万达商街为何空铺成片 只销售无管理折射行业痛点

（赢商网天津站报道）近日，万达公布了2016上半年的经营简报，万达集团上半年收入近12亿元，获取的租金和万达广场中购物中心的客流量都明显提升，但是在这些喜人的数据背后，万达商街散售造成的问题依旧是一大痛点。以天津河东万达广场为例，记者特别探访了万达的商业步行街，据现场调查，万达商街的空铺率达到了30%，甚至一些业主愿意将商铺降价20%出售。

    天津万达广场是集写字楼、百货、购物中心为一体的大型商业综合体，其中购物中心及商业街于2010年11月开业，在开业初期，曾创造日均客流量5万人次的记录，超过7亿元的全额税收。万达商业步行街环绕万达广场的后身，从泰新南路一直延伸至津滨大道。

（图注：红色箭头为商业街部分）

    现场探访

    万达金街空铺率达30% 二层尤为严重

    记者来到商街的时间大概是上午十点左右，也许是因为工作日的缘故，商业街几乎没有逛街的行人。位于泰新南路路口的店铺中，有一些知名餐饮品牌，进入商街，街两侧的店铺大多以快餐、小吃类为主，其中麻辣烫、麻辣香锅和米线居多。

继续向里走，开店营业的店铺数量却在逐渐减少，一部分闭店的店铺门上贴着出租转让的公告。时间已临近中午，可是餐馆甚至商街都没有客流增长的趋势。

上至二楼，空铺的现象更加严重，几乎近一半的商户已关门停业，脏乱的环境，早已停运的电梯，难闻的气味，形同虚设的物业，这些让二楼成为了商街的重灾区。

    记者现场不完全统计，商业街分为上下两层，一层和二层共有180余家商铺，空铺60户，空铺率高达30%。其中一层有104家商铺，其中空铺15户，二层有84家商铺，其中空铺45户。

业主说

投资回报不理想 31年收回成本愿降价20%出售

“旺铺招租”、“店铺转让”……商街一层的空铺门上大多贴上了转让的公告，有些店铺虽没有转让的公告，但透过玻璃看到屋内已空空如也。

记者随机拨通了一家商铺在门上留下的转让电话，与业主取得了联系。该业主表示，当初看中万达的品牌，在2010年以将近500万的价格购入130余平的一层商铺，而最近一次商户租金在3元/平米·天。不考虑物业费的情况下，年投资回报率约为3%，业主需要至少30年方收回成本。

此位业主也表示，由于租户的经营状况一直不佳，品牌频频更换，且收取的租金达不到心理预期，回报率实在不理想，现在愿意将商铺降价20%出售。

在现场调研过程中，出现这种情况的商户并非个例，无论低价出租或是降价出售均属无奈之举。

对于万达金街目前的经营状况，多数业主的吐槽点出奇一致：当初因为信赖万达的品牌，对商铺的投资回报期许很高，刚刚开业时候有过一阵发展不错的时期，但过后万达方面除定期收取物业费外并未进行相关管理与协助，整条商街氛围每况愈下，现在的状况令人失望不少。

商户说

客流量低 利润无法支撑店铺租金

    “挣不来钱，准备转让了。”某餐馆老板大倒苦水，“刚入手经营才几个月，但生意不好做，一个月赚的钱连房租都付不起。”

另一家已贴出转让公告的餐馆对记者表示，“这里可以说是小吃一条街，到店吃饭的人不多，主要以工作餐外卖为主，客群为周边写字楼上班的白领，只有在工作日中午12点至1点的一个小时内有些客流，其他时间段客流稀少。”

 中介说

金街商业氛围整体不理想 转租出售均有难度

记者从周边几家房产中介了解到，一些业主将店铺委托中介进行出租，一些位置中等的店铺业主期望租金在4-5元/平米·天以上。而据周边商户对记者透露，这类店铺的现租金基本在3元/平米·天，业主期望租金与商户可承担租金仍有20%甚至更高的落差。

迫于资金压力，且对商业街整体氛围信心不足，许多业主及租户只得寻求转让或转租，但较高的租金预期与高空置率，以及较大的商户流动性，使得无论出售或出租的难度均在加大。

租售关系折射行业痛点 统一运营管理势在必行

对于万达商街目前现状，记者采访到相关业内人士，他表示：“万达自持物业完整的业态几乎占据了所有的盈利点，同时又利用知名度带动金街的销售价格，拉高了业主的投资回报预期，加之对于散售的商街没有做好相应的规划管理，造成整体客流量不高、租户流失率高等问题致使空铺成片，万达商街要想长远发展，统一招商管理、统 一营销、统一服务监督和统一物管，在售后返租模式下进行统一经营管理也许是目前比较好的出路。”

历经四代颠覆，万达产品已从单体盒式散售向“只租不售”的商业自持模式转型，而天津河东万达广场商业街散售模式后的遗留问题仍然存在，成为万达名副其实的痛点、弱点。

万达在商街的整体运营管理上，一方面头顶着“万达”光环，凭借多重价值优势，“抢购万达铺”的热潮案例屡屡出现，但另一方面，散售商铺后放任不管，致使后期经营带来隐患，不仅是在天津，武汉、上海、南京等地已售出的商街商铺也同样存在这样的问题。

诚然，商业自持对于企业来说会带来资金压力大、运营投入高等问题，但在如今的市场环境下，如何盘活商业不良资产，运用新型经营理念，是对万达企业责任感的严肃拷问。

（注：文中数据及观点均由采访取得，仅供参考）