大家保险收购滨江宝龙城，股权+债务总额超24亿元

滨江宝龙城近期被售卖的消息，终于靴子落地。

宝龙地产发布公告，于2025年12月23日，集团与联商壹号、丽水联家及天津远见订立合作协议，上海瑞龙(公司间接全资附属公司)已有条件同意出售而联商壹号已有条件同意购买目标公司杭州华展房地产开发有限公司(其100%拥有目标项目)100%股权。于完成股权转让后，目标公司将不再为公司附属公司。

来源：公司公告

根据公开信息及企查查股权穿透，丽水联家、天津远见的实控人均为大家保险集团。此次交易不仅是一宗普通的资产出售，背后是宝龙地产为了解决流动性困境与资产盘活的重要启示。

来源：企查查

滨江宝龙城易主，实际交易对价总额约24.5亿元

根据公告，此次出售的目标公司为杭州华展房地产开发有限公司旗下核心资产杭州滨江宝龙城综合体，包括购物中心与艺珺酒店，总建筑面积约为137473.34平方米（不包括停车位），以及1390个地下停车位。项目2023年、2024年以及截至2025年8月31日止8个月的运营净收入分别约为2.31亿元、2.32亿元及1.56亿元。

据赢商大数据显示，滨江宝龙城目前已入驻品牌约300家，业态面积分布以零售（38.44%）与餐饮（27.68%）为主，其中全国连锁品牌占比高达79.66%，体现出较强的品牌标准化与稳定性。在商业竞争持续加剧的背景下，项目近期围绕品牌焕新展开积极调整，以巩固其区域商业标杆地位。

零售方面，项目陆续引入霓语中古（杭州首店）、大疆、OPPO、同上滋道（全国专柜）等品牌，进一步强化科技、时尚及特色零售板块。餐饮业态调整更为活跃，新进品牌包括蜀谭记（杭州首店）、初唤台北大唤店（杭州首店）、靠谱先生（杭州首店）、柳真真、必滕、本就茶饮、磁食汉堡、开焰烤肉等多元特色餐饮，持续提升消费新鲜感与聚客能力。截至今年11月份，日均客流稳定在全市前20名，反映出其持续的客流号召力与运营韧性。

虽然交易初步代价10亿元，但大家保险同时需承担宝龙地产约14.6亿元的债务，实际交易对价总额约24.5亿元。

值得关注的是，协议对于“回购权”条款：宝龙地产旗下上海瑞龙有权在交易完成后的第3至4周年前10个营业日（可延至第5年），以保障买方实现12%（或延长后10.5%）内部回报率的价格，可优先回购该项目100%股权。这源于，联商壹号的实际资金来源为专业投资者，考虑到目前中国经济环境，预计远期利率为下行趋势，其内部对于不同 投资久期的项目有不同的考核评价标准。这实质上构建了一个“出售 + 回购期权”的混合交易模式，并非简单的售卖。

地产企业改善流动性与险资资产配置的双向选择

此举可视为宝龙地产在短期内获得现金改善流动性的方式，亦保留未来根据战略需要重新取得资产控制权的灵活性。公告披露，预计本次交易所得款项净额约9.97亿元，其中45%将用于物业开发以确保交付，20%用于一般运营，其余用于税务及境内外重组开支。这反映了当前许多民营房企通过出售成熟、优质的经营性资产来回血，以保障主营业务稳定与债务兑付。

另一方面，买方大家保险的出现，代表了险资在当前市场周期中的资产配置逻辑。滨江宝龙城作为杭州滨江区运营成熟的标杆商业，2023、2024年运营净收入均稳定在2.3亿元左右，2024年销售额达33亿元（含能源汽车和街区），能提供持续、稳定的现金流，可匹配保险资金对长期稳健收益的需求。在商业地产估值处于相对低位的阶段，险资正积极寻找此类具有核心区位、稳定收益的资产进行配置。

本次交易并非大家保险在消费基础设施领域的首次落子，而是其持续布局中的重要一环。公开资料显示，大家保险已通过直接收购或股权合作等形式，陆续将上海鸿寿坊、上海松江万达广场、西宁万达广场、台山万达广场等优质商业项目收入囊中，并与横琴人寿共同投资上海周浦万达广场。这些项目覆盖长三角、大湾区及成渝等核心城市群，逐步构建起跨区域的消费基础设施资产组合。

交易的另一关键参与方为苏州新联管理咨询有限公司，其持有项目执行事务合伙人1%的股权。苏州新联的背后大股东——中联前源不动产基金管理有限公司（持股99.01%），在不动产金融领域具有深厚背景。中联基金长期以REITs为核心开展不动产金融业务，曾主导多单国内首批类REITs与公募REITs创新项目，并与多家大型保险机构合资设立投资平台，在投资模式上呈现多元化特征。