商业用房库存远高于住房 楼市供给侧调控有哪些难题

商业用房允许改为租赁住房出租，有欢呼、有叫好、有讨论、也有难题。

上周五，国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。近三天来，这条消息持续霸屏，引发多方讨论。

尽管落实细则尚未出笼，但在笔者看来，这是用“供给侧改革”的思路进行房地产调控的尝试，引发的影响势必也是深远且多方面的。

在当前中国内地楼市区域分化进一步加大的背景下，《意见》的出台既给过热的一线及重点二线楼市提供了有效且利好的调控思路，但也给广大深陷楼市高库存泥潭的三四线及中西部城市提出了新的难题。

商业地产库存远远高于住房库存?

在2015年3月份“3·30”楼市新政后，一线城市及部分重点二线城市的房地产就启动了复苏之路，至今年春节前后达到一个新的高峰。这些地区的商品房库存量快速去化，深圳等少数地方甚至出现供应性偏紧的情况。而伴随着楼市交易的火爆，住房租赁市场也水涨船高，这些地区的房租价格也进一步攀升。

此时出台上述《意见》，意味着将有一定数量的租赁住房入市，这在供给层面，将大大缓解租房市场的供需矛盾及房租上涨的压力，同时缓解一线及部分重点二线商品住房供需矛盾;另一方面，也将大大促进商业地产库存量偏高的情况，从而也能给处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会。

商业地产领域往往大宗买卖较多，而一些商铺、中小面积的写字楼等因为其性质的限制，私人层面的买卖大多仅限于投资。随着近几年实体商业的疲软，各地都程度不一地积攒了大量的商业用房。

同策咨询提供的数据显示，截至2016年4月底，上海的商业用房(不包括写字楼，下同)存量高达1023万平方米，2~4月份的成交面积分别为：7.33万、20.68万、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度(简称“3个月存销比”)来看，上海的商业用房存量需要54个月才能消化完毕。按照住房市场的消化周期标准来看，这已经进入高库存期。

目前，天津、重庆、成都、长沙、西安、深圳等地同样存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，3个月存销比达到117.60，这意味着按照2~4月份的去化速度，需要117个月才能完全消化;南京截至4月底商业用房存量达到了464.66万平方米，需要122个消化完毕;成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米，需要167个月消化完毕。

从上述数据可以看得出，允许“商业用房改租赁住房”，理论上讲，既可以帮助消化商业地产库存偏高的现状、缓解开发商的压力，也能增加租赁住房的供应、减轻租房价格不断上升的压力，可以起到房地产两个层面的供给侧调控。而这将给一线城市及重点二线城市的楼市整体调控带来重大利好，缓解这些地方住房供应的结构性矛盾。

但对于深陷楼市高库存泥潭的三四线城市来说，或许又是另外一种境地。笔者从业界了解到的信息，大部分三四线城市，商业地产的库存甚至远远高于商品住房的库存。而如果大量商业用房改租赁住房入市，原有的高库存难题会不会雪上加霜?

分城施策，各地落实执行面临挑战

楼市各区域的分化，将给《意见》的具体执行和落实带来不同的影响。

对目前一开始出现商品住房供需矛盾一线及部分重点二线城市而言，“商业用房改租赁住房”将对楼市结构产生正面而积极的影响。但对于“商业地产库存高于商品住宅库存”的三四线城市而言，或许会面临着另外一重矛盾——原有的住房已经消化不完，新增的“商改住”将如何再入市?无论是供应方的开发商，还是买方的购房者或承租者，或许都无法承担起这个重任。

笔者认为，针对三四线城市的具体情况，《意见》中提出的完善公共租赁住房将会是一个较好的解决思路。鉴于目前各地方保障房进程不一，减少保障房的开发，改由“商改住”承担起这一社会保障功能，既可以帮助去化商业地产的库存，又可减少盲目进行保障房建设开发带来的资源浪费。该条意见指出，推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力;在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围;鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。这一指导意见，或许给不少地方已陷入困境的保障房建设带来新的启发。

另一方面，因“商改住”政策转性背后会涉及由于“商改住”而补交的土地出让金或其他手续，势必涉及多个部门的利益，在地方具体落实执行中，哪个部门做主导?这在执行层面也将会产生一定难度。

综合来看，楼市分化加剧、一城一策的调控思路，都决定了上述《意见》将在各地的具体执行中面临挑战，同时也考验地方政府分城施政调控房地产市场、引导房地产行业健康发展的能力。