商圈扩容进行时 凯德的来福士·界加入无锡河埒口“金三角”
自今年5月苏超开赛以来，“散装江苏”的热梗迅速出圈。而各具特色的十三地市中，无锡正上演“形散神不散”的商业新趋势。
10月17日，无锡市公共资源交易平台发布XDG-2024-82号地块开发建设项目招标计划。据招标计划登记表显示，招标人为无锡市城凯商业投资管理有限公司，投资预算21.3亿元，资金来源为自筹，计划招标时间在今年11月17日。
相关信息显示，项目用地成交于去年12月，拿地后不久便官宣与凯德投资合作，将打造为公园式商业综合体。此次招标计划的公布，意味着项目距离进入实质性建设阶段更进一步。
但需要注意的是，与项目一路之隔的是万达广场，此外，距离项目约2.5公里处更有开业于2023年12月的无锡首家万象汇。待到82号地块上的新项目建成开业，可构成“三足鼎立”局面。
商圈扩容是近年来商业地产的主流趋势，从以往的单打独斗，到协同共生的联动式发展，“商圈”的概念一再被强调。置身其中，凯德投资将带来怎样的作品？
深入无锡
XDG-2024-82号地块成交于2024年12月。
根据无锡市自然资源和规划局滨湖分局在2024年12月31日发布的无锡市区2024年第四季度房地产供应情况统计表，XDG-2024-82号地块编号为锡国土（经）2024-76，是一宗商业用地，地块面积约4.3公顷，由无锡市运河湾开发建设有限公司以4.0867亿元竞得，成交时间为12月19日，合约签订于12月25日。
企查查显示，拿地企业成立于2024年8月23日，由无锡市滨湖城市建设发展（集团）有限公司（简称“滨湖建发集团”）持股100%，后者由无锡市滨湖财政局间接持股100%。
也就是说，凯德投资此次继续以轻资产模式实现新项目布局。双方的合作意向则在更早时候就已建立，而与此同时，滨湖建发集团对该地块也早有规划。
据公开报道，2024年1月26日，凯德投资（中国）商业及办公楼管理副董事总经理梁耀华一行来访滨湖区，与滨湖建发集团就河埒片区商业办公载体、运河湾城市更新项目进行考察交流，并实地考察上蒋巷地块、仪表厂地块、东吴大酒店地块和运河湾片区等项目点位。
上蒋巷地块即为2024年12月出让的XDG-2024-82号地块，位于梁溪路与蠡溪路交叉口东北侧，属河埒口商圈中心区域，双地铁TOD地块，周边成熟社区云集，消费人群密集。
上蒋巷地块/82号地块区位图，图源：滨湖建发集团官微
在宣布拿地喜讯的同时，滨湖建发集团就曾透露拟与凯德投资合作，与河埒文化广场焕新升级统筹规划，首创为“Z世代”量身定制的商业品牌——“来福士·界”。
这一消息在2025年1月7日正式官宣。当日，滨湖建发集团与凯德投资正式进行项目合作签约。凯德投资集团首席战略官、商业管理首席执行官杨钦富，以及凯德投资中国商业管理董事总经理卢志昇等管理层出席了仪式现场。
按照当时消息，签约的合作项目拟投资约20亿元，将在滨湖区引入凯德投资全国首创、为年轻人量身定制的商业品牌“来福士·界”，以及凯德投资全资子公司雅诗阁有限公司旗下国际公寓酒店品牌“馨乐庭”，通过多元创新的业态组合、绿色生态的空间环境、轻松自在的场景氛围，打造活力精致兼具国际化气息的城市生活中心。
对于落子无锡，杨钦富谈到，无锡经济韧性强、消费活力足、发展潜力大。“凯德投资将以此次签约合作为新起点，在加快推动合作项目落地的基础上，充分发挥自身优势，精准对接市场需求，在无锡投放更多资源，持续放大集聚效应、品牌效应，为经济社会高质量发展作出更大贡献。”
凯德投资对于无锡的深入布局比预料的还要快。就在本月14日，凯德投资中国商业管理董事总经理卢志昇等一行会见了无锡市梁溪科技城管理局相关领导。
据公开消息，双方就园区运营、物业管理、基金投资等重点领域开展交流洽谈并达成凯德腾飞江苏省首个区域性独家战略合作。
从地理位置来看，梁溪区与滨湖区接壤，而梁溪科技城位于梁溪区北部，与惠山区、锡山区交界。这一区位与滨湖河埒口商圈颇为相似。
“来福士·界”的所在地块处于梁溪区河埒口商圈，位于滨湖区东北部，上连惠山南部，东接梁溪区西部。两个项目最终落地并建成后，均有望辐射更多人群。
商圈扩容
在无锡之前，凯德于内地的项目大多布局在北京、上海、成都、重庆、深圳等核心一线和新一线城市。但在近年，其项目的布局策略越发倾向于对区域发展潜力的判断。
例如，去年末，凯德投资与湖北省科技投资集团有限公司签订商业管理协议，武汉光谷中心城西社区邻里中心项目将由凯德投资管理。该项目于2022年8月启动建设，计划在2026年上半年投入使用。
今年2月，凯德投资又与中国雄安集团雄商置业公司签署商业管理合作备忘录，双方就雄安新区总部区TOD综合体雄安国贸中心项目内的集中商业部分达成合作，携手打造“雄安国贸·凯德中心”。
以上述两个项目为例，相较于现实发展阶段，均有着更为可观的未来前景。
此外，在轻资产策略下，合作也是凯德投资的必要选择。而得益于企业背景，凯德投资也成为政企合作中的“安全牌”。
回到此次启动招标计划的新项目，据招标计划书，项目总建筑面积约17.4万平方米，其中地上规划建设五层商业中心、两层街区式商业及七层酒店共9.4万平方米，地下三层共8.0万平方米。
项目名称为“来福士·界”，是凯德投资为“Z世代”量身定制的商业品牌，将通过发展个性化、多元化、创新化业态，营造具有松弛感、年轻力、主题式的生态消费新场景。
图源：无锡市公共资源交易平台
从地理位置来看，其位于梁溪路与蠡溪路交叉口东北侧，属河埒口商圈中心区域。该地段交通发达，快速内环、梁清路、蠡溪路环绕四周，紧邻地铁2号线和4号线换乘站河埒口站，可实现无缝衔接。
除了交通上的便利，在景观资源方面，北侧临近惠山国家森林公园，东侧毗邻河埒文化广场。
也因为成熟的板块发展，优质的自然资源等这些原因，在一些观点中，河埒口与市中心、蠡湖未来城被列为无锡“含金量”最高的三个区域。
2023年12月10日，无锡滨湖万象汇开业，项目总建筑面积约10万平方米，包括地下1层、地上6层，局部为7层。这是无锡首座万象汇，而从华润万象生活的选址，也不难看出滨湖区乃至河埒口商圈的潜力。
据官方披露的数据，在今年国庆假期期间，无锡滨湖万象汇打造“喵语奇境”大型户外打卡点，推出奇幻魔术秀、喵吉克欢乐巡游、抽象小猫领养、奇妙捏捏乐快闪无锡首展等活动，日均客流量3.7万人次、销售额同比上涨12.1%。
万达广场的进入时间相对要更早，以先发优势占据了河埒口商圈C位。项目开业于2010年9月17日，总建筑面积约70万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店等多元业态，其中购物中心商业体量约11.3万平方米。
值得注意的是，在来福士·界地块出让时，相关规划就明确，“地块内可预留与梁溪路南侧地块联系的立体交通连廊”，未来或可通过立体交通连廊，快速联通南侧的万达广场及写字楼。
有预测显示，未来，滨湖万达广场、滨湖万象汇与来福士·界，可共同形成年营业额超40亿元的城市级商圈。
散装商业体的各自发展阶段已成过去式，可见的未来，滨湖河埒口将由“单打独斗”进一步向联动集聚发展。
