、基金管理人等方面存在不一致的问题，各种堵点尚未打通。所以，我们一方面要把握好趋势，另一方面也要把握好自身的节奏。
其次是产品迭代。在商业地产领域，同行们通常更关注定位、产品和招商运营。如今，产品创新变得尤为重要。在“十五五”期间，我们将进入增量和存量并存的时期，“十六五”则会慢慢进入存量时代。进入存量时代后，产品的竞争将最为激烈。我们发现，近两年新开的项目在产品创新方面越来越多，也更加关注品牌的需求和消费者的体验，这种状态非常好，会让行业更加理性，也能给消费者带来新的体验。
再者是多重分化。我们观察到，这种情况不仅在今年出现，在过去两年也一直存在。
一是区域分化，全国性企业应该能明显感觉到，去年和今年一季度，北京、上海等一线城市的增速放缓，甚至出现负增长，而以川渝及下行市场为代表的内陆地区则展现出较好的韧性和增长态势，尽管市场规模相对较小。
二是品类分化，过往的服装零售和化妆品等品牌增速全面放缓，而日常日用品、金银珠宝、文娱体验类等品类则呈现高速增长，此外，受国补政策影响，家电类也有很好的增长表现。
三是渠道分化，线上渠道虽然仍在增长，但增速已明显放缓。
四是消费者分化，大众消费者更加关注情绪价值的提供和质价比，高端客群中最顶尖的重度消费者消费出现滞胀，但个人消费者仍有较好的增长。
另外是技术突破。虽然我不是这方面的专家，但我已经观察到一些正在发生的变化。流量入口会发生重构，特别是对于Z世代消费者来说。未来做零售生意一定要开展全渠道业务，而在这个过程中，全渠道的利益再分配问题也会随之而来。还有空间价值的重构，对于做购物中心的同行来说，“空间/场景”这个词非常重要，会一直影响实体商业。
接下来谈谈华润万象生活的发展策略。
我们会走高质量规模化发展的道路。在未来3 - 5年之内，我们新增项目的数量会维持在10 - 15个左右。我们依然会坚持“一城多汇、多城多汇”的布局，希望在城镇化中后期抓住规模化发展的机会。
我们还会进行多赛道布局，这是我们20年来一直坚持的策略，这与我们“韧性增长”的主题密切相关。未来，当经济出现波动时，不同类型的项目会有不同的业绩表现。从近一两年的数据来看，不同类型的项目在不同的经济周期中确实呈现出不同的特点。
在创新方面，华润万象生活会持续推进以下几个维度的工作。
首先是新服务。会员数量和“一点万象”的日活是基本盘，像VIP停车场等服务是必须做好的。除此之外，我们要用多个触点、多种方式来服务好消费者，为此我们建立了私域维护矩阵。
其次是新伙伴。从去年开始，我们推动了伙伴计划。由于未来存在诸多不确定性，我们希望与合作伙伴携手共进。我们开展战略互通，不仅关注当下业务，还会探讨未来可能发生的事情以及未来三至五年的发展规划，包括品牌在未来三至五年的发展方向。对于品牌基本盘，我们也会进行铺盘和经营方面的创新。我们认为现有的合作模式会长期存在，但也一定会诞生很多新的合作模式。
最后是多边联动。除了与品牌和消费者进行互动，我们还会与新媒体、时尚杂志以及其他跨界平台，开展更多平台性的合作，大家共同参与。
在产品端，进行“集客要素”重构。未来我们在做项目时，要从大片区的角度来考虑集客因素，比如深圳湾万象城的集客要素至少有十个以上，包括周边的体育馆、文化空间、艺术空间等。白鹅潭项目除了商业项目本身，还背靠珠江，处于三江交会的地方。比如杭州东站万象汇，在常住消费者之外，将高铁站的商旅客户作为补充客群也是一个很好的选择。所以，未来项目的集客要素不仅仅是商业本身，还要把大片区的故事讲好。
在新科技方面，希望借助新技术提高对消费者和租户的服务水平。我们以“一点万象”为核心，重点在线上服务好消费者。同时，我们借助科技手段打造了良贾系统，实现线上全流程服务租户，还有内部的门店经营管理提升工具。
在可持续发展方面，两年前华润万象生活制定了两个比较重要的计划，并明确了目标。到2025年，我们计划推动五座购物中心实现零碳计划，同时，WELL计划将覆盖50座购物中心及写字楼。
除了做好日常的运营工作，我们还需要关注场景、数据和流量，这样才能穿越周期。在场景方面，我们要界定好大片区和大商场的内容，以便更好地吸引消费者。如果未来消费者只是为了购买商品而来，这种情况的占比会越来越低。在数据方面，经营端、物业端、消费者端的每个动作都会产生数据，挖掘数据资产将成为穿越周期的重要手段。在流量方面，我们要构筑自己的私域流量，无论是品牌的还是我们自身的。未来如果没有建立起自己的私域流量，在竞争中可能会处于劣势，甚至被淘汰。
虽然宏观环境和行业存在很多不确定性，但我们始终认为长期主义非常重要。每个公司的禀赋和所处阶段不同，我们要做好基本盘，积极探索未来，发挥自身优势，共同推动商业地产的健康发展。
