范小冲： 阳光100街区综合体不是传统的商业地产

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

在国内数以万计的开发商中，多数企业都平庸到泯然众人。那些从同行中脱颖而出的，有的靠规模，有的靠模式，有的靠产品。上市后的阳光100就在努力以街区综合体走出一条与同行不同的路。

虽然2014年赴港上市时主打的即是街区综合体概念，但阳光100中国常务副总裁范小冲表示转型是个过程，并不会一蹴而就。

范小冲在接受观点地产新媒体采访时介绍称，阳光100现在转型在做街区综合体，它跟现在的传统商业街区不是一回事，跟一线、二线、三线都没关系。

“街区综合体不是单纯购物，而是结合当地文化，同时又面向未来的生活方式开放街区形态。这是一个非常混搭和综合的业态，然后阳光100进行一体化运营。它更多的是主打文创、文旅概念，是城市客厅，是都市中心的休闲微主题公园，也是一个旅游目的地。”

而在城市选择上，范小冲认为街区综合体并不会受制于城市大小。一线城市实际上也是有机会，但是现在还在找。因为项目选址是在城市中心，比如说北京，北京这么多区，每个区的中心，实际上都有这样的机会。

“街区综合体占地要上百亩，招拍挂也是有机会的。现在虽然宅地抢得凶，但是商业已经很少开发商愿意做了，因为他们没有跳出购物这一点。过去政府都是追求高大上，楼要多高，要有五星级酒店，现在越来越关注小而美，要有这个城市的文脉，要聚集这个城市的文化、文创，不是简单的购物便利和繁荣。”

据了解，柳州的项目因当地政府要求，阳光100持有了50%，其他的项目公司原则上持有30%。而高比例的出售部分在范小冲眼里也是激活街区综合体的一种优势。

其在对比上海新天地项目时解释称，阳光100的街区综合体原则上也是要打造一个包含当地文化元素的城市时尚高地。

“不同点在于，他们的胆子没我们大，阳光100的街区综合体有一半商铺进行销售，这和商场还不太一样，商场要销售问题就很多了，而这种街区交给客户，它打造得比你还好，因为客户有更多的想法和创意，所以街区还会更加具有活力。”

至于业界都关注的规模问题，范小冲认为，阳光100不会完全追求规模。“街区综合体实际上以后规模并不会特别大，但是它的盈利好，而且还持有一定的物业。未来这种街区是完全可以做成轻资产的，它是个生态，更像旅游、文创、互联网，这是一个好玩的东西，而不是一个商业地产。”

以下为观点地产新媒体对阳光100执行董事、常务副总裁范小冲的专访实录：

观点地产新媒体：能介绍一下阳光100现在主推的街区综合体吗？

范小冲：阳光100现在转型在做街区综合体，它跟现在的传统商业街区不是一回事，跟一线、二线、三线都没关系，二三线城市也有非常好的中心地带。而且街区综合体不是购物，而是结合当地的文化，同时又面向未来的生活方式开放街区形态。这是一个非常混搭和综合的业态，然后阳光100进行一体化运营。

它更多的是主打文创、文旅概念，是城市客厅，是都市中心的休闲微主题公园，也是一个旅游目的地，阳光100现在做的是这个。

观点地产新媒体：您用了“转型”两个字，公司刚开始上市的时候不就是主打“街区综合体”概念吗？

范小冲：当时上市就在往这方面转型，公司过去做住宅和大型建筑综合体，转型是一个过程，不是一天的事，买地、规划、开发、运营，它有一个周期，不是说今天说转就转了，房地产都有一个过程。

观点地产新媒体：像您刚才说我们转型，要研究街区综合体，需要有一定的支撑，需要有一定的体系，您觉得这个过程要多久？或者说我们目前到了什么样的阶段？

范小冲：街区综合体最早是附属产品。我们在阳朔开发阳朔西街，那是一个街区综合体，当时都卖了，只剩下两个酒店，这也只是后来的物业管理。后来我们从住宅、社区商业走向小镇模式，比如说阿尔勒小镇。小镇有一个城市功能，客户在这里能够相聚、社交，是未来的生活方式。所以小镇项目已经变成一个社区的活动中心，而不简简单单直接满足购物或者是餐饮的生活需求。

还有一种就是我们做大型建筑综合体，这个有点像万达的金街，它的价值远远高于大的mall，因为mall的租金和售价并不高。

所以我们把这三类东西提出来，把它变成了街区综合体，形成开放街区形态，综合功能业态，最后统一一体化的运营。阳光100在上市以后就开始聚焦这一块，现在也打造了几个，最近我们在柳州的项目，五一搞了一个汽车尾箱的市集，实际上是很小的活动，结果来了20万人。此前还跟政府联手做了一个水上狂欢节，涌入了70万人。

观点地产新媒体：这些人流是当地人还是以外地游人为主？

范小冲：以当地的人为主，也有一些旅游的。现在平常不搞活动也有很多人，因为就在城市中心，又在江边，在CBD，街区里面街头艺人也有很多，已经变成了一个休闲娱乐的街区。

观点地产新媒体：这种街区综合体里面，阳光100持有的比例是多少？

范小冲：柳州的项目我们持有了50%，其他的地方原则上持有30%。因为柳州项目招拍挂的时候政府有要求，所以我们就持有了50%。

观点地产新媒体：阳光100做街区综合体不分一二线城市，所以公司有考虑在一线城市做这种项目吗？

范小冲：有，一线城市实际上也是有机会，但是现在还在找。因为项目选址是在城市中心，比如说北京，北京这么多区，每个区的中心，实际上都有这样的机会。过去政府都是追求高大上，楼要多高，要有五星级酒店，现在越来越关注小而美，要有这个城市的文脉，要聚集这个城市的文化、文创，不是简单的购物便利和繁荣。

观点地产新媒体：街区总综合体对于土地面积应该有一定要求吧？拿地方面是以存量土地为主，还是也会考虑招拍挂？

范小冲：街区综合体占地要上百亩，招拍挂也是有机会的。现在虽然宅地抢得凶，但是商业已经很少开发商愿意做了，因为他们没有跳出购物这一点。阳光100的街区综合体实际上已经不是一个卖场了，更像一个秀场，它是一个体验、社交的城市休闲客厅。

观点地产新媒体：您觉得阳光100的街区综合体跟岭南新天地、上海新天地有什么异同吗？还是两种完全不同的产品？

范小冲：跟新天地也不太一样。当然跟新天地很像，新天地在上海的淮海路，位于城市最中心，又有很多城市的文脉，在这里有石库门的文化，还有包括一大的旧址，老外在那里看着像中国，中国人看着觉得很时尚，年轻人在那里也很high，它现在已经变成了一个时尚的高地和品牌。

实际我们原则上也是打造这个东西，也是打造这个城市的时尚高地，有当地的文化。不同点在于，他们的胆子没我们大，阳光100的街区综合体有一半商铺进行销售，这和商场还不太一样，商场要销售问题就很多了，而这种街区交给客户，它打造得比你还好，因为客户有更多的想法和创意，所以街区还会更加具有活力。

观点地产新媒体：方不方便披露一下公司最近的一些调整？

范小冲：我觉得也没什么天翻地覆的，因为现在整个房地产的形势跟过去的状况已经完全不同了，过去是供不应求，现在整个市场的产能过剩，本身的同质化也很厉害，过去等于说是一个生产导向，也就是计划、管理、制造，你只要制造出来就能卖掉，现在不是这样的了，所以对你的产品打造，品质、特点，包括服务和运营，这些方面实际上都提出了一个新的挑战。

包括阳光100现在做的街区综合体，这也算是阳光100独创的，它跟传统商业又不是一回事，已经不是一个传统的商业运营，所以在这方面也需要研究，需要有一些体系，也需要有支撑。

观点地产新媒体：阳光100是不是有推行部门第一责任人制？

范小冲：因为过去是一个矩阵式的管理，有时候有点扯皮，既有项目又有集团，有时候折腾几条线，效率也低，大家谁也不管。现在我们在推行第一负责人制，你是这件事的第一负责人，你要担这个责任，这样的管理效率、责任就会提升。

推行第一责任人的还是集团的专业线，因为项目公司总经理就是第一负责人，现在也是总经理负责制，总经理组阁。这个制度是让集团业务线现在变成第一负责人制。过去有部门负责，还有上面的老总在负责，审批的流程很多，而且其它业务线稍微提点意见，有很多就不敢进行下去了，现在这件事第一负责人来主责，其他的都是提个建议，最后第一负责人拿主意，所以这样效率会提升。

观点地产新媒体：市场还很关注光大入股之后的合作的事，目前有在推进相关的合作吗？

范小冲：成为第二大股东后，双方一起策划的事很多，现在还没有完全落地。

观点地产新媒体：林少洲是什么时候入职阳光100的？

范小冲：到总部有一两个月了，大家都是老朋友，我们有20年交情。他也很有抱负，但是过去那个平台一直没完全做大，现在地产不是很好玩了，所以我们一拍即合，我就说你过来吧，刚开始他担任重庆公司的总经理，做重庆项目，包括喜马拉雅和巴南的项目。他的能力还挺强的，后来就把他弄到集团，他能多管点事就让他多管点。

观点地产新媒体：阳光100会不会避谈规模？

范小冲：也不是，一个是现在公司规模还比较小；第二，我们也没有完全追求规模，要不盈利，规模大了有什么用？所以一定要做强才能做大。而且街区综合体实际上以后规模并不会特别大，但是它的盈利好，而且还持有一定的物业。未来这种街区是完全可以做成轻资产的，它是个生态，更像旅游、文创、互联网，这是一个好玩的东西，而不是一个商业地产。

观点地产新媒体：阳光100会怎么做街区综合体的轻资产？

范小冲：阳光100有一个运营平台，这就跟我们和毛大庆合作的优客工场一样，街区实际上也是一个文化孵化和创客的平台，街区的客户远远超过那样的一个工位，街区也不是简单的租出去，实际上你也在孵化他租户，大家共同来打造一个主题。比如我们现在打造运动的主题，婚庆的主题，儿童的亲子主题，这种主题跟商场里的玩法也不一样，每个地方都有小剧场，我们搞的文化活动很多，更像一个文创、文旅的东西。