港资大鳄布局上海 兴业太古汇如何突围南京西路商圈

“因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需要。”

上海核心商圈南京西路即将迎来一个全新商业综合体的入市，由香港兴业国际与太古地产共同开发的兴业太古汇，历时14年发展，项目披露更多开业进程。

据观点地产新媒体了解，兴业太古汇将从下半年开始分阶段开业。其中，办公楼将在2016年下半年交付，购物中心预计在2017年上半年开业，而酒店及酒店式住宅则将在2017年下半年亮相。

位于浦西静安区南京西路商圈的兴业太古汇，占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约32.2万平方米，总投资额高达170亿元。

作为香港兴业国际和太古地产布局上海的首个大型商业综合体项目，兴业太古汇占据着上海市中心不可多得的地段，同时也面临着南京西路商圈的激烈竞争。

对此，兴业太古汇租赁与管理总经理李振辉4月27日接受观点地产新媒体采访时表示，兴业太古汇的特点正在于多元化的定位。

“南京西路商圈的潜力就在于如何发展多元化和差异性，正是因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需要。”

兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉亦表示，在南京西路商圈中，兴业太古汇也将发挥自身提升商圈多样性的作用，兴业太古汇是南京西路商圈拼图的最后一块，实现了南京西路商圈跟人民广场的连通，扩大了商圈版图。

多元化与协同效应

在已形成“金五星”和“金三角”格局的南京西路商圈中，兴业太古汇将突围之路瞄准了多元化与差异性。

李振辉认为，南京西路已经成为上海核心商圈之一，但依然还存在空缺的板块。

“现有的商家都较为偏重零售部分，目前南京西路还没有完整的空间提供能给几十万白领工作、休憩、放松以及享受，兴业太古汇则提供了这样一个多元化的商务空间。”

据介绍，兴业太古汇购物中心建面约10万平方米，拥有250家不同定位的品牌，涵盖奢侈品、时尚服裝、配饰和美妆购物、休闲书店、超市及瑜伽中心，以及超过40家餐饮店铺。

作为南京西路上最新的购物中心，充分的商业面积给予了兴业太古汇选择多元化组合的空间基础。

“这个行业的挑战就是不断明确目标消费群的具体需要并做出适度调整，这就是兴业太古汇将入驻商家数量扩到最大，达到250家店的原因。兴业太古汇的调整弹性应该会比其他商场高，甚至可以说，比整个市场、比这个时代都快一点。”

与此同时，在250家品牌的容量弹性及多元组合下，兴业太古汇覆盖的目标客群年龄层也将较南京西路目前的客群更为广泛。

除了品牌以外，兴业太古汇也在重点研究与品牌间的合作，为目标顾客群提供耳目一新的体验。

李振辉坦承，要找一个在上海是全新的品牌并不容易，所以不一定要拼独一无二，而是要寻找独特的氛围。就算是同一个品牌，也能够在兴业太古汇创造全新的设计风格和体验。

应对近年实体商业表现疲软的市场环境，兴业太古汇综合体的协同效应则被视为另一突围优势。

“实体商业受到的冲击确实存在，但从项目本身来说，兴业太古汇项目是一个综合体，配备商场、写字楼和酒店，本身这三个客群之间就会产生很多互动。”李振辉续称：“在核心地段的基础上，兴业太古汇并不担心购物中心和写字楼的租赁，重要的是选择什么样的组合，可以实现协同效应的最大化，将兴业太古汇打造成为整体社区”。

据介绍，兴业太古汇零售已有约三分之二面积签署租赁意向书或正在最后确认商业条款；办公楼部分，已签署租赁意向书面积占三分之一，另有三分之一正在确定意向中。

谈及兴业太古汇的未来，李振辉和杜一莉坦言：“兴业太古汇没有可以分拆出售的部分，所以不管是写字楼、商场还是酒店，亦或是酒店式住宅，香港兴业国际和太古地产都会长期持有。”

长期持有运营的开发理念，正是这两家港企牵手合作兴业太古汇的契机。

投资回报与持有法则

作为香港兴业国际和太古地产布局上海的首个大型商业综合体项目，兴业太古汇总投资额高达170亿元。

在高额资金投入和长期持有的决策下，项目的投资回报引人关注。对此，杜一莉表示，着眼于长远目标、注重可持续发展是香港兴业国际与太古地产的共同理念，双方并不是非常注重短期回报。

回溯兴业太古汇的发展历程，香港兴业国际与太古地产的合作可谓转折点之一。资料显示，2002年底，香港兴业国际集团与静安区政府达成协议，获得兴业太古汇项目所在地块。

2006年，香港兴业国际宣布与太古地产按50:50比例共同投资、拥有兼管理运营兴业太古汇项目。

在李振辉和杜一莉看来，双方着眼于长远利益的开发理念正是促成合作的基础。在香港兴业国际与太古地产的投资史中，亦不乏长期持有经营的成功案例。

成立于1977年的香港兴业国际集团，在香港、中国内地及亚洲从事多元化业务，包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务及其他投资项目。该公司旗下的旗舰式发展项目香港愉景湾，作为全港占地最大的私人发展社区，至今已持续开发超过30年。

隶属于太古集团的太古地产自1972年成立之初开始持续投入香港太古城的建设及更新，业务包括发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，在香港打造以太古坊、太古城及太古广场为核心物业，并将太古汇、太古里及颐堤港三类产品线落地内地。

“兴业太古汇长期持有的概念很难概括周期，因为香港兴业国际和太古地产会持续不断地为每一个项目注入新的动力。”杜一莉表示，现金流对于两家股东公司来说并不是问题，兴业太古汇只是两家股东公司总体体量的其中一部分，未来两大股东亦会适时为兴业太古汇进行必要的调整。