专访：广州奥园资产经营管理有限公司刘训强

“无商不成城”，在城市化进程高速发展的中国，商业的繁荣程度更是一个城市发展水平的象征。如果说一个城市的繁荣需要商业来证明，那么一个集各类现代商业形态为一体的都市综合体则是这个证明的最佳载体。

每一个城市中心，都需要一个彰显其魅力的城市地标。

番禺新区崛起的城市新地标

广州东进战略造就了天河奇迹，天河成为新的城市中心和经济中心。十年过去了，在“南拓”号角下，番禺强势崛起，在新一轮城市战略布局中演绎着新的城市发展格局。根据《广州市城市总体发展战略规划》的“南拓”战略，番禺区将建设成为21世纪的广州中心城区，未来，番禺重点打造的四大服务业中心的核心——城市高端金融商贸区将落户市桥南区，桥南商圈商业地产正迎来全新的机遇。

于2010年1月奠基的奥园广场，以其绝佳的地理位置、巨大的体量、恢弘的建筑、鲜明的定位成为南中国首席商业旗舰，填补了番禺商圈的空白，无可争议地成为该商圈的地标项目。

奥园广场位于番禺市桥南区西丽路，项目占地面积约9万平方米，总建筑面积约25万平方米，其中购物中心8.7万平方米，由大型购物中心、商业街及酒店式商务公寓组成，总投资逾30亿元。这样一个大型的商业项目，承载着建设者怎样的希望？未来又该如何打造好这个项目？背后操盘的又是一家怎样的企业呢？带着这些问题，赢商网记者采访了开发商广州奥园资产经营管理有限公司副总经理刘训强先生。

 
广州奥园资产经营管理有限公司副总经理刘训强

从复合地产的缔造者到商业地产的引领者

中国奥园地产集团（HK.3883），是中国复合地产的缔造者，中国主题地产创新理念的开拓者。奥园的开发水平持续保持业界领先，并得到了来自社会各界的高度认可。早在2005年集团就明确提出要加大商业地产开发力度，刘训强介绍说，奥园在拿下奥园广场项目之初，并不仅仅是配合集团商业地产战略，更多的是考虑作为从番禺成长起来的开发商对番禺城市发展的社会责任。

奥园广场是集团在本土最大型的商业项目，同时也是番禺区的重点工程项目之一，目标是要打造成番禺商圈的代表性商业项目，实现番禺商业服务业发展型态的升级。奥园倡导身心健康、愉悦的生活方式，凭借对健康养生建筑多年的研究，顺应发展潮流，率先提出“构筑低碳健康生活”的品牌理念，引领产业升级换代。奥园广场结合自身的优势，在项目开发过程中自然融入“健康生活”概念，把项目打造成“南广州•国际级时尚购物中心”，成为番禺商业地产的引领者。

刘训强透露，奥园集团在番禺的第二个大型商业项目——“奥园养生广场”已经落户番禺区桥南街新城市中心，该项目占地面积约为48,000平方米，规划建筑面积约14万平方米，定位为“华南城市养生商业旗舰”，将成为番禺的又一地标级项目。

从复合地产的缔造者到商业地产的引领者，其间体现的正是一家企业的社会责任与企业抱负。

差异化定位的“一站式家庭购物中心”

目前，番禺商圈已有多个大型新商业项目在建，竞争初现端倪。据了解，奥园广场周边聚集了万科、南国奥园、星河湾、雅居乐、华南碧桂园、中颐海伦堡、祈福新村等数十个大型高档社区，项目15分钟车程范围内汇聚高端家庭人口超过100万人，仅桥南商圈目标消费群就高达30万人。这些消费群以22-35岁的家庭消费为主，他们注重生活品质，追求休闲娱乐聚会的生活方式。因此，在进行了大量的市场调研工作之后，奥园广场最终定位为“一站式家庭购物中心”，庞大的消费群体和明确的消费特性是成为项目最强大的支持。

刘训强介绍，奥园广场业态规划以餐饮为主导（占比在30%左右），零售为核心，辅以休闲娱乐业态，以年轻化、家庭式消费为主线。目前，项目已经成功引进首批5个主力商家：华润万家、星美影院、苏宁精品店、稻香迎喜皇宫、反斗威龙儿童乐园。华润万家将在负一层开出1.8万平方米大卖场，打造华南最大旗舰店。星美影院亦将开首个华南旗舰店，门店面积5500平方米，苏宁以旗下高端品牌苏宁精品店业态入驻、稻香引进其顶级婚宴品牌——迎喜皇宫，成为广州区域首家旗舰店，门店面积4000平方米。此外，第二批入驻商家将于10月左右公开签约亮相。预计奥园广场项目购物中心部分将于2012年9月开业，目前招商工作仍在进行中。

 
奥园广场效果图

　　（番禺奥园广场招商信息：http://biz.winshang.com/Xm-1412.html ）

众所周知，招商难是目前商业地产开发中的难题之一，奥园广场如此巨大的体量，什么原因能令其在短期内实现良好的招商效果？

周密、扎实的基础工作确保了项目的招商成功

项目规模与精准的定位获得商家认可

奥园广场近25万方的建筑体量在番禺是首屈一指，8万多方的购物中心堪称桥南商圈之最。项目打造“一站式家庭购物中心”，走中高端路线的定位非常符合商圈内的消费群，而商家进驻就是要做赚钱的生意，这样的定位获得了商家一致认可。

科学的规划设计与硬件配套满足了商家的需求

奥园广场室内规划采用单一主通道的人流动线设计，这样可以有效规避复杂动线带来的紊乱和消费疲劳的弊端。商场整体配备有近20条手扶电梯，2台观光电梯及11台垂直客梯，同时着力打造项目的公共空间，给顾客形成良好的购物体验。项目的硬件设施与各品牌商家选址的要求契合度非常高，这是品牌商家入驻项目的客观因素。

专业团队确保了项目的后续经营

奥园集团成立了专门的商业地产经营管理公司，负责项目开业后的运营管理。经营管理公司将依托集团雄厚的实力、发挥集团的品牌效应，为项目的后续经营打下坚实基础，这些都给予了合作商家莫大的信心支持。

双赢的合作理念解除了商家的后顾之忧

作为区域商业地产发展的领头羊，奥园地产在与商家合作之初就提出要实现双赢，不会为了追求项目的现金流而牺牲商户的利益，而是着眼于未来的长远发展，只有项目在未来的发展中进入良性循环，双方的利益才能最终实现。正是这一合作理念，使得商家最终选择进驻奥园广场。

在采访快结束时，刘训强告诉记者，商业地产运营的关键因素有很多，但最重要的有两点：一是项目的前期规划和定位，这也是项目成败的基础。二是经营团队的理念和方向，这是决定项目成败的核心因素。

此外，商业地产市场的竞争不可避免的，也将愈演愈烈。但从长远来看，更加有利于整个行业的发展，能共同把商圈做大做旺。同时，有竞争才有进步，有竞争对手，开发商才会不断的自我完善。

“风物长宜放眼量”，商业地产的开发需要长远的战略眼光、负责任的企业公民意识以及操盘团队的精细运作，这也是未来中国商业地产开发商成长的必由之路。

“无商不成城”，在城市化进程高速发展的中国，商业的繁荣程度更是一个城市发展水平的象征。如果说一个城市的繁荣需要商业来证明，那么一个集各类现代商业形态为一体的都市综合体则是这个证明的最佳载体。

奥园广场专题专题报道：http://www.winshang.com/zt/aoyuan/