大中里变身兴业太古汇 南京西路商圈能否借机更新
上海曾经著名的石库门建筑群大中里，今年下半年将以新形象亮相南京西路商圈。
这个已定名为兴业太古汇的商业综合体项目，占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约32.2万平方米，总投资额高达170亿元，包括酒店及酒店式住宅、写字楼和购物中心，将成为南京西路商圈最新的商业综合体项目。
这是太古地产在内地的第五个商业项目，此前陆续开业的北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里项目均获得较大成功，分别成为三个地方的商业新地标。
然而，上海南京西路商圈从来都是个有故事的女同学，有最早引进国际一线大牌的“金三角”，还有竞争激烈“金五星”，更有优衣库、H&M、M&S、GAP等全球知名的快时尚品牌旗舰展示店。不仅如此，2016年年内，上海南京西路大商圈将有一系列重大项目竣工，如茂名北路丰盛里、国泰君安办公楼、石二社区60号地块等。
经过15年打磨的兴业太古汇项目将在南京西路商圈面临什么?
有故事的大中里和南京西路商圈
兴业太古汇此前一直被称为大中里项目，该项目位于上海市南京西路东段、石门一路、威海路合围区域。此前这片区域是上海市区保留最完整、规模最大的石库门之一——大中里。
1925年，位于英租界的“大中里”地块被一家英国房地产商看中，进行了开发。英国开发商深谙中国人的居住习惯，于是东西方的建筑文化在此融合，当欧式的雕花门楣、联排别墅式的布局与天井、前后客堂、前后厢房、亭子间和晒台组合在一起，一处被赋予了西式风格和传统江南民居的石库门诞生了。
这里还有近百年历史的民立中学的一栋老校舍。民立中学老校舍是一幢中西合璧的花园洋房，建于1920到1930年间，于1999年被评定为上海市优秀历史建筑。
而早在上世纪二三十年代，石门路便是上海知名的时装街，各种英国贵族范儿的绅士装、淑女服曾吸引了当时侨居上海的国际各界名流。
如今的南京西路商圈更是说不尽道不完。从内地最早引进国际一线品牌的恒隆、中信泰富、梅龙镇这样的“金三角”，到“金五星”越洋广场、会德丰国际广场、东海广场、嘉里中心二期以及1788国际中心。不到20年间，南京西路商圈已经可以比肩国际一线商业的地位。南京西路恐怕也是内地最具国际范儿的地段，东起新世界百货，西到静安寺，奢侈品大牌、国际快时尚、豪车展示店、五星级酒店和甲级写字楼，进进出出的客流肤色各异，甚至几十种语言不绝于耳。
作为旧上海标志性建筑的石库门旧貌换新颜的例子在上海并不鲜见，其中港资房企瑞安改造的新天地就成为上海知名的商业新地标。同样也是港资房企，兴业太古汇怎样将知名的大中里变身南京西路新的商业地标?
据兴业太古汇租赁及管理副总经理杜一莉介绍，2002年底，香港兴业国际获取大中里整个地块，但是之后有一些具有挑战性的事情发生，如SARS以及静安区发生的变化，一直到2005年、2006年，动拆迁方案才开始启动。
“2003年以后，上海的房地产市场变化非常快，当时地价已经上升了很多。到了2006年的时候，由于市中心动拆迁难度的加大，香港兴业国际副主席——查懋成先生觉得这块地可能是上海市中心最后一块大体量的土地，如果按照拿地时的原有计划将三分之二的土地用于住宅用途，虽然可以快速回笼现金流，但相对浪费了土地的价值。于是他决定放弃原来的规划，主动在2006年的时候跟市政府和区政府提出，愿意把整块地变成一个商业办公的组合，不再有任何住宅的成分。由于这将给区里的楼宇经济带来非常大的支持，这样的决定得到了区政府和市政府的支持。所以，关于兴业太古汇转型的各方面工作此后就进展得非常快。”杜一莉透露。
此后，香港兴业国际引入香港资深大型商业项目的开发商太古地产作为合作伙伴，2006年太古地产正式宣布投资并持有香港兴业国际的上海南京西路项目的50%土地股权，两家公司共同开发并运营此项目。公开资料显示，兴业太古汇总投资额是170亿人民币，其中银行贷款是80亿，剩下的都是由香港兴业国际和太古地产的自有资本进行投资。
整个项目的动拆迁及开发建设过程持续了将近10年。2010年3月，有近90年历史的上海市优秀历史建筑民立中学老校舍，被平移到57米外的威海路边并命名为“查公馆”。
虽地处黄金一线商圈，但实体商业受到的冲击也让商业地产界的观察人士为兴业太古汇项目捏一把汗，如南京西路一直聚集国际大牌的恒隆广场，就出现多个一线品牌撤店的情况;梅龙镇也进行了重新设计布局。
除了购物中心，酒店业形势也面临拐点。第一太平戴维斯研究部的报告显示：“2016年酒店投资收益率将继续承压。然而，酒店价值已经站在或接近历史最高点，收益率下行空间将更加有限。”
写字楼的形势似乎也并不乐观。第一太平戴维斯的写字楼报告显示，2016年第一季度，上海核心商务区新增供应14万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至650万平方米;2016接下来的三个季度内，核心商务区预计有约98万平方米新增供应入市。
将于今年下半年至明年下半年分阶段启用的兴业太古汇综合体项目，或将同时面临着机遇和挑战并存的形势。
兴业太古汇租赁及管理总经理李振辉介绍，兴业太古汇将会打造成为整体社区。“实体商业受到的冲击确实存在。但从项目本身来说，兴业太古汇项目是一个综合体，配备商场，写字楼和酒店。这三个客群之间会产生很多互动。之所以兴业太古汇的写字楼预租状况比预期的好，是因为交通便捷，配有地铁交通以及配套的超市、餐饮。另外还有书店以及一些生活时尚类的商铺，为上班族提供中午休息的场所。”其还表示，兴业太古汇为目标客户群所提供的多样化选择将会决定项目未来的命运。
内地消费升级与港资房企的新机遇
近年来，港资房企内地撤资或抛售项目的情况不绝于耳，内地房地产业进入所谓的“白银时代”，很多在商业地产领域长袖善舞的港资开发商都感受到了丝丝寒意。
2015年，新世界集团、华人置业、信和置地等港资房企出售15个超大型地产项目。九龙仓也将2016年内地销售目标下调，并表示在内地将会保持严谨审慎的购地原则。港资房企纷纷收缩内地“战线”。
另一方面，和众多内地房企一样，不少港资房企也纷纷表示希望到一线城市拿地开发“避险”，其中商业地产项目又是港资开发商的优势所在。
“个人觉得内地这几年变化比香港还快。国内的消费者对于新事物的需求越来越多，变化也是越来越快。这个行业的挑战就是不断明白目标消费群的具体需要并做出适度调整。这也就是兴业太古汇将入驻商家数量扩到250家店的原因。”李振辉介绍。
资料显示，目前南京西路工作的白领超过20万。李振辉表示，希望能够通过餐饮和多元化的服装零售吸引精打细算的南京西路上工作的白领。当前兴业太古汇的餐饮占比为30%。除了餐饮，兴业太古汇也囊括了零售和生活的业态，比如中国内地最大的City’Super生活超市、占地1500平方米左右的瑜伽馆Space Cycle及书店Page One等。据公开资料显示，星巴克首家海外咖啡烘焙工坊及臻选品鉴馆也将坐落于兴业太古汇并于2017年年底开幕。
目前兴业太古汇的写字楼租户覆盖了金融投资、专业服务、生物医药、时尚零售、化妆品集团等多行业，其中包括财富及全球500强企业。“有一个最大的租户大约租了8层楼，17000多平方米。”杜一莉透露，目前兴业太古汇的甲级写字楼租户以跨国公司为主。
研究商业地产及购物中心20多年的克而瑞咨询中心副总陈倍麟介绍，南京西路商圈已经到了又一轮更新换代的时期。从最早的“金三角”到后来的嘉里中心等“金五星”，再到今天南京西路国际一线奢侈品、中高端品牌及知名快时尚品牌旗舰店并存的格局，已经是进行了至少三次商业消费的升级。在经济水平普遍提高的今天，奢侈品反而并非是年轻一代消费者最向往品牌。“现在的主流消费群体，更大程度的体现个性化，因此综合业态的商业更能够满足这种消费特征。商业是由消费者决定的，所以周期性很强。消费者的口味也是不断变化、求新求鲜。”陈倍麟女士表示，因为消费者很挑剔，商业需要及时更新，兴业太古汇的综合体项目恰在此时出现，应该会面临比较好的机遇。
体量如此巨大的商业综合体会不会破坏南京西路商圈现有的商业格局?“商业是需要规模效应的，既需要客流的规模，也需要各种商业业态的规模。各种业态结合在一起，会不断完善商圈的成熟度，以满足不同需求层次的消费。”陈倍麟举例说，按照一般性理解，最好的地段应该留给最贵的奢侈品牌，但事实可能恰好相反。“我去考察过纽约曼哈顿第五大道，那里最好的位置并不是国际一线品牌，而是优衣库、ZARA这些快时尚品牌。”陈倍麟表示，目前的南京西路商圈已经相对成熟，国际一线、中高端、知名快时尚品牌错落有致，但由于该区域商务楼宇集中、轨道交通发达、年轻消费群体较为聚集，仍然需要一站式、个性化、品质化的商业综合体来满足消费升级的需要。
“在上海或者内地，商业做得最好的都是合资或外资企业(包括港资)。无论是创新、设计理念还是建设空间及景观设计甚至物业硬件投入，内地企业的差距都还很远。”陈倍麟表示，商业是人们除了生活、工作之外的第三空间，需要承担并实现各种社会功能，而不仅仅是购物。
随着内地一线城市土地资源越来越贵、越来越稀缺，怎样最大程度的盘活商业价值并实现商业地产的社会功能，成为考验开发商和运营商的一大挑战。这或许也是在资本及开发、运营方面占据优势的港资房企在内地一线城市面临的新机遇。