江苏奥莱商业：从“折扣场”到“体验场”，得有危机意识

随着存量时代来临与消费结构持续演化，奥特莱斯已不再是“名品+折扣”的单一代名词，正向着场景复合、体验升级的新周期跃迁。江苏凭借人口高密、消费基础扎实等先天优势，正快速成长为全国奥莱企业深耕的重要战略腹地。

9月17日，以「从“折扣场”到“生活场”，共探奥莱新思路」为主题的中国奥特莱斯西湖论坛全国联动城市沙龙·南京站在砂之船（南京江北新区）奥莱圆满举办。

活动现场，砂之船（南京江宁）奥莱、砂之船（南京江北新区）奥莱、南京新百、南京商厦、万达南京城市公司、常州迪诺水镇、圣可尼、三联书店、泰兰尼斯、遇见小面、波派斯、乐摩吧、汕心等开发商、品牌代表齐聚一堂，聚焦江苏奥莱生态的格局变化、运营实践与未来路径，共探奥莱进化中的长期价值。

活动伊始，现场嘉宾一同参观考察了砂之船（南京江北新区）奥莱。项目坐落于江北新区滨江绿廊，以“河谷绿洲”为设计灵感，将自然生态与时尚商业完美融合。项目涵盖国际名品、潮流购物、美食餐饮、休闲娱乐等业态，通过艺术建筑与滨水景观的结合，为消费者营造独特的沉浸式购物体验。

参观结束后，赢商股份江苏区域总经理单秋越分享了2025奥特莱斯商业发展报告。

报告显示，在整体消费承压的背景下，奥莱赛道逆势增长，近三年规模平均增长率达11.4%，仍有较大发展空间。奥莱市场呈现高度集中态势，头部企业占据三成份额，空铺率低于6%；零售为核心业态，但名品招商难度大，品牌方条件苛刻、拓展谨慎。目前中间品牌重叠率高，顶奢入驻率低，同质化竞争引发价格战，招商与经营压力持续增大。

当前，“既要省，还要好”的理性务实消费理念日益盛行，使奥莱赛道展现出“长坡厚雪”的潜力。其核心商业逻辑在于“大品牌、小价格”，能够承接消费提质的需求，未来发展可期。

为了深入探讨奥莱商业的核心理念、实践案例、未来趋势，本次沙龙还设置了一场高端对话，与会者围绕议题进行了热烈讨论和观点交锋，干货满满，对奥特莱斯行业未来的发展方向有了更深刻的认知。

以下嘉宾观点按发言顺序排列：

南京商厦总经理助理 薛源

传统零售业正面临核心转型命题，必须从“商品销售平台”的单一定位，转向“为消费者提供持续生活价值”的综合角色，未来零售的核心逻辑不应局限于“卖商品”，而是升级为“贩卖时间与场景”。

传统零售业长期依赖的“品牌+价格”模式，极易陷入同质化竞争，难以形成差异化护城河。当商场都聚焦同类品牌、比拼折扣时，消费者的选择阈值会持续降低。因此，传统零售业若不主动突破，未及时思考客流引流策略与业态转型方向，在当前商业环境下将面临严峻的生存考验，甚至陷入生死存亡的关键节点。

万达南京城市公司招商负责人 汪中玉

从消费者角度看，在消费降级的整体逻辑下，年轻人对高性价比的消费需求显著提升，奥特莱斯因折扣优势获得较高接受度，通过极致性价比吸引价格敏感型消费者。

从行业竞争角度分析，奥莱在品类齐全度、SKU数量、品牌完整度等层面较传统购物中心表现突出：折扣力度持续吸引价格敏感客群、供应链优势突出、合作机制更加灵活，这些优势让奥莱在当前市场中更具竞争力。

三联书店主理人 陈巧梅

奥特莱斯的概念与功能迫切需要从单一的性价比购物场所为主向综合性体验型场所转型，需要彻底打破仅为折扣店的单一认知。新一代奥莱不仅要在空间设计上体现美学价值，更要注入文化艺术、生活美学等多元化的内容场景，让消费者从“为买折扣而来”转变为“为体验生活而来”，真正成为能吸引人流的商业空间。

南京圣可尼服饰实业有限公司品牌CEO 陈居声

随着民族自豪感的提升，消费者的消费观念正在发生深刻转变，不再盲目追求国际品牌或单纯看重价格，而是更注重内在自我真实感受【商品是否适合自己】，这为奥莱的业态调整提供了需求基础。新奥莱的核心运营目标应是“让顾客愿意来、留得住”，需通过精准的场景打造迎合消费者的体验需求，最终推动奥莱行业从“折扣驱动”向“体验驱动”的趋势发展。

砂之船集团南京城市分公司常务副总经理 曹凌燕

面对南京商业“内卷”的激烈竞争，砂之船（南京江北新区）奥莱摒弃传统奥莱单纯靠折扣突围的逻辑，以年轻家庭客群需求为核心，从需求细节发力，构建差异化竞争力。

在具体执行上，为实现引客、留客、促转化，项目从两方面强化“生活场”属性：一是丰富体验活动，定期举办露天电影、音乐会、儿童主题派对等互动活动，增强家庭客群参与感，深化“生活场”氛围；二是升级环境设施，通过打磨景观、设施、氛围等细节，如布局滨水喷泉、无动力游乐设施、儿童驾校、海洋球池等亲子友好硬件，打造兼具美学感与实用性的空间，让环境本身成为吸引力来源，使消费者在休闲中自然产生购物意愿。

这些升级顺应了年轻家庭的需求变化，以有温度的细节设计实现从折扣引流到价值留客的转型，在南京商业竞争中找到独特发展路径。

泰兰尼斯江苏总经理 苗琼

品牌不应追求单纯完成交易，而是要延长顾客停留时间，以人为本，通过产品价值、服务价值、体验价值的结合，满足当下消费者对“体验感”的需求，与顾客建立长期关系，以此应对竞争加剧的市场环境。

遇见小面江苏开发负责人 寇磊

随着城市商业体增多，奥莱与传统商业的分界线变得模糊，不再是需长途前往的折扣目的地，而是成为日常商业的补充。从餐饮运营角度，只要奥莱或商业体周边有足够的住宅、办公客群支撑日常流量，便无需刻意区分奥莱与普通商场，都可以考虑入驻。

波派斯江苏开发负责人 王赵琨

奥莱的核心客群以“家庭”为主，具有平日与节假日客流差异较大的问题，导致餐饮品牌人力调配压力突出。餐饮在奥莱中并非核心业态，而是“留客工具”，通过餐饮让消费者停留，早年奥莱餐饮以快餐为主，如今随城市奥莱发展，业态也在逐步丰富。

乐摩吧南京分公司总经理 柏骏

乐摩吧的核心价值是让消费者用低支出获得体验之外的情绪满足，这种“情绪化消费”无论在网红场景还是刚需消费的过程中，都已成为重要需求之一。南京砂之船奥特莱斯在整个南京的城市化进程中，居住和办公空间的逐渐融合正在弱化其“奥莱”标签，砂之船未来在业态调整、产品整合和轻度假打造上会有更大空间，这对乐摩吧而言是有更多的深度合作机会。