万达地产负债4205亿 王健林首富成首“负”笑不出来

上周六，王健林重回中国首富的消息传出不到24小时，一则“首富”变“首负”的新闻迅速传遍朋友圈。近4000字的文章论证了两件事情：万达危矣，中国楼市危矣。

这些数据都来自万达集团、万达商业官方公布的数据，若如文中论证，保守估计万达商业在香港的上市公司至少崩盘100次了。　

不说闲话，我们还是来看看“首负”逻辑吧：　　 

1，截止上半年，万达商业总资产5786亿元，负债规模4205亿元，资金净值仅为1581亿元。因此，以此负债规模，首负之名，实至名归。　　 

2，万达盘子里，有高达2780亿元的资产被抵押在银行手里，一旦万达的资产净值不足以覆盖债务，也即“还款失败”，银行就会没收。因此，这也意味着，万达资产里的水分较大，是虚的。　　 

3，万达上半年的收入约为308亿元，经营性现金流约为-36亿元。不仅如此，万达的筹资活动的现金净流量金额也是负的。于是，猜测说，这些状况可能与银行看到万达的危险，从而减少给万达贷款有关。　　 

4，万达广场不断增加，但是万达投资类物业的公允价值增值额越来越小，逐年下滑，这意味着万达的投资物业的前景不被看好，说白了，增值潜力没有以前那么大了。　　 

5，万达负债累累，毛利率下滑，王健林只好甩卖资产。日前，万达将阜阳、滨州、烟台、营口与连云港的五座万达广场，打包出售，售价居然仅高出资产净值1625万元。这种不可能发生的事件说明万达很危险。　　 

6，基于以上五点，地产已经“日薄西山”。　　 

这篇文章引用了不少公开数据，用词相当平易近人，确保老百姓都看得明白。但是，讽刺性的是，在数据都被公开、反复研究、计算的背景下，投资人为什么还要给万达商业地产如此高的估值，从而把持股六成的王健林送上中国首富的宝座？　　 

一勺君有一些话不吐不快。　　 

1，高负债经营是中国地产公司的常态，即使是新常态里，负债也不会消失，还会是地产的关键词。中国地产业关于资产负债率的安危警戒线，有大致的标准70%（万达商业是72.7%），但处于不同生命周期阶段的地产公司，对这一指标的容忍度往往也不一样。比如，现在万达的资产包里仍有大量的重资产（持有物业），这天然就会导致负债高一些。低了，或者高了，对于不同阶段的地产公司而言，往往有着复杂的意义。　　 

另外，资本界更愿意使用净资产负债率去评估一个企业的财务激进程度，而这一指标很多活跃的房地产公司往往都突破了100%。同时，用净负债率来评估一个企业的债务风险。为什么喜欢用净负债率？因为，房地产行业比较特殊，里面有大量的预售账款，这些回笼的预售资金对于一个房企非常重要，可以说是越多越好，但是，它却入账为“负债”类别。因此，一个企业的净负债率高，并不意味着它真的就很危险，这里面有结构上的假象。　　 

2，资产抵押给融资方是房地产预售制中的内容之一，太正常不过。而预售是整个中国房地产过去二十年发展的基石，没有预售制，就没有房地产。　　 

同时，当我们去评估一个企业的流动性风险时，也要相当注意它的债务结构。有很多时候，债务规模很大，但是如果债务结构合理，长债多于短债，这就是很好的情况了。　　 

3，经营性现金流对一个地产公司相当重要，最好是正值，越多，则显示出财务上的安全冗余越大。但是，这一指标是财务报表里的节点数据，要综合比对过往数年的历史数据来看，才能得出一个相对准确的结论。　　 

目前，万达目前正在进行一场去地产化的改革，淡化销售额，加大租金与运营收入。在这样一个“过程中”时刻，销售额仍然很大，租金收入正在快速赶上，但是短时间内还无法与销售进账平起平坐，在这样的时候，现金流出现一定阶段的负值，并不奇怪。　　 

从行业集体来看，能够在大多数时间段里保持经营性现金流为正的企业，是相当少的。即使公认财务指标相对健康的万科，也屡有在特定时间段中这一指标出现负值。但是，这并不意味着，他们的财务状况已经恶化到了临界点。个人认为，上文的结论有失偏颇，忽略了行业特征。　　 

4，万达出售部分万达广场资产，本身是这场正在进行的轻资产方向的改革的正确步骤。把差的资产尽快剥离，把优质的、但是不符合持有策略的资产尽快兑现给市场，让万达这艘商业地产航母，从重资产运营的漩涡中摆脱出来，是这场改革的内在要义。　　 

不改会有什么后果？不改的话，万达广场的扩张落地速度会很慢，因为受制于资金瓶颈。但是，万达的下一个十年，是要脱掉地产的外衣，变身为一个以服务性收入为主的公司，形成商业、文化、金融与电商四大格局。这个业务格局有一个命门，就是对于万达广场的落地数量有很关键的量化要求，所以，万达广场的数量必须扩张，但是，必须又轻又快。只有万达广场数量从现在的200个扩张到1000个，他才有能力建立一个最大规模的线下消费平台，从而对决马云的线上帝国。　　 

一勺君一直认为，王健林的转型是地产行业里看不见第二个可参考案例的改革。当转型改革正在途中时，大家看到更多的往往是表面浮华剥落后的代价，比如，卖资产在大众心目中，总是不好看的，尤其是首富还卖资产，往往具有强烈的戏剧性对照，这种标题与内容对大众有很强烈的动员。可是，这真的好么？　　 

顺带说一下，上述五个城市广场的资产剥离，严格讲，并不是一场割肉。因为，交易的买方，其实是一个有限合伙企业万达稳普，快钱金融是该公司的普通合伙人GP，而王健林持有快钱金融68.7%的股份。这意味着，这只是一个朝向轻资产运营的资产动作，它仍然在万达体系内。　　 

5，万达的转型能够折射中国楼市好日子到头的结论么？这个话题真的很大，但是答案很简单，不能够，中国楼市在调整游戏规则，但是，并不意味着它即将熄火。