世邦魏理仕：2025Q3广州优质零售物业首层租金跌幅收窄
2025年10月23日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2025年第三季度广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
2025年至今，受跨境电商带动，广州出口快速增长，制造业数据改善，房地产投资跌幅收窄，服务业增速稳定。但是除了仓储物流市场以外，经济数据改善对其他物业类型的正面影响仍有待显现。具体而言，办公楼净吸纳量主要贡献自新兴商务区，租金跌幅进一步扩大；以新兴茶饮糖水品牌为代表的餐饮业态成交活跃，零售物业调改以提升整体租金收入为目标；受惠于出口增长及国补对电商的带动，广州仓储物流需求改善，但供应高峰压力下，租金进一步加速下行；最后，尽管广州投资市场成交有限，但是并不缺乏潜在需求，并且优质标的物逐渐增加，在新政策助力下，投资额有望攀升。
优质办公楼市场：金融城行业集聚效应初显，全市租金跌幅进一步扩大
金融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应。本季度，金融城两栋甲级办公楼投入使用，共19.2万平方米的新增办公空间。其中包括目前区内最高的单一业权办公楼君超中心，金融城进入了优质办公楼的集中交付期。空置率保持上升态势，全市上升1.1个百分点至季末的21.6%。
需求仍然处于复苏阶段，季度净吸纳量环比回落。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，金融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平方米。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，是广州优质办公楼重要的增量来源。另外，新项目入市前录得大面积预租，也是第三季度净吸纳量的重要构成部分。而核心商务区珠江新城的可租面积仍在增加，季内录得负吸纳。全市空置率季度末环比上升1.1个百分点至21.6%。
新租成交方面，受大宗交易带动，金融业季度成交面积位居首位，占比39%，环比上升29个百分点。科技互联网、专业服务和消费品零售分列第二至第四位。金融业的成交来自某银行在金融城的大面积搬迁；科技互联网的成交中，分别有33%和26%的面积来自电商和游戏，其中的大面积交易均位于琶洲，主要是区内企业的扩张；专业服务和消费品零售录得的成交以500平方米以内的面积段为主， 也有大宗成交来自某广告公司在海珠区新租3600平方米。新租类型上，珠江新城以搬迁为主，尤其是区内的搬迁；而琶洲的升级成交则占录得成交个数的54%，是区内新租的主要形式。
楼宇竞争加剧，租金降幅加大。季内全市租金环比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，全市有效租金更是环比下跌了6.3%。其中，琶洲楼宇调租最积极，季度环比下跌7.2%，而珠江新城相对幅度较小，但也有-3.7%的环比跌幅。
预计2025年最后一个季度，广州将有两个项目交付，均为金融城片区的总部楼宇，共17万平方米。需求方面，预计金融城片区的升级需求短期内仍将持续释放，带动空置去化。而核心商务区及琶洲，通过积极的租金重组挽留已有租户的同时，丰富的可租选择也将满足企业的区内扩租需求。
图一：市场新租需求行业分析（按租赁面积）
图二：市场新租需求区域分析（按租赁面积）
CBRE华南区办公楼租赁交易负责人 程志文表示：“预计2026-2028年，广州优质办公楼新增供应将达到256万平方米，短期内市场面临较大的出租压力。但随着近年来核心及拓展区域商办地块供应逐步减少，办公楼供应高峰有望逐步回落。同时，金融城即将交付的总部楼宇中部分将作为总部自用，可供出租的面积预计将低于市场预期。与此同时，针对现有办公楼的空置面积，市场上关于改造为酒店或其他商业用途的探讨日益增多。若相关改造项目得以成功实施，将有助于有效缓解库存压力，提升资产运营效率。”
优质零售物业市场：餐饮积极开店，商场调改以提升整体租金收入
第三季度广州新增一个优质零售物业，位于番禺长隆的K11 Select，营业面积约8.1万平方米，万博-长隆商圈商业总体量进一步壮大。除此以外，白云区百信广场东区的时尚街区由于市政工程缘故，拆迁8000平方米，优质零售存量有所减少。季度末，零售物业空置率为7.0%，环比下降了0.3个百分点。
从新租成交来看，餐饮新开店数量重新超越零售业态，位列第一，占比52%。茶饮、雪糕和糖水品类均在积极扩张，如野人先生、爷爷不泡茶和白瑭瑭手作糖水等。相较之下，特色餐饮的开店有所放缓，录得新开店铺数量环比下降18%。零售成交占比放缓，首店及品牌旗舰店是业态亮点。天河路录得多家广州及华南首店，包括男装Maison Kitsune，珠宝agete以及青少年服装品牌Subdued，以及运动品牌mont·bell。超市调改活动仍然活跃，在进行胖东来式改造，或更换超市品牌的同时，超市的经营面积被缩小，以此增加快餐茶饮等小面积餐饮业态。
广州优质零售物业首层租金本季度继续下跌，但跌幅收窄，录得环比下降1.6%至季末的每天每平方米21.4元。就具体商场而言，租金个别发展。以往依靠新能源汽车品牌支撑高租金报价的商场，随着该业态承租能力的下降，而下调租金期望值。与此同时，也有部分购物中心，在开业并经过一个租期的成功运营后，提升了餐饮的租金。另外，业主还通过调整业态组合，增加小面积可出租铺位来提升商场的整体租金收入。
图三：市场新租需求行业分析（按新店数量）
CBRE中国区战略顾问部| 商业咨询负责人钟廉军表示：“预计2025年第四季度，广州将迎来供应高峰，四个项目共34.8万平方米的新增供应将投入市场，分布在万博、金融城和芳村等新兴商务或住宅片区。租金方面，在新项目和新商圈的竞争下，传统商圈的老旧项目租金可能仍会下调。”
仓储物流市场：广佛供应再迎高峰，第三方物流需求好转
本季广州新增三个仓储物流项目共37.4万平方米，分布在增城和花都。由于新项目预租表现良好，及第三方物流需求的回暖，季度净吸纳量环比显著上升。尽管如此，大量新增供应仍导致空置率小幅环比上升0.4个百分点至季度末的9.1%。具体成交方面，本季成交主要来自第三方物流，录得整租增城16.2万平方米新仓库，以及整租从化7.1万平方米项目的成交。租金方面，供应增加给市场带来压力，租金加速下跌，季度环比下降2.6%至每月每平方米36.2元。本季度花都跌幅最为显著，区域内电梯库的高层租金报价显著下调；而从化则是所有区域中租金最具竞争力的物流片区。
图四：主要区域平均租金与空置率表现
佛山本季录得四个项目交付，分布在高明、三水和顺德三个片区，共56.7万平方米，是佛山年内又一供应高峰。由于新项目预租时并未录得整租去化，因此净吸纳量环比减少，推升季度空置水平环比上升6.6个百分点至季度末的9.0%。跨境电商需求放缓，但第三方物流和制造业需求有所回暖。某电商相关的第三方物流服务商在佛山展开整合，从旧仓库搬至新仓库。同时录得某汽车品牌售后支持仓库在高明的成交。当前广佛市场充足的可选物业，以及优越的租金条件，为租户的扩张和节约成本提供了良好的机会。第三季度租金持续下行，环比下降2.0%至季末的每月每平方米35.3元。
2025年最后一个季度，广州和佛山将分别有70万和54万平方米的新增供应入市，全年供应量将分别达到139万平方米和209万平方米的年度供应量历史新高，空置率预料将继续攀升，租金下行压力也在增大。
CBRE华南区产业地产租赁交易负责人 邓伟表示：“近期跨境电商在珠江口西岸除了零星预租成交以外，其仓储房地产活动主要以整合为主。随着跨境电商自建物业的落成，这种整合仍将持续。而近期租金从高位回落，可选优质面积显著增多，带动了零售、电商和第三方物流需求的增长，一定程度上填补跨境电商需求减缓留下的空缺。”
投资市场：核心资产投资机会增加
*: 2025年第一至第三季度
第三季度广州仅录得一宗大宗物业成交，位于琶洲南区的商业街，成交金额三亿元。2025年截至第三季度末，广州投资市场成交总金额为70.2亿元人民币，达到2024年全年总金额的81%。其中商业物业成交金额占比最高，而购买大型购物中心的地产基金也成为投资金额最高的投资者来源。
尽管第三季度录得的成交有限，但其实本地投资者对于低总价，如1-2亿元总价的商业和酒店资产的询盘有所增长，广州投资市场仍然备受关注。并且，随着市区优质整售物业通过不良资产出售的方式释放，核心资产的投资机会有所增加。在琶洲和金融城供应高峰到来前，广州市区缺少整售物业的投资机会。而当前由于房地产市场的调整，核心及拓展区带租金收入的甲级办公楼在拍卖市场上开始出现，传统核心商圈的街铺投资标的也在增加。相比以前的整售投资机会，这一轮的投资标的位置更核心，区位成熟，并且带现金流出售，是机构投资者进行长期投资的优质机会。而这些物业最终的成交价格，也将成为当前广州核心物业的标杆和参考，因此将被市场密切关注。
图五：大宗交易物业类型分析（按交易金额）（2025年第一至第三季度）
图六：大宗交易历年交易总额
CBRE广州分公司董事总经理 严思慧表示：“本季度广州发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，涉及内容包括探索工业、商服等产业用地的土地使用权续期等，对于符合条件的低效用地、产业用地的土地使用权，实施方案明确可办理续期，权利人因项目增资扩产等需要申请土地使用权续期的，经有审批权人民政府批准，可办理土地使用权续期，以及鼓励利用存量土地开发地下空间等。这次新政策在一定程度上，增强了土地及房屋用途的使用弹性，有利于物业的空置去化，也给物业运营和保值增值提供了更大的操作空间，令土地使用权续期进一步明朗，利好大宗物业投资市场。”
