培育和发展住房租赁市场的措施或将利好商业地产

日前，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。

具体包括以下四方面措施以支持住房租赁市场发展：支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；推进公租房货币化；完善税收优惠政策；推行统一的租房合同示范文本等。

其中，最受人关注的是第一条措施，不但鼓励开发商和个人将持有的住房出租，还允许将商业用房改建为住房出租。在国家去库存的大背景下，这样的政策无疑提高了商业地产的使用效率。

“目前上海的写字楼库存948万平方米，去化周期22个月;商铺库存945万平方米，去化周期55个月。可以看到商业地产已经预见到高风险的问题，而加上上海居住供应又不够，这样的政策显然可以缓解供求矛盾。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经记者。

对于一直争夺房源的长租公寓而言，也是一种利好。多家长租公寓人士告诉记者，虽然该政策尚无落地的具体措施，但是可以肯定这个政策将鼓励大量的商用物业投资者将物业进行租赁改造，这样既可以有效地消化库存商品房，还可以带来不错的现金流回报。当然，这些物业改造可能就需要和长租公寓合作，因此长租公寓可以获得更多的房源。而对于租客端口而言，将会有批量市区房源出现，缓解了供求矛盾。

但是记者同时也注意到，住房城乡建设部在此前的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就有类似内容，但没能对市场产生明显的影响。由于住宅开发商普遍倾向于快速回笼资金，特别是在近年房地产市场总体不景气的情况下，因此仅仅是鼓励其将持有住房出租，影响并不大。

上海链家研究总监陆骑麟建议，建议上海的住宅类用地，都配建至少5%的保障房，这类保障房便可作为公租房，满足社会的租房需求。此外，政府在土地出让中，亦可以规划部分房源，限定其必须自持出租，2014年末出让的前滩只租不售宅地，就是先例。

同时，本次政策第三条中还提到“增加租赁住房用地供应”，这一点也被认为将会增加供给。“未来将可能出现更多较大比重的房源用于租赁，或者全部用于租赁的住宅地块。”陆骑麟认为。

第一财经记者梳理发现，鼓励商业用房改建出租利好公寓式办公自持在2月出台的上海土地新政中，且对商办类地块的自持作了严格的要求，按照要求，一般地区商业自持不低于80%，办公自持不低于40%，持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业自持100%，办公自持不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

如果这些项目选择自持，就会有更多的项目选择出租改造。目前上海大量中外围区域的商办类用地，因为办公需求的不足，办公部分都以公寓式办公为主，以此快速回笼资金。而严苛的自持限定出台后，很可能将出现大量无法短期内出售的公寓式办公房源，而这类房源正符合本次国务院鼓励商业用房改建出租的要求，未来将流入租房市场，缓解供需矛盾，届时上海中外围区域将出现一些租售并举的公寓式办公项目。

卢文曦认为，由售转租，一来可以盘活存量，提高利用效率。二来，可以满足多层次的住房消费需求，为城镇化助力。目前住房消费多集中在购买领域，而在国外尤其是一些发达国家租赁比重甚至超过买卖，因此租赁市场也是住房消费环节不可或缺一环。加上城镇化加速农民陆续进城，住房需求量会随之增加，但对于广大农民而言支付能力有限，都去买房的可能性不高，因此需要有相当规模且规范的租赁市场来满足这部分消费。另外，目前商业地产受经济下滑承压，投资意愿不高，如果改成租赁住房同样可以达到化解高库存的压力，对房企而言可以缓解资金压力。

“ 短期来看还有诸多政策给予引导以及加快政策需要落实。比如，目前也有一些企业进行收购改建商业地产，从事住房租赁业务，但是利润并不高。因此，今后在税收、金融等方面能尽快落实支持性政策，租赁市场或将迎来快速发展期。”卢文曦告诉记者。