印力、新鸿基、龙光...上海商业下半年全面爆发！
2025年上半年，上海仅迎来6个商业项目的焕新升级/开业，虽然数量较少但各具特色，聚焦城市更新、区域商业升级，以及主题化运营，存量改造与精细化定位成为主流趋势，为上海商业市场注入差异化活力。
7月份爱琴海·缤纷里开业，揭开了精彩的下半年开业序幕。据赢商网不完全统计，2025年下半年上海将迎来一波开业潮，约有29个商业体陆续亮相（注：商业面积≥3万方以上），总体量超过260万方。其中不乏多个重磅项目，如印力的虹桥前湾印象城MEGA，新鸿基的TODTOWN Mall天荟广场，龙光商业的龙光蓝鲸世界购物中心，多个行政区皆有增量，闵行、浦东、徐汇领跑。
01.
上半年“三新三旧”均衡布局
虹口领跑
上半年开业的6个项目（虹口今雨荟、滨港商业中心、巴黎春天·悦汇天山、浦发唐城印象天地、古华庭、鑫耀光环二期）中，新建商业体与更新项目各占比一半；从行政区来看，虹口区一口气开出2个，长宁、浦东、奉贤、徐汇分别为1个；从商业内容来看，聚焦二次元、社区商业为常规动作，奉贤古华庭则另辟蹊径打出「甜蜜聚场」引发市场高度关注。
上海古华庭：公园式非标商业 打造“甜蜜商圈”
古华庭由奉发集团、保利商旅联合打造，是上海奉贤区“南桥源”城市更新首发商业项目，地处奉贤核心地块，通过公园延伸、休憩街区的连通、共融，打造自带松弛感的POD新中式街区。基于周边客群和产业优势，古华庭打造“甜蜜商圈”；首店、首展、特色店占比超2/3，整个五一假期迎来超20万人次的到访。
鑫耀·光环live二期：徐汇西大型全时段玩新文娱运动生活中心
鑫耀·光环Live位于上海市徐汇西桂林公园板块，作为徐汇西核心约65万方产城融合标杆，鑫耀中城由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投四大开发商联手打造，涵盖住宅、办公、商业、运动等多个业态。2023年5月一期亮相苍梧路“光里”商业街区。6月27日开业的二期，融合了购物街区、运动中心及剧场等复合业态，国际建筑大师隈研吾操刀设计的专业地标剧场“音宇宙LIVERSE”、近2万平米的敞开式绿地Liveground等亮点吸引眼球。
02.
下半年精彩开场
多区域爆发、存量改造加速、头部开发商主导
据赢商网不完全统计，2025年上海下半年新开及调改项目约29个。
■从新增项目所属的区域来看，闵行（虹桥前湾印象城MEGA、TODTOWN天荟广场等）、浦东（龙光蓝鲸世界购物中心等）以5座项目的数量领跑全市，徐汇4个紧随其后，黄浦、松江为3个。
除市区以外，远郊区域商业发展提速，奉贤、金山等区均有新项目入市。
■从项目类型来看，存量改造项目共5个，占总数约17%；新建项目占比约83%。TOD模式持续受到青睐，多个项目围绕轨交站点开发，如淮海路龙凤商厦，轨交13号线淮海中路站的上盖商业项目；陆悦天地位于地铁13号线、21号线（在建）学林路站上盖。
■从市场趋势角度，头部开发商持续布局，港资、国企、民企均有大型项目入市，上海市场的竞争趋向白热化。如新鸿基在徐汇区核心位置打造的ITC Maison，将在今年起分阶段开业，接近30万方的商业体量或许改写上海的高端商业格局。
■从项目体量来看，3-5万方、5-10万方的中小型商业数量最多，分别有11个；其次是10-15万方的中大型项目3个，超过15万方的超大型商业项目为4个。
其中，闵行的仲盛世界商城商业体量为29.3万方位居第一，项目紧邻莘庄地铁站，是莘庄火车站的大型综合购物中心，开业已超15年。作为上海市今年的大型商场改造项目之一，仲盛世界商城打造为“都市绿洲、立体公园”，一期改造预计于2025年底前完工。
03.
重点项目先睹为快
（排名不分前后）
爱琴海·缤纷里：全国首个国际IP乐园旗舰商业
商业体量：约7.4万方
爱琴海·缤纷里作为全国首个国际IP乐园旗舰商业，已于7月开业。项目位处上海乐高乐园度假区核心区域，毗邻乐园西侧，其中心广场与乐园入口无缝衔接，是乐园唯一的主入口。规划地上商业建筑面积达7.4万方，地下15万方停车场配备4000个车位。
爱琴海·缤纷里打破了传统“零售/餐饮/娱乐”粗分模式，用“体验目的”作为归类核心逻辑，基于业态×体验×客群三个维度，引入了沉浸式主题体验类、亲子科普互动类、潮玩IP零售类、文化复合空间类等主力品牌，构建起一个流量自驱、圈层精准、消费高质的商业新场。
业态规划上，餐饮占比40%，零售及配套各占30%，并引入100+首进品牌及创新业态组合，如「博新全宇宙」全国首家化石主题餐厅，「陆·屿」全国首家自然主题沉浸式体验空间，「多栖博物」全国首家恐龙化石主题餐厅，「巧克玩家」全国首家度假区定制店以及「Chili's」全国首家度假区旗舰店，「PENROSE」全国首家大师旗舰店等。
此外，三丽鸥、POP MART、FANS FRIENDS、若来等品牌构成“年轻力引擎”，上影国际影城、阿迪达斯、Chili's奇利斯、港丽则组成商业体的“品质中轴线”，带来全新的观影和餐饮体验。从游玩、体验到满足情绪价值，让消费者真正体验到：逛完乐园还有乐园。
虹桥前湾印象城MEGA：上海第二座MEGA
商业体量：约26万方
虹桥前湾印象城MEGA，地处上海虹桥国际开放枢纽核心区闵行前湾，预计于2025年年底正式开业。项目紧邻13号线西延伸段季乐路站（在建），20分钟直达虹桥机场，60分钟高铁车程覆盖长三角城市群。
作为印力在沪的第二座印象城MEGA，项目定位为“国际化社交度假漫游湾”，以40万㎡超级综合体体量，聚合26万㎡MEGA商业体、开市客COSTCO及鸿桥国际商务中心，覆盖商业、办公、生活、社交等综合性功能，推动大虹桥向“国际生活目的地”升级。
项目采用“盒子+类街区+内院”的立体空间结构，以“叠山理水”为设计理念融合自然景观与社交烟火，深度融入场景精神概念，并聚焦人宠友好、运动户外、美食社交三大主力业态。目前已确认引入高端IMAX影院寰映影城闵行首店、宠物超级集合MALL宠胖胖闵行首店、社交KTV空间头部品牌星聚会、专注儿童体育教育的成长空间站宇航科技主题店等，未来将以350+品牌全业态矩阵补全区域国际化商业界面。
ITC Maison：新鸿基在内地最大单体商场项目
商业体量：约27.9万方
上海ITC Maison是由新鸿基地产打造的旗舰级购物中心，坐落于徐家汇商圈核心区，总投资约334亿元，总体量达70.6万㎡。项目涵盖370米浦西第三高楼、超甲级写字楼、高端住宅、六星级酒店及27.9万方的巨型购物中心，以地上5层、地下6层的立体空间融合绿化休闲区、中央时尚大道及空中连廊，实现四大地块的无缝连接，打造“未来风城中之城”。
其商业部分将汇聚奢侈品牌、潮流零售、高端餐饮及IMAX影院、奥林匹克冰场等特色业态，目前餐饮区已启动围挡，预计2025年起分阶段开业，成为徐家汇超级商圈的新枢纽。
TODTOWN Mall天荟广场：内地迄今规模最大、建造难度最高的TOD项目
商业体量：约14万方
TODTOWN天荟是由新鸿基地产、上实城开和闵行城投联合打造的航母级城市枢纽综合体，总建筑面积达71万㎡，项目坐拥莘庄枢纽优越位置，汇集住宅、商场、酒店、公寓式办公、办公楼、交通枢纽以及公共艺术空间，是内地迄今为止规模最大、建造难度最高的TOD项目。
其中商业部分正式命名为TODTOWN Mall天荟广场，由新鸿基地产匠心打造，总楼面面积约14万㎡；以「TOD GATHER TOGETHER」的全新概念为主题，依托交通枢纽的汇聚性，连接来自不同方向的客群，打造丰富多元的商业、休闲、生活体验；商场将规划南北两区分期开业，其中南区预计将于2025年底首发亮相。
陆悦天地：陆家嘴集团打造，张江目前建筑体量最大的商业综合体
商业体量：约16.6万方
陆悦天地位于张江城市副中心区域，由陆家嘴集团开发打造，总建筑面积约16.6万平方米，以分散式布局成为张江板块现有规划中建筑体量最大的商业综合体。据了解，该项目将于今年整体面世。
项目定位智造生活探索中心，倡导“悦活悦有___TO THE LIFE”的核心理念，以“运动+”、“宠物+”、“成长+”三大生活方式概念，勾连起科技、生活、文化与商业的脉络。通过灵活多样的空间组合，布局多元的细分业态，规划超400家店铺，荟集家庭亲子、遛宠出行、运动户外、风味畅享等生活场景，构建沉浸式未来商业生态。
项目的五个地块分别以土星、金星、火星、木星、水星命名，其中陆悦天地（火星）已率先完成全部招商工作，并正式开业。今年三季度，陆悦天地（木星）区域内的“木星超食空”主题街区也计划开街，其中规划了多家餐饮及零售、休闲娱乐店铺，不断丰富周边客群多样的消费需求。
据了解，目前已签约多家知名品牌，覆盖娱乐、运动及高端零售：寰映影城、魅KTV、24/7 FITNESS健身、花橄体育、Specialized闪电自行车、佐罗家宠物馆、厚贞、满陇山房、丁香宴、一和幸寿喜烧、醉庐、新发现、潮界、Fournil Bakery、Peet’s Coffee等。
龙光蓝鲸世界购物中心：临港新片区首个大型综合体
商业体量：约14万方
上海蓝鲸世界是临港新片区首个大型综合体，总体量约14万方，地上四层、地下两层。项目位于临港滴水湖环湖核心区，毗邻亚洲最大室内滑雪场--上海耀雪冰雪世界、上海海昌海洋公园、上海天文馆等全上海人气TOP前10旅游景点。项目定位为“FUN+城市趣玩地”，紧扣“首店经济”、“多元文化”、“慢生活”趋势，集“零售消费、沉浸体验、生活方式、社群互动”于一体，预计将于今年第三季度开业。
公开资料显示，目前项目引入品牌约198个，首进临港的品牌占60%，其中主力店两家：时代影城、尚优选超市；次主力店13家:名创优品全球IP联名集合店、1.S.E女装、源氏木语、苏宁易购、魅KTV、森马超大店、网鱼网咖、喜漫游、东盛自助餐等；超100个知名餐饮品牌，如星巴克、霸王茶姬、饭菊家宴、望湘园、渝大师、小菜园等均已入驻。
太平洋新天地：黄浦区商业上新了
商业体量：约8.8万方
太平洋新天地依托新天地250米地标级办公楼下的城市核心区域，以百年东台路为主轴，在6500平上海最大全景天幕下，打造8.8万方“街区+盒子”的开放式形态空间；同时，通过交通织网、业态互补、数智玩法等方式，太平洋新天地将与大新天地现有资源深度融合，最终推动大新天地向“城市复合功能都心区”升级。
首批公布的餐饮品牌中，超过半数为首次进入上海核心商圈的区域首店或全新概念店；此外，太平洋新天地还将进一步拓展品质生活维度，带来覆盖全场景、“身心丰足”的一站式体验，计划引入包括更为细分多元的旗舰潮流运动、高端时尚及护肤香氛类，以及电影院、剧场、KTV、酒吧等全时段的夜生活场景。
未来，太平洋新天地将不断带来例如上海国际花展、上海时装周、燃冉艺术季、体育赛事、年末节日庆典等城市级活动，涵盖时尚、文化、体育、消费等领域，全面助力黄浦区域能级与城市影响力提升。
龙凤商厦：有望成为淮海路商业新地标
商业体量：约5万方
龙凤商厦（龙凤·PRSCO）位于瑞金一路以东，向明中学以南，淮海中路706弄以西，淮海中路以北，是地铁13号线淮海中路站上盖商业项目，规划建筑面积5万平方米；项目设计灵感以上海传统弄堂为核心，通过立体化空间布局与中西建筑语言融合，重构传统里弄的邻里交互场景，传承延续城市文脉，打造多层次交互式商业娱乐综合体。
项目将针对追求“高品质精致生活”体验的目标客群，选定概念店、首创店、体验店等前沿潮流多元业态组合，通过引入数个先锋轻奢、高品质国际首店类目标品牌店，形成有代表性的概念店矩阵，打造满足消费者社交生活多元要求的场景，建设成为年轻、潮流、艺文、时尚的商业项目，并致力于打造为淮海路商业新地标，进一步助推淮海中路商圈打造成为“人文关怀有温度、建设标准有高度、文化传承有厚度”的世界级商圈。
漕河泾M+ ：北杨人工智能小镇商业配套
商业体量：约5万方
漕河泾开发区自2019年起和临港集团联合徐汇区政府，共同打造人工智能小镇新项目——北杨人工智能小镇，地块位于上海科创产业与区位枢纽汇聚点，是上海中心城区极其稀有的完整产业用地。
北杨人工智能小镇作为超百万平方米超级人工智能产业园区，涵盖了60万平方米的科研办公载体、5万平方米的漕河泾M+商业中心和10万平方米共计2700套的租赁住宅，是集商业、办公、住宅、教育、生态绿地、滨河景观廊道等于一体的产业新市镇。
“漕河泾M+”商业中心集中在北杨人工智能小镇的A地块，位于老沪闵路和华发路交汇处、15号线朱梅路地铁站上盖，紧邻市域机场线和在建中的轨交19号线、23号线，商业总建筑面积约5万㎡，商业楼层涵盖地下一层到地上三层，开放时间预计2025年四季度。
据悉，“漕河泾M+”以“科学家社区Hyperlink”的定位，将引入智能科技、智趣潮玩、商务宴请、日咖夜酒、运动健康、娱乐休闲、社区课堂、宠物友好等商业业态，链接北杨人工智能小镇办公园区、公寓社区、商业街区，为徐汇南构筑一个智慧、乐享、活力、共创的社区空间。
浦发唐镇印象汇：浦东“邻里中心项目”，预计9.28开业
商业体量：约6.3万方
浦发唐镇印象汇，是浦发集团与印力集团合作的浦东“邻里中心项目”，以“商业与社区公共设施彼此赋能，创造与社区共荣的向心绿岛”为整体定位策略，打造满足国际社区需求的高品质消费场所，实现社区、社群交流共融的城市活力会客厅。
