万科2015年营收超世界五百强企业门槛 物业收入29.7亿

3月13日晚间，万科公布其2015年业绩报告，更为重要的是，万科与深圳地铁签署备忘录，计划以万科向地铁集团新发行股份的方式，收购地铁集团下属公司，并以此获得地铁集团400亿-600亿元的物业资产注入。

重量级合作，顿时引爆整个地产圈，然而，原定于3月14日上午举办的"深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会则因时间过于仓促而取消，万科集团业绩推介会则照常于3月14日上午举行。

值得一提的是，在业绩推介会上，即将卸任董秘，专职新业务的万科副总裁谭华杰多次提到2015年是万科业绩历史上最好一年。

那么，万科2015年究竟取得怎样的成绩呢？

2015年营收超世界五百强企业门槛

业绩方面，2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。

由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入，已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。也就是说，如果这次万科成功晋级，世界五百强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。

谭华杰在推介会上强调，万科取得其担任董秘七年以来最好丰收年，与公司自2014年推出的事业合伙人制度不无关系。据悉，万科跟投项目规模持续扩大，2015年累计开放76个项目，跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘毛利率增长6个百分点，而营销费则大幅度下降。

万科土地储备可支持未来2-3年发展

在跟投项目的把控下，万科在拿地上更为理性。谭华杰表示，"在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科不仅买到了基本足够的土地，而且严控拿地成本，重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目"。

具体为，2015年万科新增项目全口径建筑面积2201万平方米，约占全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的42%，值得注意的是，一线城市地价款占新项目总地价款36%。

其中，期末公司土地储备建筑面积5477万平米，权益建筑面积约3976万平方米，可支持万科未来2-3年发展。

谭华杰在推介会上提到，过去一年，万科通过一手、与其他企业合作等方式买地。而参与城市更新改造类项目按万科权益计算，则建筑面积约为301万平方米。

万科物业2015年收入29.7亿元

万科在事业合伙人制取得不错成绩的基础上，万科董事会还通过了万科物业市场化发展议案，同意增发10%股权启动万科物业事业合伙人机制，这亦推动万科物业市场化扩张和跨越式发展，使得年内管理面积实现倍增。

收入方面，万科物业2015年收入29.7亿元，同比增长49.4%；营业利润率为17.4%，与2014年相比，上升4.1个百分点。已覆盖国内64个大中城市，其中，住宅市场通过睿服务平台已在42个城市接管377个非万科项目，商写市场方面，则已在北京、深圳、上海、杭州等城市获得21个项目。

与此同时，万科为适应未来物业服务快速发展需求，万科已于去年推出悟空一号--安防巡逻机器人。

万科物流地产总建筑面积达300万平米

除物业服务上取得不错成绩外，万科物流地产方面亦取得杰出表现。万科已于2015年成立万科物业地产发展有限公司，并确定了以"聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品"为发展战略。期间，在万科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市场，二手项目收购等多种渠道。通过战略合作，并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。

据悉，截至2015年年底，万科已、拟进驻22个城市，并已、拟获取29个项目，总建筑面积近300万平米，并与200多家行业客户建立业务合作关系。

海外项目销售收入28.8亿元

作为国际化公司的万科，在继续巩固国内业务的同时，2015年海外项目亦取得不错成绩。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。

其中，首次进入英国市场，参与伦敦The Stage项目和Soya资产包项目。万科方面表示，在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

瞄准地产金融化

2015年，万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

谭华杰表示："在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。"

此外，万科融资能力再创新低，其中，2015年已成功发行5年期的50亿公司债，30亿元中期票据，利率为3.5%、3.78%。

截至2015年期末，其公司有息负债中，低融资成本的债券占比由2014年的16.83%提高至25.18%，净负债率为19.3%，而其良好的资本市场信用则获得国际权威评级机构的认可。其中，惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级，而穆迪则将万科的信用评级由Baa2上调至Baa1，评级展望均为稳定。

在2015年取得不错成绩的同时，对其转型有了更大信心。万科方面表示，2016年在坚持现金为王的基础上，谨慎投资，获取价格合理的项目资源。与此同时，加快转型步伐，积极寻求并购机会，新业务发展取得更大突破。当然，凭借事业合伙人制，万科已取得相当不错成绩，未来一年，万科还将迭代事业合伙机制，深化组织变革，提高管理、经营、转型效率。

最最关键的是，以有利于全体股东利益和公司长期稳定发展为根本出发点，寻求多赢方案，妥善解决股权问题。

与此同时，在万科前董秘谭华杰介绍并回顾完2015年万科的业绩及发展状况后，发布会终于开始了宝贵的采访问答阶段。在面对媒体记者最为关注的与地铁集团合作之事，以什么样的方式合作，是单纯股权合作还是土地合作，万科如何争取中小股东支持，是否会摊薄利益等问题，郁亮巧妙地打了个太极，回应道：“有的人吃饭是为了谈业务，有的人吃饭为了玩，我觉得嘛，吃饭就是吃饭。”

郁亮表示，与地铁集团的合作是一件好事，这样的合作肯定是经过董事会股东的同意与认可，没有股东认可，根本过不了方案。万科与地铁合作符合战略发展，符合全体股东的利益，有利于公司的长久发展。

“各种声音都有，对我们的方案来说，不能获得股东认可根本通过不了，都需要绝大多数股东认可。不仅现在这个方案对万科现在有利，对未来的发展、战略原则有利。

选择与地铁集团合作，万科看重的是未来地铁上盖物业的发展前景甚大。郁亮指出，地铁上盖是城市里最稀缺的资源，在城市扩张里面，地铁上盖物业是最抗跌最能应付经济波动的。轨道在哪里，城市就扩张到哪里。

谈及地铁轨道交通问题，郁亮这样理解，“轨道交通给我们提供服务需求也提供了很多发展机会，轨道交通的上盖资源是比较稀缺的。凡是轨道交通需求旺盛的城市，都面临房价高的问题，多建轨道就能修更多的房子，我们特别看好轨道上盖这一类型，我们希望万科未来在这方面有更多的拓展。”

（推介会现场）

因此，未来万科不仅仅只是跟深圳地铁集团合作，还会跟全国各地地铁合作。“万科与地铁的合作很多，从北边到长春到上海北京。万科和地铁从2014年开始合作，轨道上盖是一种很好的资源，可以看到在每个城市里最稀缺的土地资源是轨道上盖，轨道交通在城市圈发展中起重要角色。同时，轨道上盖物业最合适万科定位，为万科做城市配套服务提供机会。”

另外，对于万科的股权问题，郁亮这样回答，“对于万科来说，我们一直是个混合所有制的典型代表，本身是多元化经济成分。我们的所有制是最有活力的，未来肯定也是如此。”

诚然，郁亮肯定万科从最初的国有企业改为多元制公司，混合所有制是最有活力的公司制度，万科会继续保持，“没有输家，只有多赢。”

至此，万科股权之路何去何从，仍是市场最为关注的问题，或许三天后的临时股东大会会有分晓。