兰桂坊内地新契机 目前落地成都、海口和无锡等城市
编者按：行业需要领袖，房地产行业更是如此。领袖的意义绝不在于复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
自2007年以来，观点地产新媒体出品人陈诗涛与其采访团队已经相继完成了恒隆地产陈启宗、香港特首梁振英、凯德集团林明彦、中原集团施永青、首创集团刘晓光、华远任志强、SOHO中国潘石屹、金隅股份蒋卫平、融创孙宏斌、建业胡葆森、金地集团凌克、合景泰富孔健岷、阳光100易小迪、德意志银行蔡洪平、五洲国际舒策丸、中粮地产李晋扬、保利地产余英，以及著名经济学家茅于轼、樊纲、陈淮、巴曙松等多位中国经济与房地产界名家大腕的深度访谈。
“I am still in love with Hong Kong, but Hong Kong is Stuck.”
在香港生活超过40年的盛智文，对于这个成就了他“兰桂坊之父”称号的城市依然拥有深厚的感情，但也开始抱有更多担忧。
这种思考并非全然来自兰桂坊，位于中环的兰桂坊如同过往三十年般，仍是众多香港白领和时尚人士的聚集地，人们喜欢在夜晚时分小酌一杯的习惯并没有随时光流逝而改变，但这座城市的变化却无处不在。
过去一年，楼价的飙升、旅游及零售业的降温加上阶层意识的强烈分化，都在昭示着香港繁荣底下的不平静。在盛智文看来，香港仍拥有低税率及健全法治制度的优势，但阶层意识的分化和高昂的楼价却正在使得香港面临“被卡住”的关隘。
对于香港年轻人，盛智文在不久前一场演讲中给出的建议是“Don’t miss the boat”。
“不要让他人劫持自己的思想，不要错失良机。”盛智文对香港年轻人的寄语还包括来自内地迅猛发展的启迪，“开拓视野，放眼未来”，“到内地去体验，会让你看到许多机遇。”
于兰桂坊而言，同样如此。尽管中国经济增长有所放缓，但在盛智文眼中并没有改变成色。在接受观点地产新媒体专访时，盛智文如是评价兰桂坊的新机遇：“中国经济正在从出口导向型向消费型转变，我相信兰桂坊的定位会非常契合这个大时代。”
“卡住”的香港
自2003年兴起的内地游客香港自由行热潮，在近两年开始降温。走在旺角、铜锣湾、中环的商铺以及海洋公园、迪士尼乐园，过往熙熙攘攘的内地游客已在减少。
香港特区政府统计数据显示，2015年全年香港零售业总销货价值为4752亿元，同比下降3.7%，跌幅超过了2003年“非典”后的2.3%；2015年全年访港旅客总共有5930.7万人次，同比下跌2.5%，来自内地的旅客减少了3%。
盛智文认为，香港零售业发生变化的原因之一正是内地自由行人数减少。内地居民到香港购物的冲动正随着人民币汇率变化和电商迅猛发展而有所冷却，“同时，小部分比较激进的学生群体有一些过激的行为，这会影响到内地游客到香港旅游的心态。”
“香港需要做的是加紧自己的基础设施建设，把这个城市变得更加令人兴奋，更加吸引人。因为更多内地游客去到国外看到更多东西、视野变得更开阔后，他们的品味和要求，对娱乐的理解也会更加深刻。”
盛智文对香港提振旅游业的建议，还包括扩大内地自由行城市范围。“现在的计划只涵盖了内地的49个城市，我建议把这个计划的涵盖范围加大，变成六、七十个城市，这样就可以给香港带来千万级的游客。”
但提出此种建议的盛智文也不得不同意，香港社会对待内地自由行的观点已经出现分歧，“香港是被‘卡住’的状态，因为现在香港社会是极端分化比较严重的现状。”
作为国际金融中心，香港拥有蓬勃的经济活力，但长年的低息环境和高昂的房价在无形中助推了贫富差距。
在盛智文看来，香港人低幸福感的最主要原因就是高房价，“年轻人都希望有自己的房子，但是房价对他们来说高得离谱。有一些房产的富人往往可以变得更加富有，而穷人因为低息的环境更加难以进入到中产或者是比较富有的阶层。”
这并不是香港独有的现象，但却在香港与内地融合的时代背景中开始被放大。
“我想这是香港政府另外一个需要着手处理的紧急事情，他们需要提供更多年轻人可以承担得起的住宅。”盛智文认为，当社会幸福指数上升时，香港居民的意见和观点才能更加统一。谈至此时，盛智文的语气中充满着对一座城市的希冀。尽管生就一幅西方面孔，不会说粤语和普通话，但盛智文已经将自己视为地地道道的中国人。
“当我放弃加拿大国籍的时候，这里就已经是家了，香港是我的第一故乡。”
兰桂坊印象
出生在德国、成长于加拿大的盛智文，在香港度过了人生中的四十余年。对于成就了自己的这座城市，盛智文选择在此落地生根。他笑称自己已经能够听懂一些普通话了，并颇为自豪地表示自己的儿子普通话很好，“听说读写都没有问题，他比我更本土”。
从19岁只身而来赚到的第一桶金，到33岁时将中环的狭窄街道打造成世界闻名的兰桂坊，再到56岁临危受命重振香港海洋公园，盛智文的人生历程足以称之为一个成功的“香港梦”。
在占据过半人生的香港闯荡史中，兰桂坊是盛智文最负盛名的成就。“兰桂坊过去可能只是一个街道或者说是一个路牌。但是现在兰桂坊已经成为了一个时尚品牌，不但在香港、在中国，在全球都有自己的名声，它已经成为香港文化的一部分。”
“兰桂坊是一个充满历史的地方，是一个每晚都有故事发生的地方，也是一个没有地位分别的地方。”盛智文的回忆里，兰桂坊也彷佛是一个时代舞台，映衬着人来人往。
“加州餐馆刚开业时，来光顾的陈百强、周润发、张国荣、王菲等等客人，都还是初出茅庐的年轻人，如今他们已经成为大名鼎鼎的明星，有些依然活跃在舞台上，有些已离开人世。”
三十余年时光流转中，“今晚落老兰”成了香港人的集体记忆，也成了香港文化的一道窗口。
兰桂坊诞生的1980年代，香港背靠祖国改革开放的历史时刻获得了新发展。多少进入中国的外商们，一定都曾经落地香港，或许也曾到过兰桂坊。当他们经由香港走进内地时，也带来了一些关于香港和兰桂坊的想象。
具有敏锐嗅觉的盛智文，亦是其中之一。1980年代初，盛智文为了服装生意第一次踏足内地，他看到了与香港截然不同的城市面貌。
“中国是一个很漂亮的地方，那个时候坐在火车上向窗外看出去，外面的景色就像一幅画一样。湖南的冬天非常冷，在冬天的夜晚站在月台看着列车烧着煤喷着蒸汽，感觉就像是在老电影的画面中。”
盛智文至今也没有忘记当时长沙人人都穿着中山装、骑着自行车的景象，“这和你们年轻人现在所了解的中国完全不一样”。
时至今日，盛智文依然乐于谈及他在长沙开拓市场的经历。这位见证了中国经济高速发展，目睹过长沙、深圳、上海华丽转身的商人，甚至曾在访谈时直言是中国让他看到了奇迹。
强大的经济活力和时代机遇也在吸引着盛智文。于是乎，在香港“一举成名知天下”的兰桂坊，开始将版图延伸至内地。
内地新机遇
“内地市场对兰桂坊而言非常非常大，当然现在全球都在关注中国经济增长放缓，但从长远来看，我认为这是一条健康的道路”。
在盛智文看来，中国经济正在走向一个更加平稳的轨道，“GDP增速放缓反而可以给中国今后带来一个更加稳定健康的环境，中国的市场正在慢慢变得成熟，这并不是一件简单的事”。
盛智文认为，中国从出口导向型经济向消费主导型经济的转变过程，恰恰是兰桂坊的发展契机，“兰桂坊和消费型经济非常适应，在中国现在这个大时代、大环境之下是非常契合的”。
中国年轻一代的消费需求和传统购物中心的错位，是盛智文对兰桂坊内地发展充满信心的原因。
“中国年轻一代人拥有了更多的可支配收入，他们紧跟国际潮流，喜欢一些国际化的美食和时尚等元素。而且因为电商冲击，他们去购物中心更多地只是去娱乐或者吃饭。”
以70%零售和30%餐饮业态组合的传统购物中心，在盛智文眼中已经不能够更好地匹配消费需求，“但兰桂坊恰恰大部分都是娱乐、餐饮业态，这是一个时尚生活的地方，而不是一个购物中心”。
截至目前，兰桂坊选择了在成都、海口和无锡落地，并且下一步将继续增加布局。盛智文表示，兰桂坊还在寻找更多的潜在机会，“下一站可是北京，也可能是广州或者深圳”。
不过，在内地的扩张计划之前，另一个让盛智文灌注心神的项目是上海梦中心。
“我们现在的重点是把上海梦中心打造完成，这将是一个独一无二的内地项目。我也相信上海梦中心落成后将会有更多的城市会致电我们寻求合作。”
以下为观点地产新媒体对兰桂坊集团主席盛智文先生的采访实录：
观点地产新媒体：2015年香港零售业总销货价值为4752亿元，同比下跌3.7%，您认为当前香港零售业下行的原因有哪些？
盛智文：首先我认为不能完全说是经济的衰退，可能有一些因素正在影响着香港的零售经济，其中之一就是现在大陆自由行来香港的人越来越少。
这里面也有两个原因，一是香港可能会有小部分比较激进的学生群体，他们对中国游客有一些过激行为，这会影响到大陆游客到香港的旅游心态。而且部分不友好的事件通过社交和传媒渠道传播得很快，给香港造成了很大的影响。
以前深圳有一签多行的政策，深圳居民他们想何时来香港都可以随时进来，但是香港有部分居民对于水货客，对于深圳频繁来香港的游客有怨言，也导致香港推出了一个政策，深圳居民每周最多只能来一次香港，这个政策也影响到了一部分深圳游客来香港购物游玩。
另外一个原因是汇率，因为港币和美元是完全挂钩的，美元的上涨趋势影响到了汇率，也影响到了一些游客购物的热情。相对而言日元正在贬值，韩元正在贬值，而且欧元也是在不停地贬值，所以更多的游客流向了境外。
我觉得这也是更多游客选择日本、韩国、欧洲这些旅游目的地，而没有来香港的原因，因为过去很多人来香港，他们大部分人的目的就是过来购物。而且现在内地的电子商务发展特别快，在线购物也是导致人们少来香港购物的原因。
各种各样的原因，可能每一个原因都有一部分影响，但是这些各种各样的小因素加起来就导致来香港的游客下降得这么厉害。
观点地产新媒体：我们看到游客下降也影响到了香港主题公园的营业情况，迪士尼2015年财年公布的业绩由盈转亏的，您认为香港香港可以从哪些方面去提振旅游业？
盛智文：包括海洋公园也是一样，业绩表现不好的原因是之前50%的游客主要依靠大陆来的旅行团。过去香港一天差不多会有350个旅行团，现在只有三分之一，120个左右。旅行团的减少意味着这些主题公园一年会少100万左右的游客，用100万乘以主题公园的票价或者他们在园内消费的数量，这个数字就会很大。
香港政府现在重点需要做的是一个经常性自由行的计划，在这个计划当中所有的城市居民可以以自由行的形式来到香港，他们不一定要经过旅行团这种形式。香港政府现在这个计划只涵盖了内地的49个城市，我建议把这个计划的涵盖范围加大，变成六、七十个城市，这样就可以给香港带来千万级的游客。
当然，香港也需要加紧自己的基础设施建设，把这个城市变得更加令人兴奋，更加吸引人。
我看到一个数字，去年有1.2亿中国游客去境外旅游。当这些游客去到国外看到更多东西、视野变得更开阔后，他们的品味和要求、对娱乐的理解也会更加深刻，就变成更加挑剔的游客。
不光是香港，全球其他城市也需要不断提升自己的基础设施建设，建造更加多吸引人的，令人感兴趣的景点，可以吸引人们在这边享受。
观点地产新媒体：您在去年12月曾发表了一个演讲，提到香港现在是一个比较分裂的状态，像被“卡住了”一样，怎么看香港现在的这种格局？一方面有观点支持更开放，另一方面有观点并不支持，在这样的情况下，您觉得香港是不是正处于一个比较艰难的时刻？
盛智文：现在香港还是被卡住了的状态，因为现在香港社会是分化比较严重的现状，年长的人群和现在年轻人的观点不一致。
不光是香港，全球的社会都在经历这个问题，因为现在的年轻人生活在数字一代，从小跟互联网、手机等数字设备长大。年长的一代并没有经历过这些东西，所以这造成了他们之间的一个断层。
香港人们不幸福最主要的原因是房价高，房价高就导致了很多人对生活不满意，因为现在的年轻人都希望拥有自己的房子，但是房价对他们来说高得离谱，要奋斗六、七十年才能买得起香港的房子。
当然这个现象不光是香港有，全球很多城市都有这个现象。过去12年香港是一个低息环境，这就导致了有一些房产的富人往往可以变得更加富有，而穷人因为低息的环境更加难以进入到中产或者是比较富有的阶层，这就造成了贫富差距。现在这个状况在英国等欧洲国家也有出现，人们有一些反政府的行为，就是因为房价高，他们失去了生活的希望。
我想这是香港政府另外一个需要着手处理的紧急事情，他们需要提供更多年轻人可以承担得起的住宅。当他们实现了这个目标，社会的幸福指数就会上升，整个社会的意见就不会那么两极分化，更多人会更加中立一些。
现在香港政坛也是有这样一批政党，给年轻人做了一些承诺，让他们觉得可以改变现在的状况，改变现在格局，这就导致很多年轻人会支持他们。而当整个社会幸福感上升的时候，这些党派获得的票数就会相对减少。所以，我认为很重要的一点是政府一定要领导力和决策力，把整个社会的幸福感提升上去，这样才能把整个社会融合在一起，当社会更加融合，观点更加统一的时候，幸福感和社会的不稳定因素就会减少。
观点地产新媒体：香港房价一直都处于比较高昂的状态，有些分析认为香港楼市会有10%到15%的回落，您怎么看香港楼市的走向？
盛智文：我不太认为香港的房价会经历衰退的情况，因为接下来两年香港市场上会有很多面对大众比较合理的房子推向市场。大众市场随着供应的逐渐上涨，价格会逐渐下降，这对于整个社会来讲是更健康的状态，因为房价的下降肯定会有利于让更多人拥有自己的房子。
但是不得不说的是，即使下降20%，香港的房价仍然是比较高的，而且高端豪宅市场现在还是很疯狂的情况，因为豪宅市场还是供不应求，近期港岛南岸有一个房产成交价就是10亿港元，在半山也有一座豪宅以8.5亿港元的价格成交。
观点地产新媒体：北京、上海等城市也正在向国际化大都市发展，您怎么看香港的竞争优势？在未来的城市竞争中，您觉得香港面临的压力会不会更大？
盛智文：我相信低税率和健全的制度仍然是香港的核心竞争力。香港的低税环境，对做生意的人来说仍然是非常吸引人的条件；健全的制度，对于整个香港的成功也是至关重要的一个因素，因为投资者需要的环境永远都是稳定的，他们如果一旦有商业上的纠纷就可以到法院获得公平的评判，而香港健全的法制制度在全球建立了非常好的形象。
观点地产新媒体：过去一年香港营商环境有所变化，兰桂坊的经营状况有没有达预期？
盛智文：过去的一年，兰桂坊的经营还是非常不错的。我们去年新开了一栋大厦叫加州大厦，是27层的单栋建筑，里面有很多全球著名的餐饮和时尚品牌。
这些品牌的进驻也给兰桂坊带来了活力和能量，每天都有很多游客去大厦游玩和娱乐。而且，对兰桂坊来说，旅行团不是我们最主要的顾客来源。
观点地产新媒体：兰桂坊已经有超过30年的历史，这个地方已经是否成为了香港文化的一个象征？过去30多年有没有印象比较深刻的事情发生？
盛智文：兰桂坊过去可能只是一个街道，一个娱乐社区，或者说是一个路牌。但是现在兰桂坊经过这么多年的发展已经成为了一个时尚品牌，不但在香港，而且在中国、在全球都有自己的名声，已经成为香港文化的一个部分。
当然有很多我印象深刻的事情，兰桂坊第一家餐馆加州餐馆刚开业的时候，来的顾客现在都已经成为鼎鼎大名的明星，包括成龙、周润发、王菲、莫文蔚等等，还有陈百祥、张国荣等等。在加州餐馆刚开业的时候，他们还是初出茅庐的年轻人，但是现在他们已经是非常有名的人,可能有些也去世了。
兰桂坊是一个充满历史、非常特别的地方，当时是一个每晚都有派对、每晚都有精彩事情发生的地方，包括兰桂坊是第一个把万圣节带入香港、带入中国的地方。每一个香港的特首也都来过兰桂坊，我们也接待过美国总统克林顿和他的女儿等。
兰桂坊的历史非常丰富，当然也是一个没有地位分别的地方，有可能你旁边站着的就是个明星或者名人，你可以跟他一起聊天、一起喝酒。
观点地产新媒体：兰桂坊现在也在向内地拓展，您是否认为内地拥有庞大的商机？
盛智文：内地市场对兰桂坊集团来讲非常非常大，中国现在的经济环境也在经历改变，从一个出口导向型的经济向消费主导型的经济转变，而兰桂坊的存在是和消费型经济非常适应的，兰桂坊在内地的拓展也是和中国未来五年计划非常相契合的。
而且中国现在的年轻一代人变得非常快，跟着国际的潮流，喜欢一些国际化的美食、时尚等元素，他们现在也有更多可以支配的收入，所以兰桂坊在中国现在这个大时代、大环境之下是非常的契合。
中国现在有很多传统的购物中心正在经历比较困难的时期，之前建设的传统购物商场，70%是零售业态，30%是餐饮，因为电商的冲击，年轻一代不想去购物中心购物了，更多是去娱乐或者吃饭，所以说现在比较合适的业态配比可能是60%餐饮、娱乐，而零售可能只有40%。
兰桂坊现在在内地的业态正好是以这样的配比进行的，大部分是娱乐、餐饮业态，少部分是零售，而且兰桂坊和传统购物中心不一样，有很多户外的空间可以用餐和娱乐，它和购物中心的氛围并一样，所以我觉得这是兰桂坊在内地有很大商机的原因，因为我们不是在打造一个购物中心，而是打造一个时尚生活的地方。
观点地产新媒体：兰桂坊在成都、海口落地时是怎样调整自己的定位的？
盛智文：中国是一个统一的国家，而且每一个地区都有自己不同的文化，当兰桂坊去内地拓展的时候，首先要学习各个地方不同的文化。
成都本地居民比较喜欢火锅、喝茶，当然现在他们也开始喜欢星巴克了，他们也爱打麻将，所以成都人生活方式相对比较轻松、休闲。他们晚上的夜生活也非常丰富，即使他们不是很富有，每天晚上也会出去享受。
海口和成都的文化又不一样，海口和上海也不一样，每一个城市都有不同的文化，所以我们在了解当地的文化之后要建一些项目，可以让这个项目适应本地的文化。
当然，在做本地化的同时我们也要保留一些国际化的文化，因为本地居民很多想看到香港的元素融入到项目里面。
现在中国的年轻一代因为互联网的普及，因为他们去过很多地方旅行，他们和全球大部分年轻人没有什么区别，视野非常开阔，也是跟着国际潮流、市场潮流在成长。
兰桂坊的成功就是在适应本地文化的同时把香港的文化注入本地，兰桂坊的初衷也是想要打造一些可以让本地居民享受自己生活的项目。
观点地产新媒体：未来几年会加大在内地的投资吗？有没有正在考虑的新项目？
盛智文：我们正在看一些潜在的投资机会，但是现在的重点是先把上海梦中心项目打造完，因为它是一个非常独特、非常独一无二的项目，里面有很多不同的元素，包括文化、艺术，里面有办公、餐饮等各种各样的业态，当然我们还有无锡的项目在建，也会成为一个非常特别的项目。
我们在寻找更多的潜在合作机会，包括进驻更多的城市，我相信上海梦中心完成之后肯定会有越来越多的城市和我们寻求合作。接下来下一站可能是北京，我也会考虑广州，广州是个很好的市场，深圳也是，深圳有很多的年轻人，是个很好的市场。
观点地产新媒体：上海梦中心项目是合作项目，兰桂坊在项目中负责哪方面的工作？
盛智文：上海梦中心是由华人文化产业投资基金、梦工厂还有兰桂坊三方共同打造的，项目的主要投资方是国家开发银行。
兰桂坊和华人文化产业投资基金、梦工厂是非常紧密的合作关系，大家共同开发，兰桂坊在项目中作为主要的发展推动角色，参与从设计到招商以及市场推广等工作。
梦工厂在里面负责一些指导，包括关注他们本身的产品，因为整个项目里面会有一个动画工作室，有一栋楼将来会是东方梦工厂的总部。
华人文化产业基金是负责整个项目产业的部分，他们也做了很多很成功的文化秀，本身和政府也有非常好的关系。
观点地产新媒体：上海迪士尼2016年6月就要开业了，会不会对上海梦中心形成竞争？
盛智文：主题公园不是我们主要的竞争对手，因为上海梦中心不是主题公园，所以不会形成直接的竞争。
主题公园更多的顾客是家庭，和上海梦中心的目标客户群不一样，是两个完全不同的市场。在上海形态上面有一点类似的项目是上海新天地，如果说到竞争，可能新天地更会是我们竞争的项目，当然如果拿上海梦中心和新天地相比，梦中心的项目规模会大很多，可能新天地只是梦中心里面的一小部分，只是里面餐饮的一部分而已。
观点地产新媒体：以后兰桂坊在内地的拓展会不会考虑输出品牌和管理的模式？
盛智文：也是可能的，但是我们要找到好的合作方，因为如果没有好的合作方，可能品牌就会受影响，一个好的品牌如果要变坏是很快的。
观点地产新媒体：2016年中国内地经济增长存在较大压力，您怎么看中国经济的前景？
盛智文：中国的经济正在转为服务型导向，消费型导向的经济，现有的政府必须要把经济引导到一个更加安全、更加平稳发展的轨道上来。从出口导向变成消费导向，也需要一定的时间，因为这需要培养消费者市场。而这段时间也是导致GDP增速放缓的原因，可能由之前的12%、13%、15%降到了现在的6%。
中国走的一条道路是对市场监管更强一些，当整个市场开始有一些放缓，甚至市场有一些下降的时候政府要做好自己的角色。
现在GDP增速放缓反而可以给中国之后的经济带来一个更健康的环境，这可能是一个更健康、更稳定、更合理的增速。很多国家在批评中国经济放缓这个事情，有一些意见，但是从长远来看这是一个很健康的选择，我对中国经济的发展还是很有信心的，我觉得中国政府正在做一些正确的事情，而且不是简单的事情，这需要时间。