领展出售某零售项目大赚45%，亚洲最大REIT精准高位套现

4月8日，亚洲最大的房地产投资信托基金领展资产管理有限公司（简称“领展”）宣布，已与Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd（个人投资者）达成协议，出售位于新加坡零售物业Swing By @ Thomson Plaza的物业权益，作价2.5亿新加坡元（人民币约13.4亿）。

地产资管界获悉，该项目由领展于2017年以1.7亿新元收购，经过资产提升（AEI）与运营优化后，在市场高位，最终以2.5亿新元实现退出，账面获利约8000万新元（约4亿人民币）。完美演绎了不动产资产管理公司“Buy-Enhance-Sell”（买-改-卖）的资本循环策略。

高溢价退出背后

值得一提的是， 这笔交易较2025年9月账面估值溢价约23%，较2022年底收购价更是大赚了约45%，获得了相当不错的投资回报。

据悉，此次的出售标地Swing By@Thomson Plaza并不是独立的建筑体，它 位于老牌商场 Thomson Plaza 内的核心零售区（占 整个商场总面积的56%） 。是一个集餐饮、零售、娱乐于一体的复合业态。 可出租净面积约 1.1万㎡。

该项目 直通 Upper Thomson MRT 地铁站 （汤申-东海岸线），属于典型的“地铁上盖”社区商业。

由于Swing By@Thomson Plaza 是社区型商场（餐饮+生活），现金流稳定，抗周期性强。不同于受电商冲击的百货，这类资产是投资人眼中的“现金奶牛”。

领展在持有期间进行了资产提升（AEI），租金收入增长，使得账面估值（2亿新元）本身已低于市场公允价。所以项目买家出于对后面租金增长的预期，愿意出较高溢价接手。

而手里握着这一强劲“现金奶牛”，领展为何要在这个时候选择退出呢？这主要是和领展的经营模式有关。作为不动产资产管理公司，领展受制于REITs的高分红要求和公开市场估值压力，需通过“卖旧买新”优化资产组合，回收资金用于降杠杆或投向收益率更高的新经济资产。

也就是说，它做的是“低买高卖”的生意，当改造的项目在市场上有个不错的价位后果断出手卖掉，快速回笼资金，再拿去收购新的项目（低估值），从而使资本循环往复。

领展的地产“生意经”

公开资料显示，总部位于香港的领展（Link REIT，00823.HK）为亚洲REIT“领头羊”，市值位于行业前列。其资产组合横跨亚太主要经济体，截至2025/26中期，物业总估值约 2,200–2,300亿港元，持有约 150项物业。其中零售物业占比超70%。其它还有办公楼、停车场、菜市场等物质类型。

领展善长收购被低估的老旧物业，通过翻新、业态重组（如引入餐饮、超市）提升租金回报。历史AEI项目平均投资回报率可达 18% 左右。

2019年，领展首次进入深圳市场，以51亿总价收购位于深圳市福田区福华一路3号怡景中心城，后耗资数亿港元对其改造后改名为“领展中心城”。

图：领展中心城

该项目最初在家乐福退出后留下大面积空置，商场人流惨淡。领展收购后，一个是对旧项目进行了业态重构，将大卖场旧址改造为“食加空间Foodie+”，聚焦潮流餐饮；二是做了动线优化，重新规划店铺间隔，增加小面积铺位，降低招商门槛。最终达到了投资回报率高达43.8%的效果，客流与销售额创历史新高。

同年， 领展以25.6亿元收购了位于北京市通州区的京通罗斯福广场（现“北京通州领展广场”）。收购时虽出租率超96%，但面临品牌老化、空间陈旧、缺乏社交属性的痛点。领展通过品牌重塑、场景重构、租户洗牌，将一个老牌区域商场激活为城市副中心的社区商业标杆。

图：北京通州领展广场

领展收购后首先对项目实行了 定位升级， 从传统购物中心转向“ 精品社区购物中心 ”，强调家庭消费与生活服务，弱化纯零售标签。在具体改造上， 领展采用了 “不闭店渐进式改造” 策略，在维持运营的同时完成硬件翻新。最终 通过提升客流与销售额，驱动 净物业收入（NPI） 增长，进而压缩资本化率（Cap Rate），实现资产估值跃升。

2012年2月，领展 以27.7亿收购上海七宝万科广场50%股权，随后又在2024年2月，以23.8亿元收购该项目余下50%权益，完成100%控股。

图：上海七宝领展广场

收购后，领展将七宝万科广场改名为“上海七宝领展广场”，并投入约1900万-3600万元对其进行资产提升（AEI），将高楼层进行翻新。通过全资控股、品牌高端化及空间重构，项目已从“家庭社区Mall”转型为“高转化率商业体”。财报显示该投资回报率约9%。