奥园集团副总裁苗思华：去库存要从源头动大手术
以去库存为基调打响的市场战役，带动了住宅市场回暖，但商业地产的境况依然严峻。
因住宅调控而转向商业地产的投资热潮已经退去，随着限购措施解除，商业地产在愈发激烈的竞争中逐渐暴露去化难、运营难的区域性、结构性过剩问题。
“涉足商业地产的开发商都在面临一个问题，就是怎么运营自持型商业物业和去化销售型商业物业。”接受观点地产新媒体采访时，奥园集团副总裁兼奥园商业地产集团总裁苗思华直言，商业地产最大挑战来自于去库存和资本退出。
“国家提出去库存，也针对商业地产的去化，这是以前遗留下来的问题。”市场环境在改变，销售型商业物业和自持型商业物业怎样改变去化难和运营难？
苗思华认为，这两个问题都涉及到对商业综合体规划和评估的重新思考。
由购物中心、步行街、公寓、写字楼及住宅等产品组合而成的综合体，是商业地产投资热潮中的典型模型。“但是如果这种模式已经行不通了，未来是不是还按照这种模式规划设计？这对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。“
“我们考虑的是要从源头即整体规划方案上动大手术。”苗思华表示，奥园商业的选择是以精准定位打造项目，同时探索与资本结合的金融模式。
据其介绍，奥园旗下的奥园广场及奥园城市天地两大产品，在新拓展项目中从规划设计开始明确定位，优先考虑在一二线城市区域中心或三四线城市中心打造自持物业，通过一定时期的运营后，凭借租金回报率和资产价值的升值，再根据估值出售部分股权实现资金回笼。
广州番禺奥园广场是奥园集团践行上述路径的首个成功尝试，2014年12月，番禺奥园广场以10亿元出售46%股权予华夏人寿保险。
对于销售型商业物业，奥园正在尝试插花式自持。“传统的步行街和底商都是纯销售，投资回报率不高的后续销售不顺就容易面临资产沉淀，所以今后奥园对于步行街也会部分持有经营，做好招商运营带动销售”。
相较于内部的自我调整与升级，外部的资本渠道同样是商业地产存续的关键。“最终的关键是商业物业能不能走出资产证券化的模式，这是国内同行们都在探索的方向”。
以下为观点地产新媒体对奥园商业地产集团总裁苗思华先生的采访实录：
记者：今年住宅市场明显升温，商业地产却显得有些冷清，您怎么看当前的商业地产市况？
苗思华：现在绝大部分开发商应该都在面临两个问题，就是怎么运营自持型商业物业，怎么去化销售型商业物业。
过去传统的商业地产模式就是包括购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅、住宅底商这些组合，除了自持的物业和住宅，开发到后期最容易沉淀下来的就是销售型商业物业，公寓、步行街商铺和底商。
这里面公寓市场还是有一点空间的，但是目标客群定位一定要抓准，现在开发商比较头痛的是步行街商铺和底商。
第一个问题，住宅市场慢慢取消限购以后，买房的人群能买70年产权的住宅就不会买40年产权的商业，投资的人群如果觉得回报率达不到预期也不会选择商业，所以客户对销售型商业物业的投资欲望在下降。市场销售环境变了，今后在做项目规划，应该要怎么样去改变原来的对商业物业的规划？
第二个问题，自持物业，以前在商业地产中自持购物中心是综合体项目的销售引擎，如果现在自持物业已经难以达到带动销售的作用，是不是还要继续自持这部分物业，如果选择自持应该保留多大体量，怎样去做好资产管理和运营？
这两个问题最后都涉及到对商业综合体评估的重新思考，再也不能停留在原来的老模式上面。
我们考虑的还是要从源头即整体规划方案上动大手术，传统的做法都是一个购物中心做完以后是不卖的，住宅是卖的，步行街是卖的，底商是卖的。在市场不好时销售型商业物业库存就越来越大，现在是不是还按照这种规划模式来设计？这个对开发商的市场营销和设计规划是一个很大的课题。
记者：现在对这方面有没有什么方法去应对？
苗思华：业界讨论比较多的是轻资产化和资产证券化，怎么样跟金融结合起来，打通资本渠道。
对于自持物业，首先是从规划设计开始明确定位，自持物业要么不做，要做就必须做到城市级或者区域级的定位，从招商、营运、市场、营销等角度评估这个项目是否能够成为一二线城市的区域板块第一，或者三四线城市的城市第一，符合这两个条件的可以做自持型商业物业。
然后，从两个方面尽量轻资产化，减少重资产。第一，像广州番禺奥园广场、珠海奥园广场这样的一二线城市区域性的商业项目，奥园一定会把它做旺做好，通过一定时期的运营后，租金回报率和资产价值升值，再根据估值出售一部分股权给基金公司等资本。第二，在三四线城市的项目，自持的购物中心部分可以寻求战略合作伙伴的加入，将这部分资产出售给合作伙伴，例如在三四线城市经营能力很强的主力商家。
对于销售型商业物业，我觉得一定要回到源头，好好思考模式问题，过去常用的带租约销售也是伪命题，招商运营做得不好，最终投资者也看不到长远的回报率增长，而且如果销售不顺沉淀下去这部分资产价值也会面临缩水风险。
所以，今后奥园对于步行街销售型商业物业，不像以前单纯销售，现在是插花式的自持，就像做购物中心一样，要有主力店、次主力店带动，要保证招商运营做好做旺，部分经营部分销售。另外，最终销售型商业物业能不能走出资产证券化的模式，这个是问题。现在国内不少房企也在尝试，但是非常成功的案例还比较少，这应该也是大家都在探索的方向。
记者：这些方法中，奥园有没有项目已经成功落地的？
苗思华：2014年12月我们已经在番禺奥园广场推行了轻资产化，引入战略投资者华夏人寿保险，通过出售部分股权已经收回了投资额，但奥园依然有项目的控股权，还是可以掌握资产升值和租金回报的收益，这也是通过合作的方式实现了部分变现。
另外三四线城市项目我们会找大型主力店进行战略合作，例如步步高集团、嘉荣超市等。在三四线市场做得很好的大型超市、百货等，也有购买物业的意向，未来我们也可以将这类型的商业物业出售给深度合作的战略合作伙伴。
记者：有部分城市也提出了“商改住”、“商改租”的政策，这方面的政策是不是也有些帮助？
苗思华：国家提出去库存，针对的问题包括销售型商业物业的去化，这也是以前遗留下来的问题。过去开发商拿地的时候，政府出让地块指标规定商业必须要做50%或者大于50%或者不能低于多少，开发商为了拿这块地就必须做商业，但是做了以后市场很可能消化不了这些商业。
现在能够商改住、商改租也是让能够调整的部分都改为去化，不会产生很大的库存。这方面我们也在跟进，包括株洲、蚌埠等项目也在根据政策进行调整。
记者：奥园商业地产这部分去库存情况怎么样？
苗思华：主要商业库存是在重庆、沈阳、株洲的老项目，近两年新开发的项目商业库存都很少，例如浏阳、梅州、宁都这些城市的项目，规划的时候商业体量就不大，而且卖得也很好，所以库存很少。
记者：奥园的战略中也涉及复合地产，去年亮相的奥园文化旅游城·韶关印象岭南项目现在进展怎么样，像这种文旅项目会不会也有和商业地产相同的问题？
苗思华：文化旅游概念比做商业综合体的概念要更深一步，我个人觉得做文化旅游项目一定要具备两个条件，文化的沉淀和旅游的资源，这两点是非常关键的。
所谓的文旅商，首先要有旅游资源，因为旅游资源是不能复制的，是唯一性的东西。
第二，把沉淀的文化元素挖掘出来，组合好不可复制的旅游资源，才有可能真正把文化旅游落地，落地以后才能带动你的商业。这个才是引擎，有这个引擎以后才具备后面的故事，所以引擎的挖掘非常关键。
像韶关的奥园文化旅游城，具有韶关的旅游资源，项目文化是唯一的六祖禅宗禅文化。怎么整合这些资源呢，以前韶关的景点都是碎片化的，没有一个好的旅游集散地，现在我们就把它做成旅游集散地。同时围绕六祖禅宗主题打造实景演出，以实景演出的方式去反映文化。
记者：奥园的商业产品线已经有奥园广场和奥园城市天地，今后会有调整吗？
苗思华：产品线应该不会变，但是定位和运营模式肯定会变化，会根据区域和市场来进行调整。但是我们也在研究新的体验式主题的新产品类型，例如结合我们的跨境电商主题。
记者：奥园跨境电商平台上线了，直购中心也开业了，这方面的运营表现怎么样？
苗思华：我先讲跨境电商体验店，实际上跨境电商体验店去年开始大家一窝蜂在做，我觉得这是错的。第一波过了以后，有些盲目跟随，没有自身核心竞争力的会发现方向走得不对。
体验店不能纯粹开成进口商品超市，体验店是什么？我个人的理解是，首先目标选好，要做跨境电商一定是做线上的，体验店的作用一个是为线上的奥买家进行品牌推广，二是为线上引流，这才是体验店的主要功能。
奥买家是我们线上的平台，目标是在资本市场实现上市融资。为什么要做跨境电商，就是以市场为导向，有这个市场才会去做。跨境商品包括平行进口汽车、轻奢国际名品等，这些在国内的市场需求量很大，大家都希望买到全世界各地的正品，又便宜又好的正品。
从地产业务的角度来看，跨境电商对奥园地产业务也有协同作用。第一，各地政府都在大力扶持跨境电商项目，奥园的跨境电商产业园在拿地方面就有更多优势。第二，跨境电商相当于商业的一种新兴业态，作为商业主力店能够吸引人流，也能吸引更多品牌商家进驻，可以结合打造产业园或者主题地产，对项目的销售、招商和运营都有提升作用。
记者：现在跨境电商有一些政策改变，今年4月份的时候有可能不再免税，也在研究这方面的政策，以后市场前景会不会像以前那么火？
苗思华：新政出来以后最关键的就是两点，一个是通关单，一个是产品清单。产品清单就是国家规定了必须在清单之内的商品跨境电商才可以做。
其次通关单，通关单是最具杀伤力的，因为这个通关单严格按照通关要求来做，保税仓备货的基本上做不了了。
通关单是什么意思？以一般贸易的方式来管理保税的模式，也就是说没有这个通关单，货进不了保税仓。通关的要求很严，海关要检验，还要拿到国外品牌商家的代理授权才能有资格进来，而且还要是在清单以内的产品才能有资格进保税仓。
没有保税备货，意味着全部是国外直邮，国外直邮一方面运费高，另外时间很久，体验感比较差。所以到现在这方面政策延缓了，通关单还没有落实执行，也许会缓期一年，或者明年以后才开始做。
现在很多公司都在做跨境电商、体验店，有些只是打造一个概念，新政可以对行业进行规范，可以先洗掉实力不足的，所以新政出来以后，对于我们真正想做跨境电商的是个好事情。