美国地产市场未到顶 中资在纽约商业地产中越来越重要

“2015年纽约曼哈顿的商业房地产交易量为600亿美元，今年迄今不到5个月的交易量已达200亿美元。其中，中国投资者扮演着越来越重要的角色。”仲量联行集团副总裁Scott Latham（雷斯科）5月12日接受21世纪经济报道记者专访时说。

根据仲量联行的统计，2015年，中国内地资本占曼哈顿商业地产外来投资的27%，来自香港的投资占到4.5%，加起来占比超三成；全年中国投资者在曼哈顿共参与了20笔商业地产投资。而2016年迄今，中资参与了17笔交易，几乎是去年全年的数量。占比已达外来投资整体的55%。

雷斯科深耕纽约房地产市场27年，擅长曼哈顿商业地产的销售、收购和再资本化，是纽约市许多大型商业地产交易的参与者。今年以来，他就参与了多宗中国投资者在美商业地产投资。

两种类型的中国投资者

《21世纪》：听说近4个月来，你参与了中资对美国商业地产的很多大型交易，比如海航集团收购办公楼物业850 Third Avenue。能透露一下该交易的具体细节以及你参与的其他交易吗？

雷斯科：最近四个月，我们经手的中国投资者对美国地产的投资确实增长了，不过有些交易还未正式达成，这些还不能谈论。最近我们帮助海航集团完成了一宗大交易，是曼哈顿中城的一栋办公楼，以投资为目的。这次海航找到了一个美国本土的伙伴，帮助他们处理该地产的日常运营，不过交易的大部分资金来自于海航。我们认为海航会把其美国一部分的运营迁至其中。我记得海航在纽约市的第一笔房产投资大概在七八年以前，是一栋位于第六大道1180号的小办公楼，当时也是以投资为目的。

最近的还有一个交易是在纽约金融区的一栋大型办公楼49%的股权出售，买方是中国四大资管公司之一，交易在一周半前达成，不过买方似乎不太想让该交易进入公众视线。这是他们在美国的第一笔办公楼投资，他们之前也在美国投资了一些地产，不过都是多户住宅。

我发觉一些聪明的中国投资者已意识到，要是自己的身份是众所周知的，如果他们表现很高调，那么交易很有可能占据媒体的头条，尤其是美国媒体，由此可能引发中国政府的注意，中国政府可能不希望造成一个中资在美国买遍地产的印象。所以，有些公司开始悄悄地做交易。另外，你可能注意到了49％股权这一数字，由于美国税务体系的关系，有些投资者对此比较敏感，所以经常购入房地产不大于49%的股权，这有助于将税费最小化，不像安邦那样把华尔道夫股权全部买下。

还有一个正在合约签署阶段的交易涉及到了中国投资者，标的是曼哈顿一栋大型办公楼，由一个美国本土集团买下，不过资金来源是中国，一个中国保险公司会提供大部分资金。这个交易计划在一周内完成签约。这笔交易显示出了这个保险公司对于现金流投资的需求。

另外，我们还有两个住宅项目正在谈判中，一家中国开发商和一个美国本土公司合作，对一个住宅公寓开发项目进行注资。

据我了解，目前纽约城里有两个大型的新办公楼开发项目在谈，中资是主要的出资者，一个在哈德逊园区，另一个在曼哈顿中城。这些中国投资者第一次与本土开发商合作，来学习如何进入这个市场，以使风险最小化。

《21世纪》：根据你的观察，中国投资者有什么特点？

雷斯科：我的观察是主要有两种类型中国投资者。一种是投资开发地产项目，其中大部分是出售型住宅公寓项目，这是他们在中国所擅长的，是相对短期的投资，在美国一般3-5年可以收回投资。我想主要是因为中国国内的人口流动潮正在减速，住宅市场有所降温，他们要向外找市场。

另外一种是产生现金流的交易，也就是收购现成的地产，比如办公楼、酒店、租赁住宅、零售业地产。收购后，租金会带来连续的现金流，他们往往长期持有，享受经济复苏及市场基本面强劲带来的好处。美国经济基本面改善，每逢租约到期，租金就会上涨。

中资为何加速布局美国？

《21世纪》：在你看来，中国投资者加速布局美国房地产的原因有哪些？

雷斯科：首先是多元化的需求，也就是配置多元化、标的多元化。第二，因为美国目前经济增长稳健，波动较少，这是全球投资者所喜欢的。第三是汇率因素，大部分我们打交道的中国投资者都指出了这个因素。汇率因素的另一层考量是，美元处在升值周期，那么投资美元资产就会收获额外的汇率回报。

另外，我认为对于中国大开发商来说，他们有开拓海外市场成为国际品牌的雄心，美国是一个全新的市场，在美国投资可以帮助他们竖立品牌。

去年，美国有1200亿美元的外资流入，占全球美元投资的51%。我想，这部分是因为美国的经济处于上升周期，部分是因为其他市场的动荡使得美国看起来更安全。美国经济仍在走强，而且比较可预测，外资投资美国不仅获得安全性，也获得了一定的收益。

《21世纪》：为何纽约地产成为了最热门的中资投资目的地？

雷斯科：过去5－7年来，纽约的经济变得越来越多元化，其主要产业包括金融、科技、媒体、娱乐、医药等等；而50年之前，纽约的经济一半要依靠金融业，现在占比下降到了三成。

另外，纽约房地产市场信息透明，得到数据的渠道广泛，对于投资标的的了解变得很容易。比如，我坐在中国的办公室里投资和一个坐在纽约时代广场办公室的投资人得到的信息是一样的。我们和投资者打交道时常常听他们提到这个因素。这是他们喜欢在美国尤其是纽约投资的原因之一。

今年外来需求将继续增长

《21世纪》：据评级机构穆迪此前公布的商业地产价格指数显示，今年1月美国全国范围内的商业地产价格7年来首次出现下跌，而2月至今，该指数也只是微涨。穆迪表示下跌主要是因为近期金融市场的动荡及美国加息周期伤及了需求，另外就是商业住房抵押贷款债券（简称CMBS）市场所面临的困境。你怎么看上述问题？美国地产市场是否已到顶？

雷斯科：上述因素会对本土及国际投资者在决策时带来一定顾虑。不过，从数据角度来看，这些因素并没有带来实质性的影响。有些投资者可能变得更保守了，因为未来加息的预期，或者他们可能对于CMBS市场非常依赖。不过，美国市场的流动性还是非常充裕的，CMBS市场的情况可能相较一年前变得困难了，不过在美国市场仍然有很多债务资本，还有很多此前旁观的贷方现在对进入美国债务市场都跃跃欲试，不仅包括美国本土的，还包括来自中东、中国的贷方。

就本土来说，大部分观点认为过去几年，美国地产市场经历了一个向上的曲线，但目前仍未到顶。

我认为，判断市场得从具体地区、标的资产类型来看。以纽约的酒店资产为例，现在正是购入的好时机，因为未来一两年将有很多新的供给进入市场，短期将对已有的酒店带来影响，不过长期来看，即使在新的供给进入市场后，纽约的酒店市场仍然将处于供小于求。所以，要明白不同的地产标的、不同地区有不同的情况。总体来说，大部分人认为美国地产市场还有好多年时间的好行情，因为存在租金增长、下降的空置率、下降的失业率等利好因素。

我认为，外来资本已成为推动美国地产上涨的一大动力，而其中中国投资者扮演着越来越重要的角色。纽约成为了最大受益者，去年的外来需求占到曼哈顿商业地产交易的45％。我预计今年的外来需求将继续增长，除非中国政府突然叫停一切跨境交易。