拆围墙“拆出”开放式街区 社区商业该如何应变？

（赢商网河北站报道）“拆围墙”这一波网络热点很快就已成为过去，但它在居住和商业领域引发的变革才刚刚开始。国务院近期出台的“街区制”新政之下，大型封闭式社区将为开放式街区所取代，与之相匹配的社区商业，又将因此做出怎样的调整呢？

国务院出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，有这样一条：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。”一石激起千层浪，一时间，各种支持的、反对的议论纷至沓来。

“街区”这一概念起源于欧美发达国家，其城市规划的核心便是开放式的现代城市格局，具有很强的先进性。对美国乃至世界城市规划发展影响巨大的社会学家简·雅各布斯，在她著名的《美国大城市的死与生》一书中，敏锐地提出“街道眼”（StreetEye）概念，反对建设那些寂寥的“花园城市”。她它主张保持小尺度的街区（Block）和街道上的各种小店铺，用以增加街道生活中人们相互见面的机会，从而增强街道安全感。并指出交通拥堵不是汽车多而引起的，而是城市规划将许多区域生硬地隔离开来。

“对于商业地产来说，新政策主要对未来社区商业形态产生重要影响。”中国房地产经理人联盟秘书长、庆峰基金联合创始人陈云峰认为，首先在城市规划层面上，城市商业规划将更为有序，更加重视城市商业网点的布局。可能不会再有大地块出让，而是实行大地块切成多个小地块，从而形成多路网结构。像现在的通州核心区规划，就已经率先采用这种模式，而且也不再允许做住宅底商。这样，意味着未来商业地产价值会更大。同时，小社区不会再配建大商业，这可能会催生区域邻里中心的出现，涵盖社区商业、服务等多方面。

赢商网河北站了解到，现在很多城市的社区商业，除了小型的购物中心外，很多都是环绕社区围墙的底商，省会石家庄也不例外。在河北省商联会秘书长曹润亭看来，新政策所推行的街区制，意味着未来社区商业的形式更加多样化，不仅仅局限于外延式的形态，可以考虑尝试组团式商业、社区中心型商业等多种形式。开放式社区是未来发展的大方向，也对城市商业网点规划提出了更高的要求。但是也不能搞一刀切，要充分考虑社区环境美观、服务便利等多方面因素，注意动静结合。

正如业界专家所言，“街区制”新政将促进社区商业形态发生改变，这也要求在具体的规划中，要做足功课。相信，随着政策实施细则的出台，这些变化将会体现在更多的社区商业项目中，值得期待。

新闻加点料：

开放式社区商业具体呈现状态，以下几个典型开放式社区商业案例，将会告诉你！

1、佛罗里达州Seaside小镇

佛罗里达州Seaside小镇始建于1980年，是位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”，也是开放型社区首个应用者。

功能布局方面，公共服务设施环绕中央广场布置，包括市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。公共空间打造方面，以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，成为邻里间聚会交流的场所。而且，开放式的道路路网，也提升了商业价值。

2、加拿大太平洋协和社区

加拿大太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区；项目定位高密度条件下的新型城市滨海生活；项目占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。

总体规划是社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定。区域商业位于社区中心，易形成核心区。同时与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面。部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，最大化利用景观资源。

3、上海华大●梧桐城邦

大华·梧桐城邦”位于上海宝山区西南侧、大华社区北侧，紧邻中环，占地面积22万㎡，建筑面积32万㎡，是一座大型开放式街区。规划范围北临环镇南路，南至汶水路，东至龙珍港，西临真北路，真华路延伸段在基地中由南向北穿过。

项目真华路两侧的住宅街坊均安排为底层商业、半地下停车、院落完全步行化的围台式多层住宅街坊，在总体结构中构成了整个居住区的带状中心。在公共空间层次上，将真华路与汶水路、长浜二号的交叉口的节点设计为商业、文化中心，住区公园和长浜二号河及东侧的龙珍港河岸，则为公共景观空间。

开放的住区商业空间，实现了住区城市界面的生活转换。分两个层次：（1）住区中心层次的商业，相对有一定规模，集中沿真华路布置，与规划中的杜区中心统一设置；（2）住区街坊层次的商业，此类商业沿住区步行系统，设置在住宅底层，布点灵活。

4、深圳万科城

深圳万科城是“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 项目，占地约46万平方米，建筑面积约53万平方米，其中住宅：398050平方米，商业30000平方米。

项目整体规划用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限。

万科城风情商业街以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业，排布美食坊与百货购物，形成核心公共空间和消费者聚集场所。区分商业内街与外街，其中内街区集中设置特色、艺术主题商业，街区外围布局社区及周边配套型设施。而且沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独特风格特色的西班牙商业街区。