专访复星地产总裁龚平：复星海外投资出于何种考量
近年来，复星集团迈入了海外扩张的加速车道。从伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、纽约曼哈顿One Chase Manhattan Plaza，到米兰布罗吉大厦、东京花旗银行中心，复星地产已经将全球不少城市的地标建筑纳入囊中。在这一连串海外投资的背后，是出于怎样的考虑才做出的决策？《第一财经日报》记者近日采访了复星地产总裁龚平先生。
海外地产机会：物业单体与金融周期
第一财经日报：复星地产的全球投资如何判断各国市场的周期性机会？如何发现价值的错配和洼地？
龚平：全球资产配置要看不同市场处于的房地产周期的不同阶段，而房地产又是宏观经济的晴雨表，所以要看当地宏观经济周期处于什么周期。
目前，欧洲什么时候回到正轨尚不清楚，而英国、美国的核心市场被认为是避风港，资产价格比较高。美国市场很大、经济恢复又比较强劲（当然也有不确定性），且各个区域反弹速度还不一样，所以这里就会有错配的机会，这是第一类。
第二类，是资金成本比较低、本身历史上房产周期就非常明显的市场——比如日本。过去，东京曾长期占据整个日本投资级房地产的70%，而日本又占据了整个亚太地区投资级房地产的70%。错配的机会在于，在高周期的时候，买家以高杠杆、低利率获取资产，但是一旦房价、租金比较低的时候，就会出现资产收购的机会。
再比如，在新兴市场、以及一些对大宗商品依赖较高的市场——比如受油价下跌和西方制裁影响的俄罗斯、币值不稳定的巴西、受中国放缓影响的澳洲等，也会出现机会。
总之，海外地产投资的机会分为两类。第一类是基于物业单体项目层面的机会——就是先不看价格，也不看宏观，而是项目本身物理层面就经营就不善，可以翻新改造。比如应做住宅的被做成写字楼；或者管理者的经营能力不行、管理层激励不到位，就导致资产有潜在的价值没有释放出来。第二类是金融周期带来的机会——在高峰时期有大量的杠杆，然后到了低谷时期要经受财务压力。再或者以另一种金融形势存在——比如在俄罗斯，租约是以美元或卢布计价，物业的价值和杠杆债务用美元或欧元计价。租约中有条款规定：如果经济下行，美元升值，租户有权再协商把租约转成卢布计价。因此，你收到的就是贬值的卢布，而支付的长期债务是美元、欧元的硬通货。所以，利率、汇率、房价、租金的波动就会带来金融性的投资机会。
全球布局中的“时光旅行”
日报：复星地产作为一家中国企业，进行海外投资可以带来哪些优势？
龚平：第一，中国经济正在经历转型，在全球形成资产配置组合可以有效地抵御风险。第二，因为全球经济的动荡，导致很多地方出现了错配的价值机会。第三，在进军海外市场的过程中，我们发现中国房地产的商业模式越来越接近于海外。因为当前中国这个开发市场正处于向存量市场的过渡过程中。相比之下，印度、巴西，还是开发市场，美国、英国、日本已经是存量市场——我们正好处于商业模式进化的中间阶段。其中的好处在于，当我们去巴西、印度时，复星地产在供应链管理上的优势、对于开发模式、成本管控在内的很多开发经验是一致的——因为我们已经看到了他们未来10年后将要发生的事情。而复星地产进军发达市场，一方面是避险、捕捉错配价值，另一方面也可以及早和中国10年后会出现的竞争对手过招。你相当于进入了一个时光旅行，前往10年后的中国市场，在那里与纽约、伦敦、东京的买家在市场上以当地的游戏规则竞争。在那里的培养的能力、对市场的感知和战略，对我们国内业务本身的引领是有帮助的。
第三，在全球布局之后，可以形成全球的合作网络。不仅是地产玩家，还包括文旅、健康、物流方面的跨行业玩家帮我们打开视野，实际上这些公司也有进入中国的强大愿望。我们通过投资、合作来帮助他们来到中国，最终反哺国内业务。这也是我们做全球投资的一个意愿。
为何频买“地标”？
日报：复星地产的海外投资集中于各个发达市场的“地标”。海外地产市场投资与国内有何不同？选择这一投资策略的原因是什么？
龚平：对复星地产而言，伦敦和日本是新市场，竞争非常激烈，商业系统比较规范。但这也同时意味着容错空间是很小的，也就是对商业判断——利率走势、客户的需求、供应链的掌控等等稍微出点差错，就可以侵蚀掉你的利润。
在中国开发项目与美国不同的是，在中国正确的买地就保证了70%的成功，刨去运营成本最后还是有15%的投资回报率。但是在美国做开发，买地只是个开始。包括劳工环境、工人的薪资、工期节奏、项目规划、客户需求等等，一个错误就可能毁掉整个项目。在美国买地正确不保证成功是因为没有每年大幅的土地自然增值。而中国过去20年每年大幅的土地增值是盈利保证，是海外市场完全不具备的缓冲垫。
由于市场容错空间很低，我们自然从策略上选择风险比较低的进入形式——不要去冒土地的风险。也许当地玩家能看懂这个近郊和那个近郊的区别，但这对我们难度还是比较高的。所以，购买地标从资产价值、流动性等方面都比较好，对于初来乍到的玩家是比较好的切入方式。
比如在意大利米兰，我们收购了Unicredit联和信贷银行的总部大楼。第一，该项目的租约保护提供了时间上的缓冲。第二，该物业存在改造成为奢华酒店、写字楼和零售的空间，可以充分利用到复星地产在全世界酒店合作伙伴的网络，和我们对物业的理解和操盘能力。第三，项目的收购价格远远低于重置成本，是一个下行保护。第四，也最关键的是，如果米兰是意大利的中心，那么这里就是整个意大利最好的地段，没有之一。所以，在这样的地段、又是米兰这个世界的时尚之都、奢侈品之都，你已经利于不败之地。
如何锁定开发风险？
日报：2015年5月，复星地产以纽约麦迪逊大道项目介入了海外高端地产的开发。介入海外地产开发项目的考虑是什么？如何定位项目的客户？
龚平：我们对自己的认知是，首先复星地产现在还处于国际化的早期阶段，切入点还是低风险策略；第二，选择投资项目时我们绝对不冒地块的风险；第三，在这个过程中，我们要两条腿走路。
其中一条腿，是要先建立当地的平台公司，再向内地推进。因为房地产是一个极其本地化的生意，如果没有本地化团队，很难想象能操作好。所以我们在进军日本和欧洲时，要么雇佣当地的高端人才建立一个平台公司；要么收购一个现成的平台，直接进入当地市场。
第二条腿，就是如果有特别好的直接投资项目出现，即使我们的当地团队不够强、也没有收购平台，但可以某种交易结构安排来锁定风险。比如，我们倾向于和有实力、有良好历史记录和声誉的当地平台，以合资公司或者管理委托的形式进行合作。
应该说开发的确不是我们海外投资低风险策略的主线。开发相对高风险，周期长、不确定性更多。但为什么这块地我们愿意开发？首先，地块位置很好，是在纽约中城、靠近下城的地方。第二，我们的合作伙伴已经获取了这块地块，并且在里面的超过20%的共同投资是同股同权，相对来讲风险收益是绑定的。第三，对方自己有一个时间表要求，因此谈判条款比较优惠。同时，项目的土地成本也已经远远低于在同样市场上获取另一个地块的重置成本。归根结底，就是市场波动带来的下行风险已经得到保护，重置成本要远高于我的获取成本。
在操作风险层面，我们合作伙伴的团队可以监控每一天的开发、进度、和总包打交道，包括动拆迁。他有20%的股份在里面，所以会很积极。比如，我们最后动拆迁也遇到和国内一样的钉子户问题。如果是复星地产自己去做，第一可能价格分寸、赔偿标准掌握不好；第二，或许会上升为中国“土豪”和本地居民的社区冲突。但合作伙伴处理得很好，按时按量解决。最后，这个合作伙伴历史声誉很好，而且有和亚洲投资人打交道的记录，在企业文化上非常匹配。所以，这个项目应该说是一个符合战略的例外。
至于产品定位，我们还是希望本地人做本地的事情。在这个项目里，复星地产还是定位为一个财务投资人和观察学习者。从产品打造方面我们会给一些建议，但是更多会放手让本地团队去做运营决定。产品定位、销售都是针对本地客户的。当然不排除我们锦上添花，比如在中国推广一些这样的项目。整体而言，我们更多的是以中国资本投资美国项目，在整个美国市场形成闭环。