不止是酒店股，这家老牌上市公司正在重估商业物业价值

在多数投资者的认知中，金陵饭店仍是一家以酒店业务为核心的上市公司。然而，其最新发布的2025年年报揭示了一个更丰富的故事：公司正超越单一的“酒店生意”，迈向多元协同格局。

3月30日，金陵饭店股份有限公司（金陵饭店，601007.SH）发布2025年年报。财务数据显示，金陵饭店2025年实现营业收入18.23亿元，同比下降2.55%；归母净利润6343.12万元，同比增长90.72%。报告期内，公司围绕品牌焕新、产业协同、数智转型、战新培育、治理提效五大方向，持续深化改革创新、强化集约经营、激活人才活力，在复杂变局中稳固高质量发展韧性，经营业绩实现稳步增长，品牌影响力与行业竞争力持续提升。

比净利润增长更值得关注的是其战略架构的清晰呈现：金陵饭店已明确构建“1+N”多元协同产业结构，即以酒店投资管理为核心主业，商业综合体运营、酒类贸易、物业管理、食品科技等为协同业务的战略布局。这其中，商业物业相关业务的发展态势与转型意图，尤其值得行业深入审视。

租赁业务：高毛利背后，传统红利正在消退

2025年，金陵饭店房屋租赁板块实现营业收入1.081亿元，同比下降15.30%，毛利率82.87%，仍是公司最赚钱的板块之一，但毛利率较上年减少2.85个百分点。收入下滑的主要原因，是宏观经济波动及周边租赁市场竞争加剧，导致新金陵公司、世贸公司写字楼出租率下降。

这组数据很有行业代表性。一方面，超过80%的毛利率说明，优质商办和综合体资产一旦形成稳定出租，依然具备极强的现金流属性；另一方面，15%以上的收入下滑也说明，传统依赖区位红利和存量租户惯性的租赁逻辑，正在失效。

对金陵饭店而言，这不是简单的周期波动，而是一个更本质的问题：在南京高端商办供应更卷、租户选择更多的环境下，老牌资产还能否靠产品力、服务力和运营力维持议价权。

物业管理：服务能力外溢，拓展商业服务边界

相比之下，物业管理板块呈现出更稳健的增长态势。2025年，公司物业管理业务实现营业收入7504.39万元，同比增长5.78%；利润总额同比增长14.24%。汇德物业目前在管及签约商业项目12个，在管面积近百万方，覆盖亚太商务楼等高端商业综合体，以及环保科创基地、国际人才公寓、江北芯科大厦等政企商办项目。

更关键的是，公司赋予这条业务线的标签，不是传统物管的基础保洁安保，而是“五星级酒店管家式物业服务新模式”。这意味着，金陵饭店真正向外输出的，不只是物业服务本身，而是酒店长期积累下来的服务标准、客户关系维护能力与高端场景运营能力。

对于深陷同质化竞争的商办市场而言，这种基于高端服务基因的差异化能力，价值日益凸显。

现实与未来：从“资产持有”到“运营服务”的艰难切换

无论是房屋租赁还是物业管理，这两块业务加起来的收入规模仍然有限，尚不足以改变资本市场对金陵饭店“酒店主导型上市公司”的基本认知。从财报披露深度看，“商业综合体运营”这部分仍更多体现在资产和协同描述层面，还没有展开成足够成熟的商管方法论。

不过，从2026年经营计划看，公司已在有针对性地调整商业物业相关业务方向。财报提出，要稳定提升写字楼、商铺及公共区域出租率，同时在物业板块继续聚焦政企商办两大主力业态，并进一步开拓产业园区、旅游景区、场馆等公建项目。这个表述背后，本质上是在尝试把商业物业经营从“资产持有思维”转向“运营服务思维”。

表面看，这是对租赁与物业两条业务线的常规部署；更深一层看，则意味着金陵饭店正在尝试将商业物业经营逻辑，从过去偏重资产持有与租金兑现，逐步切换到更强调服务输出、运营提效和场景延展的新阶段。

赢商观察：存量时代，老牌企业的价值重估

这份年报的真正启示，远不止于一份业绩修复的成绩单，而是它释放出的一种更具代表性的转型信号：

对于一批坐拥核心地段资产、拥有深厚品牌与服务底蕴的老牌上市公司而言，其商业物业价值亟待被重新审视。不再仅是财务报表中一个静态的“协同板块”，而可能成为企业穿越周期、重塑增长逻辑的关键支点。

金陵饭店已开始调整航向，从依赖资产红利转向锻造运营与服务能力。这条路径并非坦途，却代表了存量时代下一类企业的重要进化方向。赢商网将持续关注，这家老牌上市公司如何在新的竞争格局中，重新定义自己的商业价值。