仲量联行：零售物业租赁需求持续恢复，核心资产持续受投资者青睐

10月14日，仲量联行发布《2025年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告。报告指出，2025年第三季度，在“促消费”政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复，入境游与国内旅游带动部分核心商圈净吸纳量增长。上海投资市场则在标杆性商办项目成交带动下回暖，大宗交易热度持续回归核心区域。在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好。

零售物业

2025年第三季度，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子的租赁需求保持活跃。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“‘以旧换新‘政策落地以及科技进步为数码电子及家电业态的租赁需求提供了有力支撑。“尽管本季度无新增供应，上海市区仍录得105,490平方米的净吸纳量。

2025年第三季度，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，主要受益于品牌方对旗舰店及概念店选址需求的持续升温。 此类门店正日益成为品牌提升形象、打造独特消费体验的重要载体。此外，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。2025年第三季度，非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百分点至13.5%。

三季度上海零售物业租金延续下行趋势。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

黄臻进一步表示，“尽管整体零售市场仍面临挑战，随着国家继续支持服务消费、以旧换新及个人消费贷款贴息等政策，市场信心有望稳步修复。预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃。”

投资市场

2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。本季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%。

2025年第三季度，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。季度末，一宗标杆级办公项目成功交割，不仅刷新近两年单笔交易纪录，更成为市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏曙光。其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%。

从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升、以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”

酒店市场

上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。据最新数据显示，2025年1-8月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1%，增速保持稳定；同期全市五星级酒店入住率同比去年同期上升2.2个百分点，尽管平均房价微降1.0%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现2.3%的稳健增长。据上海市文化和旅游局数据显示，国庆中秋假日期间，本市共接待游客2,549万人次，同比增长19.7%。

2025年三季度迎来多家酒店开业，包括上海滴水湖英迪格酒店（182间客房）、上海虹桥机场盛贸酒店（520间客房）和上海世博木棉花凯悦臻选酒店（329间客房）。 预计第四季度新增约1,300间客房，代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）和上海世博桐森酒店（255间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“尽管暑期以及黄金周的商务与休闲客流显著回升，带动行业回暖，但受餐饮板块复苏乏力制约，多数酒店业者对全年整体营收仍持审慎乐观态度。”