直击恒隆业绩会：陈启宗坦言仍不知道春天何时再来临

“今年减少派息和现金流没有关系，而是市况疲弱，董事会希望借派息让股东们接受到一个信息：我们对前景看得不是那么美好，也不知道什么时候春天会再来临。”不止一次提醒“冬天已经来临”的陈启宗，再次抛出了一个信号。

1月28日，香港中环渣打银行大厦，参与恒隆集团2015年年度业绩会的所有中外媒体都有一个共同的关注点——恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗会如何看待零售市场和楼市的未来走向。

“市道现正陷于低迷，并渺无结束迹象”，2015年中期报告致股东函中，陈启宗曾如是概括。时隔半年，其对当前内地零售市场的判断并没有发生改变，“内地市场相当疲弱，并且有越来越疲弱的趋势，暂时看不到短期好转的迹象”。

对于市道何时会见底的提问，观点地产新媒体现场观察到陈启宗回答带着些许调侃和无奈，“如果我知道，我就发达了”，“事实上，经济形势非常复杂，很难判断内地市场什么时候会复苏。作为管理层我们会小心行事，确保在最坏的情况也能保持稳定”。

面对漫漫寒冬，恒隆已经开始作出防备，秉持旗下购物商场的定位、提升现有物业组合质素。与此同时，陈启宗的“熊市”拿地策略也正在等待机会。

金融风暴不会重演

陈启宗每年亲自为恒隆地产撰写的致股东函，都会涉及对经济、市场状况及公司策略的分析，因而往往也会被投资者视为前瞻性解读。经济形势和零售市场，自然而然就成为业绩会提问的关键词。

而今次业绩会上，面对包括观点地产新媒体在内的多家媒体陈启宗再次谈及中国经济增速放缓，他认为这是每个发展中的经济体都会经历的颠簸。“从宏观角度来看，有上有下的波动是相当正常的，西方经济体都曾经经历过这种周期，中国也并不例外”。

但这个周期的长短却难以预测。陈启宗在2015年中期报告致股东函给出的解释是，“我们难以预见新的经济引擎将会是什么。此乃为何本人未能预见我们的购物商场业务可以快速复苏”。

可以用作参考的是，他认为如同2008年金融风暴般的情况不会再次上演。“2008年金融风暴是V型走势，跌得很深但是回升也很快，但这次是慢慢下滑，所以恢复可能也需要一段时间”。

而经济增长放缓的影响，已经体现在零售市场。2015年下半年内地的零售市场表现，陈启宗直言并不理想，“普遍来说，下半年的零售销售额是会高过上半年的，但是2015年下半年反而差过上半年，这个势头并不鼓舞。如果按照过去六个月的走势，还有可能继续下滑”。

不过，恒隆的投资策略并没有因此改变。面对是否会考虑分散内地投资减少风险的提问，陈启宗的回答是否定的。

“短期比较困难，但是长远来看我不认为中国市场会不好。放眼世界，中国仍然是为数不多的GDP能够达到6％-7％的国家，所以没有必要因为短期的经济困难就影响长线投资”。

因此，陈启宗告诉观点地产新媒体暨现场人士，淡市为恒隆增添了买地机会。他虽然表示是否拿地仍是未知数，但其也明确了两大条件，“地市很热的时候恒隆向来是不太会去拿地的。拿地的客观条件，一是人人都看淡，二是别的同行不想买或者没钱买的时候。机会永远都有，只是看是不是在最合适的时间能够被抓住。”

他曾表示，对于现有的在建项目，恒隆不会放慢施工进度，但亦不会如过往般竭力超前，“低迷的市道将持续一段时间，因此无需赶急”。

某种程度上，这亦反映了不同城市零售物业的价值分化。二线城市的购物商场正面对更艰难的环境，即便如恒隆这般拥有丰富经验的港资企业，也必须使出浑身解数应对二线城市租金下调的挑战。

恒隆策略有所调整

媒体查阅本次恒隆业绩发现，2015年，恒隆地产综合收入减少百分47%至89.48亿港元，综合营业溢利亦相应下降50%至65.48亿港元。股东应占基本纯利减少56%至43.87亿港元，计入较去年为少的投资物业重估收益后，股东应占纯利减少56%至50.92亿港元。

其中，住宅物业销售减少是恒隆地产营收及综合溢利减少的主要原因。恒隆地产89.48亿港元的综合收入中，物业销售收入11.97亿港元，同比下降88％，但物业租赁收入依然实现增长，同比增长7%至77.51亿港元。

而在恒隆地产整体物业租赁的租金收入及营业溢利构成中，内地的物业组合占比分别达到54%及48%。2015年，恒隆内地物业组合的租金收入增7%至41.94亿港元。

对此恒隆方面称，这得益于上海物业组合的租金收入录得增长，部分抵销了沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场这两座购物商场的租金收入下跌。

据观点地产新媒体了解到，上海恒隆广场和港汇恒隆广场2015年租金收入同比分别增长9%及3%至8.85亿港元及11.96亿港元，出租率达97%。但沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场则受到零售消费疲弱及租金下调的影响，在重整租户组合之际出租率分别下降至87%及72%，零售额均下降3%。

对于二线城市零售市况的艰难，陈启宗此前亦有分析。在天津恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家最具规模的零售物业结业。

他在2015年中期报告中作出如是预测，“我相信，这个改弦易辙的游戏刚刚开始。由于许多城市的商场均出现严重供应过剩，只要经济疲惫及消费薄弱的情况持续，更改用途的步伐自必加速，此等市场也许需时数年方会达至供求平衡。”

此种情况下，恒隆的策略亦有所调整。区别于部分企业下调定位的调整，恒隆首先秉持的方针就是不会考虑考虑降低旗下商场的产品价格点。因顶端或接近顶端市场的参与者甚少，陈启宗认为今天恒隆所参与的市场，远较下一层更易抗衡。

在物业开发建设方面，恒隆表现得更为审慎，不会因市况疲弱而特地放慢施工进度，但也不会如过往般竭力超前。与此同时，在上海等物业中已经开始展开提升物业组合质素的优化工作。

上述策略的成效或许同样仍有待时间和市场检验。但从物业数量来看，恒隆并未减慢步伐。2015年12月18日，大连恒隆广场开始试业，这个总楼面面积达22万平方米的购物商场是其迄今为止在内地的最大购物商场，计入已承诺的租约，大连恒隆广场于2015年底的出租率达63%。