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189弄购物中心深度解析:小体量社区商业的破局生长术

赢商网贾斐
摘要:商业的本质,终归是人与生活的连接

当城市商业综合体陷入“体量竞赛”的红海,位于上海普陀区核心地段的189弄购物中心却以4.5万方总建筑面积、2万方商业面积的“迷你体量”,在竞争激烈的长寿路商圈杀出重围。

2025年八周年庆典之际,项目以“聚势 共生”为主题,通过户外市集、脱口秀快闪、亲子运动挑战赛等创新场景,再次验证其“垂直城市·精致烟火”定位的精准性。赢商网数据显示,项目4月日均去重客流达3.6万人,同比激增50%,在周边强劲对手环伺下,189弄购物中心走出了一条小而美的可持续发展路径。这家运营八年的社区商业,究竟如何将“小体量”转化为“大能量”?


精准定位

读懂客群需求,重构“家门口”消费生态

在商业地产同质化竞争的背景下,“最后一公里”的社区商业正经历从“功能配套”到“生活方式提案者”的转型。作为上海内环内的微型社区商业体,189弄购物中心不仅破解了小体量运营的先天局限,更以“精准客群洞察+场景化内容运营”双轮驱动,重构了社区商业的价值逻辑。其八年深耕形成的“全时段、全客层、全场景”模式,为行业提供了社区商业精细化运营的范本。

//区位赋能,锚定200万客群消费密码

189弄购物中心坐落于普陀长寿路商圈核心,毗邻双地铁(7/13号线)的便捷交通网络,使其15分钟可触达静安寺、南京西路等高净值客群聚集地,同时背靠苏州河水岸经济带,与商圈内其他商业体形成互补共生格局。毗邻长寿公园的生态资源,更赋予其差异化基因,成为城市中稀缺的“绿洲型”消费场域。

数据显示,项目周边三公里左右可覆盖消费客群近200万,其中年轻家庭与成熟家庭合计占比超75%,这部分客群以儿童教育、品质生活、家庭社交为消费主轴,消费力强劲;占比近25%的年轻客群,更追求“日咖夜酒”的微醺经济、轻运动社交及文化体验。这一画像精准匹配了长寿路商圈“居住密度高、家庭结构稳定、消费升级需求旺盛”的区域特质,这种“高密度、高黏性”的客群结构,为项目的差异化定位提供了坚实基础。

//垂直城市模型,打造精致烟火气

面对有限的空间,189弄购物中心创造性地构建了“垂直城市”模型,通过楼层功能的精细化划分,实现“全时段、全客层、全场景”覆盖:

LG2-LG1层打造“弄堂食集”以盒马鲜生为核心,聚合了大米先生、BAKER&SPICE等轻食矩阵,以及依茉朵烘焙品牌,以线上线下融合的模式满足日常刚需;

1F“日咖夜酒”:引入上海首店“苏小牛牛肉串”、上海制面世家“知福里”等品牌,搭配Livehouse场景,形成日间轻餐+夜间社交的互补,延长消费时长;

2-3F“家庭共享”:围绕家庭消费布局儿童教育、女性服务、运动休闲三大核心业态,引入艺颗橙子、好青丝养发、Yogaga瑜伽馆等细分领域标杆品牌,形成“教育-健康-社交”全维度家庭服务矩阵;

4-5F“运动疗愈场”:打造“健身日记”、“尽峰攀岩”等品牌矩阵,以运动方式营造“身心共振·能量再生”的沉浸式疗愈场景;

6-7F“创客枢纽”:引入共享办公空间,吸引年轻创客形成生态闭环。

这种“垂直动线即生活动线”的设计,使消费者在有限空间内完成从日常餐饮到办公需求、家庭共享到精神疗愈的全链条消费。数据显示,项目家庭客群复购率超65%,盒马鲜生单店年销售额破亿,验证了“小空间大生态”的可行性。


情绪运营

用“陪伴感”构建商业护城河

伴随着消费需求日益细分、流量红利逐渐消退,商业体的竞争已从单纯的商品交易升级为情感价值的博弈。当Z世代追求“体验溢价”,家庭客群渴望“生活提案”,银发群体需要“情感抚慰”,如何通过情绪运营构建深度联结,成为商业体突破同质化困境的关键。189弄购物中心的实践揭示了一个核心逻辑:真正的商业护城河不在于物理空间的扩张,而在于能否以“陪伴感”为锚点,将短暂交易转化为长期共生关系。

//八周年庆典:在地化营销激活社区认同

借势历史地标"大自鸣钟"的文化势能,项目团队将钢筋混凝土的商业空间转化为文化容器,印证了在地文化对社区认同的催化作用。189弄购物中心没有简单复刻网红市集模板,而是深度挖掘区域历史记忆——将老式钟楼造型解构为艺术装置,让攀岩墙与建筑轮廓共生,市集活动营造出历史与现代烟火交织的沉浸式场域,既保留城市肌理,又注入现代活力。这种“文化赋能”策略,本质是构建集体记忆的共享场景:非遗手作人现场教学、邦德咖啡推出限定款“钟楼拿铁”,租户品牌与在地符号形成强关联,使商业空间成为社区文化的“翻译者”而非“闯入者”。

场景创新则进一步将文化符号转化为可体验的日常。日间经济布局流动式美甲、快剪服务,精准切入社区“最后一公里”刚需;夜间经济以苏小牛烧烤搭配脱口秀开放麦,用烟火气与幽默感消解打工人的疲惫,打造“下班解压站”;亲子经济通过攀岩挑战赛、宠物领养日,将家庭客群的碎片化需求转化为沉浸式参与。这种“全时段情绪覆盖”的策略,让商业体从功能提供者升级为生活陪伴者,实现客流与情感的双重留存。

//从交易到交心,服务颗粒度升级

当会员体系沦为折扣工具,项目设计“邻里积分卡”的创新之处在于将积分兑换从物质激励升维为情感投资。宠物洗护、儿童课程等社区服务,本质是构建“生活互助网络”——年轻白领用消费积分兑换生活服务,全职妈妈以课程积分换取亲子活动名额,商业体成为资源流转的中枢。这种“积分即社交货币”的设计,让消费行为转化为邻里关系的信用资产,高净值会员消费占比的提升便水到渠成。

社群运营的精细化同样值得关注。5个活跃的业主微信群并非简单的信息推送渠道,而是通过亲子活动、健康讲座等垂直内容,形成“兴趣部落+生活顾问”的双重角色。当商业体能精准预判家庭客群的细微需求,或为银发群体定制讲座,客户渗透率与忠诚度的提升便不再是数字游戏,而是情感依赖的自然结果。

从交易到交心的转型,本质是商业逻辑的重构。当租户不再各自为战而是共享客户资产,商业体便从“二房东”进化为“生态构建者”。这种转变需要勇气——短期收益可能让位于长期投入,即时效果可能慢于促销活动;但数据不会说谎:高净值会员消费占比的提升、社群活跃度的指数级增长,都在印证一个朴素真理:在情绪稀缺的时代,能提供持续陪伴感的商业体,终将收获不可替代的信任溢价。


社区商业的“长期主义”方法论

社区商业的生存法则正在发生根本性转变,在以189弄购物中心为代表的长寿路商圈的实践中,我们看到了社区商业从单一功能载体向复合生态体的进化路径——通过“年轻力反哺”激活内生动力,以“竞合关系下的生态共建”重塑区域价值,最终构建起兼具商业韧性与社会温度的“微型城市单元”。

//年轻力反哺:打破空间边界,重构服务生态

项目6-7层的共享办公空间目前吸引了多家初创企业,这里正成为社区商业“年轻化改造”的试验场,一种全新的“产商融合”的模式悄然成型,通过“商业+办公+社区服务”的垂直设计,白领阶层可以在一栋楼宇内完成工作、休闲、社交需求的无缝切换。商业与共享空间的融合,进一步放大空间价值,实现空间功能重构到价值共创的链式升级,最终将商业体演变成兼具效率与温度的城市第三空间生态体。

这种“无界融合”的深层价值,在于构建了自我循环的年轻力生态。初创企业为商场导入精准客群,带动周边餐饮午市销售额增长;商场则以灵活的租金政策、共享会议室等配套反哺办公人群,形成“空间换流量,服务换粘性”的双向赋能。更值得关注的是,年轻消费力的聚集正在重塑社区商业的服务颗粒度——从单一的购物场景,进化为涵盖创业支持、社交互动、生活服务的“第三空间”。

//竞合关系下的生态共建:从单打独斗到集群共生

在长寿路街道的官方规划蓝图中,189弄购物中心等商业体不再是孤立的“点”,而是通过路面景观一体化提升、资源共享,编织成一张“15分钟社区生活圈”的网络。这种“串珠成链”的生态共建,本质是区域价值的再发现,各商业体在差异化竞争中凝聚人气,最终汇聚成富有活力的长寿路商业集群。

无论是通过共享停车资源打破物理边界的隔阂,还是联合营销活动放大区域整体声量,都意味着社区商业正从“零和博弈”转向“正和博弈”。而政府“一江一河”发展目标的落地,则为这种竞合关系提供了战略支点。当商圈联动、园区互动、创新驱动形成合力,社区商业便不再是城市更新的“配角”,而是承担起“高品质生活”标杆、“高质量发展”行动派的使命,在生态共建的框架下,1+1>2的协同效应将逐渐凸显。


在商业地产追求规模化的时代,189弄购物中心用八年时间证明:小体量不等于低能量密度,通过读懂客群、深耕服务、创新场景,社区商业同样能构建不可替代的竞争力。当“15分钟生活圈”成为城市规划关键词,项目的实践或为行业提供了一份“小而美”的生存范式——商业的本质,终归是人与生活的连接。

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