焕新启幕！上海滨江万芊荟用“服务”回归社区商业本质

近年来，“就近消费”成为越来越多城市居民的真实选择，人们愿意为“下楼就能解决”付出溢价。政策端同样在加速推动，上海2026年行动指南明确提出构建“活力烟火生活圈”，增强社区归属感和烟火气。

政策的东风之下，以“服务社区”为使命的商业项目正在涌现，万芊荟商管的最新实践样本便是其中之一。

5月29日，上海滨江万芊荟焕新启幕。邻居们发现，家门口的商场悄悄变了样，正在重新成为人们生活里不可或缺的那一部分。

启幕只是开始。如何持续做好一个社区商业？滨江万芊荟的答案是：不拼规模，拼服务；不拼品牌，拼温度。

01.

一个听劝的商场

如何重新被爱上

“今天进来发现美食店铺很多，特别棒！”、“早餐特别好，解决了我们的早饭难题~”、“现在是全新的姿态，注入了新的灵魂，对我们周边居民来说，不仅是商场，也是社交中心。”

从周边邻居们的心声中，能真切感受到他们对滨江万芊荟焕新后的喜爱。

总建面6.7万㎡的滨江万芊荟，位置非常核心：浦东新区民生路、洋泾滨江板块，B1直接连通14、18号线昌邑路站，往江边走不到300米就是黄浦江。旁边还有一栋写字楼，每天有2000多名白领在这里进进出出；3公里范围内覆盖超50万居民，周边陆家嘴壹号院、九庐、万科翡翠滨江等住宅均价超10万元/平方米，交通优势、客群消费力可见一斑。

硬件条件这么好的项目，如何服务好周边邻居？万芊荟的团队从调改第一天起就明确了一件事：不以商户为中心，而是一头扎进周边的社区和写字楼，去了解周边缺失的服务和业态。客户需要的就去招，没有合适的就自己做，让商户活下来、让周边邻居喜欢，比租金赚钱更重要。

有了清晰的定位之后，接下来要看如何落地。

02.

十二时辰里的烟火人间

在滨江万芊荟，一天的生活是这样展开的：

早晨7点，上班族从B1自营早餐档口带走热乎的包子油条，汇入地铁人潮；午间，万芊食集人声鼎沸，20-30元的天南海北美食，老食客们边吃边聊；傍晚，下班的白领做个SPA洗去班味，家长带着孩子们在外广场玩耍；晚上8点，燃空间的开放麦座无虚席；深夜，加班归来的人坐在深夜食堂，点一碗茶泡饭。

每一天，滨江万芊荟不是“偶尔去一趟”的商场，而是“天天经过”的生活现场。

四大必备业态：服务周边客群的“骨架”

万芊荟的招商不走传统购物中心的路数，是先扎进周边，去问周边的居民缺什么、写字楼的白领想要什么。

深度调研之后，滨江万芊荟确定了业态骨架。

便民邻里，把“过日子”这件事做透。以便民为内核，配置便民小站、奥乐齐、自营早餐、好特卖、第一医药、丽丝宠物、名创优品等业态，居民下楼就能解决日常所需。

悦己经济，捕捉“她力量”的消费升级。从夸迪到一水瑜伽、丝域养发、LANN SPA、佳熙娜，项目在2楼与4楼形成了“美与健康”的垂直聚落。

教培成长，锁定家庭客群的深度停留。学而思、趣动熊、洁芭蕾、尼米兹……教培板块不仅自身产生坪效，更带来稳定的家庭客流与长时间停留。

运动健体，以滨江基因激活社群活力。喜德盛单车、卡勒单车将骑行文化从户外延伸进商场，GMJ健身、NRG、T5舞蹈共同构成日常运动健体矩阵。

这四大业态，不是简单的招商罗列，而是从周边居民的日常需求中倒推出来的组合：便民邻里解决刚需，悦己经济回应情绪，教培成长锁定停留，运动健体激活社群——四者叠加，拼出了一幅完整的社区生活版图。

社区温度：那些“不赚钱”却离不开的服务

如果说业态是“骨架”，但真正让这个商业空间活起来的是那些“不赚钱”的服务，而这恰恰是万芊荟与其他社区商业最大的不同。

记忆咖啡馆，工作人员是阿尔茨海默症患者，在志愿者陪伴下为顾客制作咖啡。这不是一个赚钱的铺位，而是一个关于“包容”的宣言：真正的社区感，不是精致的装修和完美的服务，而是允许每一个人都被看见、被接纳。

燃空间位于4楼，是万芊荟专门为业主、会员和商户打造的共享互动空间，也是其他社区商业少有的“自营空间”，承担着片区文化活动中心的功能。未来，策展、脱口秀、舞台剧、分享会……社群活动将在这里常态化落地，空间也将从“消费目的地”转变为“生活发生地”。

消费者的刚需，哪怕自营也要开出来。团队调研发现，中式早餐是写字楼上班族的绝对刚需，不过招商阶段扫遍了市场，没找到十全十美的外部品牌。面对这个难题，万芊荟团队决定：没有合适的，就自己做！B1地铁口的“一笼现包现蒸手工包子”和“一口YUKU小食铺”，用热气腾腾的豆浆油条，解决周边白领们的早餐难题。

便民小站，以商业效益换便民需求。B1层奥乐齐对面、地铁进出站口的黄金位置，聚集了便民维修、缝补、快照、快剪、休息驿站、智能储物柜等服务，团队跑遍街头巷尾才请进来这些手艺人，为的就是满足周边居民细微又重要的日常需求。

万芊食集，用“好吃不贵”打破商业的距离感：四川宜宾燃面、冒菜、云南瓦香鸡、东北水饺、上海七宝老街汤圆、南昌拌粉、广东烧腊、泰国喃邦府手工面、福漫咖喱等，汇聚天南海北的舌尖美味、20-30元的亲民客单价，让周边白领和居民“一餐吃遍全国”。

还有一楼外广场，团队注意到周边邻居缺少遛娃的地方，就打造了完全开放的、免费的儿童游玩场，一大早就有不少邻居带着小朋友在大象滑梯、爬网与攀爬设施快乐玩耍，这里成为了“家门口的客厅”；不远处，则是为骑行人群提供的贴心配套：自行车停车架、洗车池与停留空间，温馨举措让骑行不只是通勤方式，更成为一种连接社区生活的日常习惯。

大多数社区商业舍不得拿面积做“不赚钱的事”。而万芊荟不仅做了，还把最好的位置给了它们——因为商业的温度，恰恰藏在这些不计回报的空间里。

03.

首席客户官

做周边邻居的“自己人”

这些业态和服务并非凭空而来。它们诞生于一次次倾听、一句句对话之中。而把这一切串联起来的，是一个独特的角色——首席客户官，她直接链接到周边住户，真正想他们所想、急他们所急；扎根社区，努力做出有温度的商业。

在招商之前，滨江万芊荟先设立了首席客户官。刚开始的时候，周边邻居对着客户官整整提了两个小时的建议，这些建议被一条一条听进去、落下去，变成招商的方向、服务的细节、调整的依据，趣动熊、学而思等这些呼声高的品牌，就是这样被请进来的。

在品牌招商阶段，“共创”模式进一步成型。例如，邻居们想有一家能日常带面包回家、顺便喝杯下午茶的烘焙店。首席客户官把这条需求带回招商团队，团队全力去谈，最终麦山伴茶顺利落地。

GMJ健身房曾经一度经营不善，万芊荟团队没有直接“劝退”，而是根据业态需求，选择跟团队坐下来一起想办法。比如，联动健身业态和外广场的运动人群做联合推广，还邀请请热爱健身的业主先去店里体验，再把真实感受发到群里——“器械不错”、“教练专业”、“没有硬推销”。一句句真实的分享，比任何广告都有说服力，GMJ健身房也慢慢恢复了活力。万芊荟深知，让商户活下来、周边邻居喜欢，比单纯收租金更重要。

T5舞蹈工作室的免费畅跳卡也没有广撒网，首席客户官翻出之前群里聊过想学舞蹈的几位业主，一条条私信发过去：“这个福利是专门留给你的。”让福利变成专属回馈，让每一位业主都觉得自己被记得、被在意。

这个“听劝”的商场，通过首席客户官的链接，把周边邻居反馈的听进去、落下去、改出来，让招商、运营知道往哪个方向使劲，把姿态放低，把服务做实，让商业服务人。

04.

万芊荟商管

从“招商”走向“服务”

这套“以服务为中心”的打法，并非滨江万芊荟的偶然之举，而是来自其背后运营方——万芊荟商管的一套成熟方法论。

万芊荟商管，把社区商业当作一个可以持续生长、持续产生价值的资产来经营。这种差异的根源，在于万芊荟在万物云生态中的独特定位。万物云前身为万科物业，在其品牌谱系中，万芊荟是万物云大服务生态中的一个关键枢纽——背靠万物云在住宅、商企、城市空间中的庞大服务网络，将物业服务、客户触达、空间运营和商业业态组织能力整合到一起。

这套方法论正在被验证。从沈阳鹿特丹万芊荟焕新后客流增长15%、销售额提升26%，到武汉新唐万芊荟通过社群运营带动单日客流创2019年以来新高。

数据和成绩之外，万芊荟商管更愿意强调的是“服务”与“人心”；这是滨江万芊荟的初心，也是万芊荟商管一以贯之的方法论。

焕新启幕只是第一步。4楼还设置了“商户红黑榜”，以消费者的真实反馈和评价，作为后续团队的招商调配依据；还有1楼还将新开一个西餐厅、4楼计划招募一个适合家庭聚会的餐馆……滨江万芊荟走出了第一步，后续还将不断修改、完善，持续进化。

【赢商观察】

在当下商业地产存量竞争加剧、消费信心仍需提振的市场环境中，上海滨江万芊荟的探索提供了一条值得关注的思路：当大体量购物中心纷纷加码体验式业态却依然难解同质化困局时，小而美的社区商业反而更有机会回归商业的本质——服务人，而非服务流量；不需要成为地标，只需要成为“附近”。

从武汉、沈阳再到上海，万芊荟商管正在用一套“以顾客为中心、以服务为驱动”的方法论，证明社区商业可以不是“更小的购物中心”，而是“更好的生活解决方案”。即便在一个被算法和效率主导的时代，面对面的人情温度和贴心服务，依然是线下商业最坚固、也最难被复制的护城河。